超計(jì)劃一倍!恒大負(fù)債一年大降3000億,“紅線(xiàn)”變綠煥發(fā)新活力
6月30日,恒大集團(tuán)對(duì)外透露,截至目前恒大有息負(fù)債約5700多億元,與去年最高時(shí)的8700多億元相比,大幅下降了約3000億元,凈負(fù)債率已降至100%以下,順利實(shí)現(xiàn)“紅線(xiàn)”變綠。
并且,恒大集團(tuán)全部以自有資金實(shí)現(xiàn)了即將到期債務(wù)一掃空,沒(méi)有做任何一筆發(fā)新還舊。此前的6月24日,恒大集團(tuán)發(fā)布公告表示自去年3月以來(lái),本公司用自有資金已累計(jì)歸還7筆境外債券本息合計(jì)約106億美元(折合約823億港幣)。到2022年3月前,本公司再無(wú)到期的境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券。
恒大公告中強(qiáng)調(diào)的“去年3月”是一個(gè)什么關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)?這一年以來(lái),恒大集團(tuán)做對(duì)了什么以至成功逆襲?
新戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)以最大決心和力度降負(fù)債
時(shí)針撥回到2020年3月31日,恒大集團(tuán)把2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)開(kāi)成了未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略會(huì),恒大集團(tuán)董事局主席許家印在會(huì)上正式宣布:“恒大從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略”。
“降負(fù)債”的考核指標(biāo)是有息負(fù)債每年平均下降1500億,到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。
如今的事實(shí)證明,恒大管理層解決核心問(wèn)題的承諾是言而有信的,不僅如此還給市場(chǎng)帶來(lái)超預(yù)期的驚喜,有息負(fù)債一年大幅下降約3000億元,超計(jì)劃一倍。
恒大“降負(fù)債”的成功之道無(wú)外乎增收和節(jié)支兩條,而增收又包括房產(chǎn)主業(yè)增收和多元化發(fā)展兩條路徑。
改革房產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁銷(xiāo)售
在房產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售方面,2020年恒大合約銷(xiāo)售金額7232億元,銷(xiāo)售回款6532億元。2021年截至5月底,恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2851.6億元,銷(xiāo)售回款2507.4億元,平均每月回款500億元,位居行業(yè)第一,并均創(chuàng)歷史新高。
這些成果來(lái)源于過(guò)去一年恒大積極推進(jìn)的一系列房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式改革。
自2020年2月開(kāi)始,在面對(duì)新冠肺炎疫情影響、行業(yè)銷(xiāo)售普遍下滑的背景下,恒大率先全面實(shí)施了“網(wǎng)上銷(xiāo)售”的顛覆性營(yíng)銷(xiāo)革命,借助“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的力量,為消費(fèi)者提供網(wǎng)上“看房、選房、購(gòu)房”一站式服務(wù)。
同時(shí),恒大將電商領(lǐng)域中消費(fèi)者享有的無(wú)理由退換權(quán)益創(chuàng)造性植入到房產(chǎn)交易之中,如此換位思考的營(yíng)銷(xiāo)模式給購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”。
恒大還創(chuàng)新推出“全民營(yíng)銷(xiāo)”模式,承諾客戶(hù)推薦他人購(gòu)買(mǎi)的,可獲得“恒房通”1%傭金及1萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì),同時(shí)返還其定金。購(gòu)房者既能買(mǎi)到好房子,還能賺到推薦費(fèi),形成了“能買(mǎi)則買(mǎi)、能賣(mài)則賣(mài)”的雙贏局面。
2020年下半年,恒大與全國(guó)152家中介機(jī)構(gòu)重組成立房車(chē)寶集團(tuán),以“數(shù)字科技、房車(chē)合一”為愿景,創(chuàng)新應(yīng)用大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算、虛擬現(xiàn)實(shí)等數(shù)字科技,構(gòu)建房產(chǎn)、汽車(chē)線(xiàn)上線(xiàn)下全渠道交易服務(wù)平臺(tái),有力推動(dòng)了房產(chǎn)銷(xiāo)售。
收縮土地儲(chǔ)備提高存量?jī)r(jià)值
土地費(fèi)用支出是房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本之一,按照新戰(zhàn)略的要求,土地儲(chǔ)備要穩(wěn)扎穩(wěn)打每年降低3000萬(wàn)平方米左右,到2022年土地儲(chǔ)備規(guī)模要從2.93億平方米減少到2億平方米左右,縮減幅度近三分之一。
去年3月以來(lái),恒大按照新戰(zhàn)略著力控制土地儲(chǔ)備規(guī)模,以降低土地費(fèi)用支出,減少資金沉淀。
據(jù)恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年12月31日,其土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè),規(guī)劃建筑面積2.31億平方米,大幅減少6200萬(wàn)平方米,這意味著去年恒大超計(jì)劃一倍完成了土地儲(chǔ)備收縮目標(biāo)。
與此同時(shí),恒大充分挖掘現(xiàn)有超2億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的增值潛力。
由于堅(jiān)持不拿地王,同時(shí)土地儲(chǔ)備幾乎覆蓋全部一線(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市,一二線(xiàn)城市占比達(dá)67%,尤其是在寸金尺土的深圳、廣州等地?fù)碛写罅颗f改項(xiàng)目,平均樓面價(jià)僅為2638元,而現(xiàn)在全國(guó)一二線(xiàn)城市平均房?jī)r(jià)早已破萬(wàn),因此恒大土地儲(chǔ)備存量的價(jià)值大幅提高,一方面極大地減少了拿地支出,一方面足以支撐未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。
發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略投資
值得一提的是,“新恒大”的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈也為恒大提供了新的資產(chǎn)增長(zhǎng)渠道。
例如,去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元,之后的12月上市募資140.8億港元;去年9月和今年1月,恒大汽車(chē)兩次引入戰(zhàn)略投資合計(jì)300億港元等,
恒大通過(guò)分拆優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)、獨(dú)立發(fā)展、各自融資的新方式,不僅有力加強(qiáng)了現(xiàn)金流,而且打開(kāi)了多元化發(fā)展的巨大想象空間。
不難發(fā)現(xiàn),恒大集團(tuán)“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略的推行成效卓著,房產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售依靠改革推動(dòng)高歌猛進(jìn),土地儲(chǔ)備價(jià)值大幅提高,凈負(fù)債率“紅線(xiàn)”變綠,多元化發(fā)展方興未艾,一個(gè)輕裝上陣并煥發(fā)新活力的“新恒大”越來(lái)越清晰地展現(xiàn)在投資者面前。
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