一天銷售四十億的啟示

　　《東地產(chǎn)》專欄撰稿人李戰(zhàn)軍

　　星河灣上海浦東公司和易居中國上房銷售集團合作，在8月8日當天，一天實現(xiàn)銷售收入四十個億，創(chuàng)造了世界和中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的一個奇跡。一筆房地產(chǎn)的交易超過四十億人民幣歷史上國外有過，但是三百筆的房地產(chǎn)交易實現(xiàn)如此巨額的現(xiàn)金回籠，我倒想探究歷史上是否曾經(jīng)出現(xiàn)過？

　　星河灣浦東拿地的過程，充滿離奇的背景。星河灣浦東售房高調(diào)，少不了也觸動了一些人仇官仇富的顫動心弦。

　　不去用政治的宣判，不去用道德的衡量，不去用公平的尺度，主要是用經(jīng)濟的眼光去看待這一現(xiàn)象，依然會有很多啟示。

　　啟示一：房地產(chǎn)開發(fā)和營銷一定要找準地段、品質(zhì)、客戶和時機。

　　環(huán)顧中國房地產(chǎn)業(yè)界，很多大城市好多地段并沒有產(chǎn)生高品質(zhì)房屋和對經(jīng)濟有拉動作用的城市功能。建筑和環(huán)境品質(zhì)一般化的多如牛毛，而特色品質(zhì)又被市場所認同的卻鳳毛麟角。在房屋銷售時狠抓、廣抓客戶的到處都是，而長期跟蹤、聚攏、服務(wù)客戶的非常難見。聽天由命安排時間節(jié)點的是普遍性的，人為切入最佳時機的被看成是可遇不可求的。

　　啟示二：中等和高收入階層才是我國擴大內(nèi)需和投資的主要動力。

　　弱勢群體手中的財產(chǎn)基本上都是低流動性、低變現(xiàn)能力、低溢價和附加值的，他們的財產(chǎn)都是被視作消費品的。中高收入階層家中的財產(chǎn)基本上都是高流動性、高變現(xiàn)能力、高溢價和附加值的，他們的財產(chǎn)卻是被視作投資品。

　　啟示三：浦東、上海和中國房地產(chǎn)的發(fā)展空間非常大。

　　星河灣項目并不在上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)，但它的市場價格卻大于絕大多數(shù)區(qū)位在內(nèi)環(huán)線內(nèi)的商品住宅。星河灣項目處于花木街道的邊緣地區(qū)，但其開發(fā)成果的市場價格卻成為花木街道范圍內(nèi)的最高，一舉超過了仁恒、上實、天安、綠城、聯(lián)洋、正大等老牌房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)精品。市場是可以被創(chuàng)造出來的，需求是可以被精英引導的。放在世界范圍內(nèi)看，我國房地產(chǎn)的發(fā)展空間非常大，任何奇跡都可能發(fā)生，不可能不相信的事情都能瞬間成為現(xiàn)實。

　　啟示四：不遠的將來上海、北京的房價和東京、倫敦、紐約處于同一水平不應(yīng)奇怪。

　　房地產(chǎn)行業(yè)就是一個惜土如金、點土成金的行業(yè)。既然我國的銀行能成為全世界最大的銀行，既然我國的銀行貸款規(guī)模和汽車銷售規(guī)模能超越美國，為什么我國的房價不能夠、不敢超越東京、倫敦和紐約的房價？不錯，人家還有過房價泡沫破滅的慘痛時刻，但是，哪一種商品的市場價格不曾有過泡沫？中國毫無疑問會出現(xiàn)房價泡沫破滅的那一刻，但是它不在今天，也不在明天。作為單個的人毫無疑問都有死亡的那一刻，但人并沒有因為最終會走向死亡，而放棄對人生價值的追求和對生命的珍惜。

　　啟示五：國家和政府在高端房地產(chǎn)上同樣是最大的受益者。

　　四十億的銷售收入，我想國家從中獲取的土地收益和各種費稅不會低于50%。三百套的房屋銷售政府能夠拿到20個億，這是天大的好事，這是改革開放的成果，這樣的好事還是太少。問題不是房價高、土地貴，問題是政府的收入如何透明，如何通過轉(zhuǎn)移支付讓更多的弱勢群體真正受益，這才是我們應(yīng)該關(guān)心和討論的大問題。三百個星河灣的購置客戶，能夠通過開發(fā)商和他們自己的費稅上交，貢獻總額20個億以上錢款，這是多么好的一件事情。難道不是嗎？

　?。ㄗ髡邽槠謻|改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任）