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肖磊:房產(chǎn)稅99%兩年內(nèi)推出 征收對象別墅和高檔住宅等

2019/1/4 10:31:03      金融界

個稅改革落地之后,房產(chǎn)稅立法已經(jīng)逐步推進。據(jù)悉,目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草,財政部配合立法。按照最近中國稅務(wù)改革的效率,房產(chǎn)稅在兩年內(nèi)推出的概率大于99%。

關(guān)于房產(chǎn)稅的問題,如果你僅僅站在房地產(chǎn)市場,或者房價走勢來觀察或分析,無論立意和邏輯多么崇高或嚴謹,都是非常片面的,因為房產(chǎn)稅是中國經(jīng)濟管理方式需要轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物,而不是單一目的下的一個行業(yè)調(diào)節(jié)工具。

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近三十年來,中國解決大部分問題的思路實際上歸結(jié)為一個點,就是在經(jīng)濟增長(發(fā)展)中解決問題。也就是說,在財富創(chuàng)造中解決問題,雖然貧富差距在拉大,但貧困人口逐年減少,總體來說大家還都是挺滿意的,無非是你賺得多,他賺得少的問題,心里不平衡是有的,但還不至于承受不了。

可是問題在于,無論任何經(jīng)濟體,其增長都是有極限和邊界的,中國經(jīng)濟完全可以繼續(xù)增長,但要獲得這種增長,需要的條件和成本,跟過去幾十年不可同日而語。

那如果無法在短時間內(nèi)創(chuàng)出持續(xù)高增長的條件,解決問題的思路就要改變。尤其是當中國的勞動力優(yōu)勢逐漸消失,中國需要依靠基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢,以及社會管理水平優(yōu)勢,來吸引國際資本和參與國際競爭的時候,對政府管理能力和民眾素質(zhì)的真正考驗才剛剛開始。

以前很多人抱怨,為什么政府的很多政策是一刀切,其實道理很簡單,就是一刀切完全可以解決問題。但未來面臨的問題是,一刀切根本解決不了問題,社會不得不進入到精細化管理階段。

我給大家講個例子,比如這次個人所得稅的抵扣問題,可能很多人一下子就懵圈了,根本算不明白,原因很簡單,政府已經(jīng)在規(guī)避那種一刀切的管理模式,開始進入到精細化管理,也就是每一項政策的實施,需要考慮到方方面面,考慮到對各種對象的不同實施方式,所以你看到的個人所得稅征收問題,已經(jīng)不是簡單的提高起征點那種一刀切模式了,現(xiàn)在大部分人都在算自己到底能抵扣多少,而不是爭吵5000元的起征點合不合理的問題。這是一個用精細化管理解決突出問題的最典型辦法。

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除了進入到精細化管理,另一個轉(zhuǎn)變就是從完全傾向于創(chuàng)造財富的管理,開始逐漸意識到到財富分配對社會管理的重要性。但如果要考慮財富分配的問題,首先要研究一個重要的現(xiàn)實問題,幾十年來,中國市場所創(chuàng)造出來的財富到底沉淀到哪里去了?毫無疑問,幾乎70%以上的財富,都沉淀在了房地產(chǎn)領(lǐng)域。


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所以,如果中國的管理模式,要開始向精細化管理,以及注重財富分配的總邏輯轉(zhuǎn)變,未來大部分政策,都將會基于房地產(chǎn)來展開,房地產(chǎn)依然會成為經(jīng)濟問題的焦點所在。

那么中國式房地產(chǎn)存在著什么樣的歷史背景呢?

首先,我們來看一個數(shù)據(jù)。最近的數(shù)據(jù)顯示,2017年全國公共預(yù)算收入約為17.3萬億,同比去年上漲了7.4%,而2017年全國土地出讓收入約為5.2萬億,同比去年增長了40.7%,土地出讓收入占公共預(yù)算收入超過30%,如果從地方財政來看,大部分地方土地收入占到地方收入的50%,個別城市的土地出讓金占財政收入達到100%。

其次,國內(nèi)居民消費信貸占總的全國信貸之比為 20%,其中有將近 75%是住房貸款,除去房貸和車貸后居民消費信貸占比僅 5%,遠低于國外成熟市場平均 30%的比例。據(jù)《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》,從住房貸款余額來看,2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升,有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%,預(yù)計規(guī)模為10.3萬億元。

第三,據(jù)《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示,我國家庭住房自有率(居住在自有住房的家庭占全體家庭的比例)也在逐漸上升,2017年為85.0%,位于全球前列。城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%,相較于2013年和2015年均有所上升。自2011年以來,我國城鎮(zhèn)住房空置率呈上升趨勢,由2011年的18.4%上升為2017年的21.4%,城鎮(zhèn)空置住房數(shù)量增加到6500萬套。與國際相比,我國住房空置率仍處較高水平。

好了,我們詳細來解讀一下。

基于以上三大背景,假設(shè)中國大部分地方政府,還要依靠賣地來過日子,那么就會產(chǎn)生兩個重要的后果,一個就是信貸必須繼續(xù)向房地產(chǎn)傾斜,否則開發(fā)商買不起地;另一個是,房價必須要持續(xù)上漲,否則開發(fā)商沒有動力去買地。而這兩個后果,會導(dǎo)致政府管理的巨大難題,如果信貸繼續(xù)傾向于房地產(chǎn),消費貸將持續(xù)被房貸擠壓,中國想調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展方式,優(yōu)化GDP結(jié)構(gòu)(最終決定一個國家發(fā)達程度的,不是GDP總量,而是結(jié)構(gòu)),可能就是一廂情愿,中國陷入中等收入陷阱的風險將急劇放大,這直接影響到我們中華民族的偉大復(fù)興。

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也是基于以上三大背景,我們可以清楚的看到,在中國,已經(jīng)不存在房子的絕對稀缺,房屋擁有率已經(jīng)走在全球前列,目前存在的稀缺,僅僅是結(jié)構(gòu)性稀缺,也就是人口聚集,城鎮(zhèn)化速度快的地方,還有一定的稀缺性存在,而大部分城市所謂的需求,已經(jīng)不是居住需求,而是投資需求,因為空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%,預(yù)計規(guī)模為10.3萬億元,也就是說,有接近一半的貸款買來的房子,沒有人住。從這個數(shù)據(jù)還可以看到,為了炒房,目前中國全部8億城鎮(zhèn)人口,平均每人背負了至少1.3萬元的信貸。

站在整個國家產(chǎn)業(yè)政策的角度,要想讓地方政府持續(xù)的發(fā)展,財政資源不可或缺,但需要持續(xù)性的財政資源,而不是賣地之后的坐吃山空。況且,在當前“房住不炒”的大背景下,賣地的溢價和持續(xù)性都存疑,如果無法找到可循環(huán)、可持續(xù)的財政來源,優(yōu)化財富分配的邏輯就是一句空話。所以持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅一定會來,但房產(chǎn)稅也將是一個精細化的管理稅種,而非一刀切模式。

如果按照立法的速度,房產(chǎn)稅在2020年全面實施的可能性非常大。下面我們就來分析一下,誰將會成為房產(chǎn)稅征收的重點,而征收額度到底如何定義。

房產(chǎn)稅問題,是一門高深的學(xué)問,我個人認為房產(chǎn)稅的征收,不亞于社會福利體系改革,包括醫(yī)保改革等問題的難度。歷史上,為了征收房產(chǎn)稅,一些國家想出過很多辦法,有一些政府按照所建房屋的窗戶數(shù)量和大小來收稅,導(dǎo)致一段時間內(nèi),很多房屋都沒有窗戶,或做了特別小的窗戶,在歐洲一些國家就能看到。還有一些國家,征收房產(chǎn)稅的時機,選擇在了房屋封頂之后,導(dǎo)致很多房子,人都住進去了,但就是沒有封頂。房產(chǎn)稅征收的方式,可能會改變整個未來中國諸多領(lǐng)域的發(fā)展邏輯。

對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅的征收,非常復(fù)雜和特殊,如果方式不對,政府所要付出的成本是巨大的。比如個人所得稅,只要管住企業(yè),就可以順利征收;比如交易相關(guān)的稅收,如果你不交稅,就無法過戶,征收成本也很低。而持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,如果不交,政府的執(zhí)法成本非常大。

房產(chǎn)稅的征收,首先需要一個懲罰機制,比如不繳納,如何懲罰,這個問題是非常復(fù)雜的,在美國,如果不繳納,房主信用水平就會遭到調(diào)降,會給生活工作帶來很大的不便,而且房子在未來的交易中將遭遇很大的問題,可能會凍結(jié)買賣,另外如果長期不繳,法院會將房子拍賣。

類似于美國這種懲罰機制,需要非常發(fā)達的社會金融系統(tǒng)和管理能力,中國目前是否具備,還很難說。另外,地方政府需要配備多少資源,需不需要挨家挨戶調(diào)查和催促等等,都是需要考慮的成本問題。

2014年,北京公共交通系統(tǒng)全面漲價,包括地鐵和公交等,當時反對的意見還是很多的,但實施起來并沒有太大阻力。大家為什么很快就接受了漲價呢,除了客觀原因,比如大家也理解公共交通運營成本確實很高,之前的票價確實很低等之外,更主要的原因是,如果你不接受,那就別去坐,沒有其他辦法。

房產(chǎn)稅不一樣,因為房子是你的,鑰匙在你手里,你不繳納房產(chǎn)稅,其懲罰機制的效果會很差,個人信用、房子買賣、法院收回等,都需要一個時間,而且執(zhí)行起來周期都比較長,跟個人所得稅,以及公共交通漲價等的管理難度完全不同。

因此,持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,很大的可能是,富人稅(少數(shù)人稅),根本性的目的在于調(diào)節(jié)收入分配。其向誰征收,額度怎么確定,從重慶房產(chǎn)稅試點來看,基本上有了一些眉目。

第一個征收對象是,獨棟商品住宅,也就是我們所說的別墅。住別墅的人如果不繳納房產(chǎn)稅,政府會有一百種辦法來懲罰,因為富人對信用嚴重依賴,而且數(shù)量極少。這就好比,你向范冰冰等征收巨額稅款的成本和難度,遠遠低于向一個普通中產(chǎn)征收880塊稅收的難度,因為范冰冰更在乎處罰,且這類收入群體數(shù)量極少,而普通中產(chǎn)幾千萬個。

第二個主要征收對象是,新購高檔住宅,所謂的高檔住宅,并沒有按照總價或平米數(shù)來定義,而是按照成交均價來定義。我想,可能的邏輯是,均價高的地方,基礎(chǔ)設(shè)施和配套肯定好,政府基礎(chǔ)設(shè)施投入的多,為了補貼相對配套落后的地方,向高均價地區(qū)征稅基本上合乎邏輯。

拿北京來說,最近兩年的二手房平均成交價是5萬/平米,按照重慶房產(chǎn)稅的征收方法,你在北京買的房子至少要到7萬/平米(高出當?shù)刈罱鼉赡瓿山痪鶅r至少40%),才能夠得上房產(chǎn)稅的起征點,否則大概率不需要繳納房產(chǎn)稅。

第三個,針對炒房者。按照重慶的做法,就是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房,不管價格多少,都要繳納房產(chǎn)稅,稅率為0.5%。

第四個,征收費率采取遞進制。就拿重慶來說,獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含)至4倍的,稅率為1%;4倍(含)以上的稅率為1.2%。

等到房產(chǎn)稅出臺的時候,可能還會有一些非常精細化的征收機制,類似于個稅抵扣等方式,比如年收入較低的,年齡較大的,有殘疾等特殊情況的,可能會減免征收。


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由于從目前的情況來看,房產(chǎn)稅的征收對象主要是新購住宅,對于大部分房產(chǎn)持有者來說,可能是比較安全的。但房產(chǎn)稅一旦落地,需求將遭到很大的抑制,因為每個人買房子的時候,盤算的已經(jīng)不是能漲多少,而是一年下來要繳納多少房產(chǎn)稅的問題,這就對沖了將限售和限購放開的風險。我的理解是,房產(chǎn)稅落地之后,很有可能會全面放開限購限售,而在房產(chǎn)稅落地之前,全面放開限購限售的概率不是很大,否則不僅會面臨房價報復(fù)性反彈的壓力,而且還減少了稅基。

最后我們來說說,按照這種征收方式,會帶來哪些好處和哪些壞處。

好處是顯而易見的,增加地方政府可持續(xù)性收入,有持續(xù)的資金投入到社會保障體系等等,但對于我個人的看法,最重要的一個好處可能是,這種征收機制,會更有效率的調(diào)節(jié)住房和個人財富創(chuàng)造能力之間的匹配度。

未來看,住更高檔房產(chǎn)的人,應(yīng)該是創(chuàng)造現(xiàn)金流較高的人,而不僅僅是財富存量較大的人,因為對于大多數(shù)人來說,如果住著高檔住宅,而收入偏低的話,對現(xiàn)金流的損害很大,就算有一些家底,也會給存量財富帶來較大沖擊。比如你住著價值2000萬的高檔住宅,按照1%的稅率,每年僅房產(chǎn)稅就是20萬,對于沒有足夠新增現(xiàn)金流的住戶來說(比如拆遷戶),是非常不合算的,這將會刺激住戶尋找并交易到跟自己財富創(chuàng)造能力相匹配的住房。所以房產(chǎn)稅實際上在調(diào)節(jié)了財富分配的同時,也可以提高資源的分配效率。

房產(chǎn)稅帶來的壞處和負面效應(yīng)肯定也有很多,我個人比較關(guān)注的是,只要房產(chǎn)稅開始征收,就會更加強化國內(nèi)的戶籍意識,進一步增加不同地區(qū)和不同城市之間的發(fā)展不平衡問題,但作為地方稅種,一些細節(jié)性的裁決權(quán)肯定會下放給地方,其影響暫時可以觀望。

另外,按照均價效應(yīng)征收,可能會導(dǎo)致越是核心地段,房產(chǎn)稅越高,而越是郊區(qū)房產(chǎn)稅越低,這有可能會加重中產(chǎn)階級的負擔,因為中產(chǎn)階級要考慮到上班的時間問題,往往需要在核心區(qū)租住和購買均價很高但平米數(shù)很小的房產(chǎn),所承擔的房產(chǎn)稅較重,而真正的“老板”其實并不擔心上下班的時間問題,可以住在郊區(qū)均價較低的大房子里,房產(chǎn)稅反而可能交得比較少。不過從大城市的發(fā)展來看,確實是更有錢的人往往住在郊區(qū),中產(chǎn)階級反而會住在商業(yè)的核心地段。

對房產(chǎn)稅的征收,需要精細到什么程度呢?是不是不光是要按照地方政府,還要按照具體的市,以及不同的區(qū),甚至不同的街道來征收呢?這都是未來存在很大爭議的地方。但請記住,不要再討論什么土地是公有還是私有的問題,以及房產(chǎn)稅是否符合法理的問題,沒啥意義。