抵押消費貸款有什么缺陷

　　本期專家郭偉：北京偉嘉安捷投資擔保有限公司理財師、業(yè)務主管、高級理財師。

　　1．什么情況下，二次置業(yè)不適合選擇抵押消費貸款？

　　答：購房人第一套房產(chǎn)若為全款購買，第二套房產(chǎn)選擇按揭貸款購買的話，通過抵押消費貸款是不太劃算的，因為抵押消費貸款的利率一般為基準利率，最低也只能下浮5%~10%，而購房人之前沒有貸款記錄，如果直接使用商業(yè)貸款的話，是可以享受下浮30%的優(yōu)惠利率的，用抵押消費貸款顯然不太合適。

　　2．抵押消費貸款適用哪些用途？其中哪些用途可以貸款更多，還貸期限更長？

　　答：目前抵押消費貸款的用途一般為購房、購車、留學、裝修，部分銀行現(xiàn)在可以做個人經(jīng)營性貸款。在這些用途中，抵押購房用途的成數(shù)最高，期限也最長，一般最長可以貸到房產(chǎn)評估值的七成，貸款期限最長可以貸到25年。

　　3．客戶申請抵押消費貸款后的實際用途，銀行用什么方式或程序監(jiān)控？

　　答：在客戶辦理抵押消費貸款時，銀行一般會要求借款人提供相關的用途證明，如買房需提供購房合同、裝修需提供裝修合同等。同時銀監(jiān)會明確規(guī)定銀行業(yè)金融機構(gòu)不得貸款給企業(yè)和個人買賣股票，“切實加強個人消費貸款管理，防止消費貸款變相流入股市”。一旦發(fā)現(xiàn)銀行違規(guī)操作，銀監(jiān)會都會進行處罰。

　　4．目前銀行在審核“抵押消費貸款”用途以及借款人資質(zhì)時是否比以往更嚴格？

　　答：目前有沒有規(guī)定北京五環(huán)外的房產(chǎn)不予批準“抵押消費貸款”？

　　銀行對于抵押消費貸款這個業(yè)務一直以來都是審核比較嚴格的，對借款人抵押用途審核比較嚴格，對借款人的資質(zhì)及還款能力審核，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力等都比較嚴格。目前銀行沒有對北京五環(huán)外的房產(chǎn)不能做抵押消費貸款的規(guī)定，但個別遠郊區(qū)縣的房產(chǎn)銀行是不接受的。比如位于北京遠郊延慶、平谷等變現(xiàn)能力差的房屋。如果借款人資質(zhì)一般，收入不穩(wěn)定，銀行一般不予貸款。

　　5．用于抵押消費的房屋必須是本人的嗎？直系親屬的可以嗎，有什么具體規(guī)定？

　　答：用于抵押消費貸款的房屋不一定是本人的，可以是直系親屬的，一般可以是配偶，父母或直系兄弟姐妹的。如果抵押房產(chǎn)為直系親屬所有的話，需要房產(chǎn)所有人和借款人都到場和銀行面簽，房產(chǎn)所有人如果已婚，其配偶也要同時到場并同意抵押該房產(chǎn)。

　　6．抵押消費貸款有什么缺陷？

　　答：抵押消費貸款相對于正常的商業(yè)貸款來說，最大的缺陷就是貸款期限稍短，一般為10年，如果客戶資質(zhì)良好，個別銀行是可以貸到25年的，而商業(yè)貸款一般最長可以貸到30年。另外就是利率，抵押消費貸款利率一般為基準利率，如果客戶資質(zhì)好的話可以下浮5％~10%，不能享受商業(yè)貸款首套房下浮30%的優(yōu)惠政策。如果客戶之前的房產(chǎn)是全款購買，且房產(chǎn)證在半年之內(nèi)，理財師建議客戶選擇補按揭業(yè)務，可以享受到商業(yè)貸款首套房的政策，但是補按揭貸款需要當時過戶的網(wǎng)簽合同，貸款金額以評估價和網(wǎng)簽合同價就低原則的8成。