風(fēng)險(xiǎn)投資漸轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)市場(chǎng) 國(guó)際資本先知先覺(jué)

　　金融危機(jī)下，樓價(jià)的下跌大大打擊了機(jī)構(gòu)投資者和普通消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)投資的熱情，不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)從來(lái)都不乏亮點(diǎn)或者說(shuō)善于制造亮點(diǎn)。近日，美國(guó)Equity International（以下簡(jiǎn)稱(chēng)EI）宣布投資上海宇培集團(tuán)4500萬(wàn)美元，發(fā)力中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　位于美國(guó)芝加哥的EI，專(zhuān)注于美國(guó)之外房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的投資。其創(chuàng)始人Sam Zell不僅是沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心的發(fā)起人和冠名人，同時(shí)也是美國(guó)房地產(chǎn)信托基金協(xié)會(huì)的主席。EI以往所投的11個(gè)房地產(chǎn)公司中有6家紐交所上市。2006年，EI募集了針對(duì)中國(guó)的第三只基金，目前在中國(guó)共投了3個(gè)項(xiàng)目，而上海宇培是其投資的第一家物流地產(chǎn)企業(yè)，也是迄今為止獲得投資的第一家國(guó)內(nèi)民營(yíng)物流地產(chǎn)企業(yè)。盡管此次交易雙方都未透露具體持股比例，但宇培集團(tuán)董事長(zhǎng)李士發(fā)透露：中方在其中占絕對(duì)控制地位，EI的投資風(fēng)格是持有不少于15％的不控股股權(quán)，但不論股權(quán)多少，都要求與大股東同等話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　“目前，4500萬(wàn)美元的款項(xiàng)已經(jīng)全部到位。”李士發(fā)表示，此次引入EI僅是宇培集團(tuán)第一輪私募，目前該公司還在與一家國(guó)內(nèi)私募基金和一家國(guó)外私募基金接觸，準(zhǔn)備進(jìn)行第二輪私募。李士發(fā)表示，公司并不急于在近期上市，上市計(jì)劃是在5年左右，待總資產(chǎn)達(dá)到100億元人民幣后再考慮。

　　此番美國(guó)EI巨資入股上海宇培，讓瑟瑟發(fā)抖的房地產(chǎn)業(yè)眼前一亮，一個(gè)不太知名的地產(chǎn)企業(yè)，為何能在這個(gè)眾人皆冷寒冬融到資金呢？其實(shí)，原因就在于“物流”二字。

　　物流地產(chǎn)，對(duì)于很多人而言，還是一個(gè)新鮮的名詞，盡管從1993年開(kāi)始這個(gè)概念就已經(jīng)由全球工業(yè)物流地產(chǎn)老大——美國(guó)普斯洛公司帶進(jìn)中國(guó)了。所謂“物流地產(chǎn)”，就是指房地產(chǎn)商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶(hù)，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，再組建一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)。商業(yè)、住宅地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣(mài)完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益卻是在開(kāi)發(fā)之后，不僅要建好市場(chǎng)，還要經(jīng)營(yíng)好市場(chǎng)，管理好市場(chǎng)，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。

　　物流地產(chǎn)的概念進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)有15年了，之所以并不廣為人知，其中一個(gè)重要原因就在于對(duì)于房地產(chǎn)商而言，物流地產(chǎn)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、住宅高。普洛斯公司中國(guó)區(qū)總裁梅志明指出，“物流地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒(méi)有暴利，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。物流地產(chǎn)的最大優(yōu)點(diǎn)在于穩(wěn)定。由于租賃期相對(duì)較長(zhǎng)，即使是市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對(duì)租金收入的影響相對(duì)比較小。”如果把開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、商品住宅比作是饕餮大餐的話(huà)，那么開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)，充其量也不過(guò)是細(xì)嚼慢咽。不過(guò)，就目前來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)商而言，饕餮大餐正在撤席，細(xì)嚼慢咽的日子已然開(kāi)始。

　　不過(guò)，細(xì)嚼慢咽至少不會(huì)餓肚子，而且，其中的美味只有嘗過(guò)的人才知道——那就是拿地相當(dāng)?shù)谋阋?。因?yàn)楸M管住宅地產(chǎn)投資受限，但物流業(yè)則屬于國(guó)家鼓勵(lì)范疇，盡管土地政策收緊，該領(lǐng)域拿地仍相對(duì)容易。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)私榻B，土地在開(kāi)發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地（工業(yè)地產(chǎn)）、倉(cāng)儲(chǔ)用地（物流地產(chǎn)）、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價(jià)格也不同。開(kāi)發(fā)商心里有數(shù)，做地產(chǎn)項(xiàng)目，影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價(jià)土地是他們發(fā)家的資本。世邦魏理仕發(fā)布的“2007年亞洲地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告”顯示，新的土地出讓政策后，即使上海工業(yè)地產(chǎn)平均價(jià)格也僅為879.4元/平方米，連住宅開(kāi)發(fā)的零頭都不到，而低成本就意味著低風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這個(gè)領(lǐng)域，先知先覺(jué)者已經(jīng)是國(guó)際資本，早在兩、三年前，眾多國(guó)際機(jī)構(gòu)就已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)中國(guó)物流業(yè)的滲透。2005年，工業(yè)地產(chǎn)老大美國(guó)普洛斯公司懷揣6000萬(wàn)美元巨資高調(diào)進(jìn)入重慶市場(chǎng)，雄心勃勃宣稱(chēng)將打造重慶首個(gè)外資物流園——普洛斯重慶物流園。2006年2月，全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭安博公司收購(gòu)了上海松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資約1330萬(wàn)美元。2007年9月，沃爾瑪旗下的蓋世理完成了天津物流園4.4萬(wàn)平方米的一期工程之后，又砸巨資圈地開(kāi)發(fā)二期工程……，這些外資機(jī)構(gòu)通常的開(kāi)發(fā)模式有兩種：一是對(duì)值開(kāi)發(fā)，根據(jù)客戶(hù)需求制造廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶(hù)；二是代租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。戴德梁行工業(yè)部主管彭煦曾表示，在上海，由于住宅市場(chǎng)投資在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下，利潤(rùn)空間變窄，同時(shí)投資的風(fēng)險(xiǎn)增大，而物流地產(chǎn)的回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，年投資回報(bào)率大約在8％左右，好的項(xiàng)目能達(dá)到9％，甚至達(dá)到了17％左右，這也是促使海外投資機(jī)構(gòu)投資物流地產(chǎn)的主要原因。

　　和上述國(guó)際大鱷相比，更為國(guó)人熟悉的一個(gè)名字叫做“郎咸平”，這位以敢于直言而著稱(chēng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家同樣是看好了物流地產(chǎn)。就在今年4月，郎咸平28歲的兒子郎世偉以美國(guó)第一資本中國(guó)投資基金合伙人的身份亮相廣元，計(jì)劃在地處川、陜、甘三省連接點(diǎn)的廣元打造現(xiàn)代物流中心，而郎咸平也作為“陪同”，和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行磋商。第一資本中國(guó)投資基金背后，是全球著名風(fēng)投機(jī)構(gòu)美國(guó)第一資本金融公司（Capital One），這是一家以投融資及基金管理為基礎(chǔ)，集國(guó)際貿(mào)易、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資銀行業(yè)務(wù)為一體的多元化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)。在全球范圍建立有30多個(gè)分支機(jī)構(gòu)、上百家合資及獨(dú)資企業(yè)。

　　摩根士丹利亞太投資研究組在《中國(guó)物流報(bào)告》中指出，預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)與物流相關(guān)的服務(wù)收入每年將有20％的增長(zhǎng)幅度。在住宅地產(chǎn)風(fēng)光難再之時(shí)，物流地產(chǎn)逐漸成為地產(chǎn)商和投資基金的新目標(biāo)。中糧集團(tuán)、珠江投資、合生創(chuàng)展實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)商已經(jīng)涉水，而據(jù)透露，摩根士丹利、花旗等金融、創(chuàng)投也打算投資該領(lǐng)域。

　　縱觀歷史走勢(shì)，有一種房地產(chǎn)價(jià)格在歷次的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中，一直是穩(wěn)升不降，那便是物流地產(chǎn)。但是，這個(gè)規(guī)律是否會(huì)隨著進(jìn)入者的增多而被打破，現(xiàn)在還不得而知。