瑞安中華匯蛻變

　　在眼下問題頻出，大多感嘆日子難過的地產(chǎn)界，中華匯將爛尾樓盤活的“技巧”，無疑是值得挖掘和研究的——

　　□文/本刊記者 魯渝華

　　瑞安中華匯(下稱“中華匯”)引起業(yè)界廣泛的注意，是在2007年。這個瑞安建業(yè)旗下的公司，以“中華匯”之名，一舉殺入在業(yè)界令人望而卻步并被公認“最難纏”的爛尾樓領(lǐng)域。

　　一度有人斷言，中華匯必敗，因為爛尾樓千頭萬緒，錯綜復(fù)雜；一度有人斷言，把改造爛尾樓當(dāng)作主業(yè)，感覺是頭腦發(fā)熱不懂業(yè)務(wù)……人人談起爛尾樓，無不避之不及，常常是大多數(shù)爛尾樓，一擱數(shù)年，無人敢碰。

　　時至2009年，中華匯卻交出了一份令世人瞠目的成績單：全國擁有12個爛尾樓及在建項目，190萬平方米儲備資源。于去年，中華匯完成多項出售，包括北京華普大廈及圣元中心，和大連希望大廈等，共帶來溢利七千六百萬美元及收入四億五千萬美元，成為該領(lǐng)域當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。

　　中華匯之路似乎在驗證這樣一條規(guī)律：所謂的商界死結(jié)并非絕對的死結(jié)，而是缺乏解碼的技巧。在眼下問題頻出，大多感嘆日子難過的地產(chǎn)界，中華匯能將爛尾樓盤活的“技巧”，無疑是值得挖掘和研究的。

　　一個品牌的雄心

　　2007年，一棟墻面斑駁、外形灰舊，立在重慶解放碑核心地段的爛尾樓，吸引了一位自稱為“老海鷗“的黃勤道的目光。

　　瑞奇大廈，號稱重慶最有名的爛尾樓，建于1997年，樓高39層。該樓命運多舛，在建期間幾度易手，資本掮客、地產(chǎn)混混、不良商人交錯其中，一房多賣、重復(fù)抵押、債務(wù)混亂、業(yè)主上訪……最終成為重慶地產(chǎn)界的“最差榜樣”。多家公司試圖介入拯救，最終嘆息而去；重慶市政府主導(dǎo)拍賣，兩次流標。

　　海鷗正是瑞安集團的標志。這位“老海鷗“黃勤道先生，瑞安建業(yè)董事、瑞安中華匯董事總經(jīng)理。2007年8月26日，在瑞奇大廈第三次拍賣現(xiàn)場上，在眾人的驚愕中，中華匯以4.1億元的價格將公認不治的瑞奇大廈收入囊中。

　　對于瑞奇，意味著迎來新生的機會；對于中華匯，則是一場“掃蕩爛尾樓”的布局。

　　這場“布局”發(fā)軔于大連。2005年底，正尋找擴大投資領(lǐng)域的瑞安建業(yè)高層到了大連。就在這里，他們見到了一座屹立于市中心甚至外墻都已經(jīng)裝修好了的爛尾樓——希望大廈。希望大廈原為韓國現(xiàn)代集團投資興建，1998年金融危機爆發(fā)，該樓資金鏈斷裂。

　　瑞安建業(yè)高層覺得有些可惜，這棟位置超好的寫字樓只需投入少量資金，重新施工即可投入使用。瑞安建業(yè)本身有很強的施工和項目管理經(jīng)驗和獨到的投資眼光，一些投資銀行也表示支持，他們于是便決定嘗試介入希望大廈的修復(fù)中。

　　這次，他們趕上了好機遇。此前10年，一直為“賣與不賣”搖擺不定的現(xiàn)代集團董事會此時的決定是“賣”。瑞安建業(yè)由此獲得了大廈的產(chǎn)權(quán)，然而就是這次投入給瑞安建業(yè)帶來了意想不到的收獲，開展了停建房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2007年7月，瑞安建業(yè)將旗下的數(shù)家爛尾樓項目打包入一個新成立的中華匯房地產(chǎn)公司，其后在倫敦上市，一舉融資超過40億元。一個名叫“中華匯”的品牌由此發(fā)端。

　　其間中華匯在國內(nèi)主要城市頻頻出手，2006年11月，以4.015億元的價格拍得了“成都最爛的爛尾樓”匯通大廈；2007年7月20日，拍得了面積超過24萬平方米的爛尾工程，如今已經(jīng)易名為沈陽中匯廣場……期間，中華匯在青島、大連、廣州、北京、成都等地“擴張版圖”。

　　整合必殺技

　　研究中華匯的商業(yè)思想軌跡，不難得出這樣的結(jié)論：用自己所擅長的方式做支撐，小心地求證，而后再巧妙地結(jié)合資本杠桿，即保證既有利潤，同時又利用資本為擴大規(guī)模提供充足資金。

　　保障中華匯成功無疑有兩點：一是項目本身具有潛在的投資價值；其次資本杠桿能夠發(fā)揮作用。但爛尾樓本身存在巨大風(fēng)險，歷史問題沉疴，如何規(guī)避風(fēng)險？原有形象差、口碑不好，市場信心不足的頑癥如何克服？！

　　如何規(guī)避風(fēng)險方面，黃勤道道出了中華匯如何成功“操盤”的必殺技：

　　1、必須最有效地控制市場風(fēng)險。這包括對爛尾樓的整合必須要以最快的速度改造完畢；在選址上，必須是位于城市的市中心或顯要位置，只有顯要位置的地段或商鋪才有更大的升值空間；

　　2、必須理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系。爛尾樓通常都有巨大或潛在的債務(wù)問題等風(fēng)險，單憑依靠一個公司，根本是無法應(yīng)對的。中華匯采取的辦法是，依托政府的拍賣平臺，原則上只通過拍賣的方式參與爛尾樓的改造。如此，企業(yè)則規(guī)避了員工上訪、產(chǎn)權(quán)混亂、遭遇隱性“地雷”等諸多問題。

　　3、必須明確股權(quán)架構(gòu)及管理關(guān)系。爛尾樓改造本身是個整合工程，對新樓的定位，通常各抒己見，意見難以調(diào)和。瑞安中華匯則采取了一種比較“簡單”的辦法，原則上不主張其它合作伙伴參股，單一持股。

　　4、必須要有一個好的資金平臺。爛尾樓改造動用的資金巨大，企業(yè)現(xiàn)金儲備必須充足。瑞安中華匯早期的做法是，聯(lián)合摩根大通等投行一起來做。進入領(lǐng)域取得一定成就后，又在倫敦成功上市，由此又打造了一個新的融資平臺。

　　凡違反以上四條“必殺”原則，即便條件誘惑，瑞安中華匯也不予考慮。

　　蛻 變

　　相比于理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、評估風(fēng)險而言，如何將爛尾樓成功改造并售出更為關(guān)鍵。

　　瑞奇大廈顯然是個棘手的難題。雖然位處解放碑商圈，但其位置又正對相對背街的新華路。這是一條秩序雜亂小販如過江之鯽的老式街道，一個草根的小家電市場在此繁榮了十幾年；大廈原有商場設(shè)計部分達9層，每層5000余平方米，而解放碑地區(qū)大型商場早已林立，背街開大型的商場前景黯淡……

　　——現(xiàn)實的問題是，怎么改造？！

　　經(jīng)過反復(fù)論證，他們發(fā)現(xiàn)的亮點是：一是瑞奇大廈的位置較好，原有規(guī)劃的住宅部分經(jīng)過數(shù)年之后，已經(jīng)成了該地區(qū)的稀有資源；其次，解放碑地區(qū)雖然大型商場林立，但專業(yè)的商場卻很缺乏；再次，解放碑地區(qū)商業(yè)發(fā)達，商務(wù)往來較多，而為商務(wù)人士特別是企業(yè)高管提供洽談交流的場所較少……

　　他們對這棟沉疴的大廈外科手術(shù)式的重新規(guī)劃是這樣的：

　　一是重新定位。在住宅方面，改動原有設(shè)計，打造精品精裝小戶型，主推有24小時禮賓式服務(wù)的純居住公寓；改動原有商場部分，變9層為5層，4層以上定位為LOFT寫字間，為方便采光，每層樓面開孔，重新設(shè)計了解放碑唯一的中央公園式綠化平臺；原有大型商場定位也做相應(yīng)調(diào)整，那些在解放碑大型商場內(nèi)不得不屈居到二樓以上的二線品牌們不再感到受委屈，定位為服裝MALL的大廈將是國際二線和國內(nèi)知名品牌的天堂。

　　其次改變形象。這棟“歷史悠久”的大廈被命名為“創(chuàng)匯·首座”，“一是大廈層高5米提供很大的創(chuàng)意空間，同時也是一座因為改變而煥發(fā)新生的大廈”。

　　再次圍繞大廈新的定位營銷推廣。2009年4月9日，一場以“改變未來”為主題的創(chuàng)匯·首座商場推介會暨2009春季潮流服飾大型時裝秀在瑞安在重慶的另一個地標項目重慶天地展開，通過這別開生面的形式向商家展現(xiàn)創(chuàng)匯·首座未來時尚高端的形象；2009年7月3日，由創(chuàng)匯·首座冠名贊助的中國西南地區(qū)最大型的戶外多米諾骨牌活動在解放碑碑心上演。在全場屏氣凝神的期待中，骨牌不斷起伏變幻，曾經(jīng)是一個城市疼痛記憶的“瑞奇大廈”，隨著最后一塊骨牌的倒下，“創(chuàng)匯·首座”耀目亮相，全場掌聲雷動；

　　推廣是漸至深入的。2009年7月10日，由創(chuàng)匯·首座贊助的蛻變之約·劉謙亞洲巡演重慶站再度驚動全城，在陣陣喝彩聲中，在魔法般的變幻中，創(chuàng)匯·首座“蛻變”觀念耀然而出。

　　創(chuàng)匯·首座未賣先火。在尚未開盤之前，已有超過400個準客戶辦理了VIP卡，電話查詢的也越來越多。

　　2009年8月27日中午，黃勤道有些悠閑地坐在成都香格里拉酒店28層的VIP lounge，向記者坦敘中華匯的商業(yè)脈絡(luò)。幾個小時前，中華匯成都“城北項目”動工儀式剛剛結(jié)束，這是一個投入超過30億，建在沙河河畔的一個集高端商業(yè)和居住元素的綜合項目。

　　“‘創(chuàng)’是一個不變的主題。這包括幾個部分，為客戶提供沒有的價值和感覺，改變原有的模式和觀念，圍繞主題做足文章，將資本、文化等做有效鏈接，事實上，瑞安集團旗下，無論是停建項目和中小型項目為主打的瑞安中華匯，或是成功打造了上海新天地的瑞安房地產(chǎn)，無不沿此脈絡(luò)，順勢而成?！?/p>

　　有見中華匯在全球經(jīng)濟滑落之前通過出售幾個經(jīng)過改造蛻變的項目所創(chuàng)造的利潤，加上在2009年6月，股價低迷之際，瑞安建業(yè)把中華匯私有化，令其得以更有效地運用資源，致力進一步開拓其內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。已成為瑞安建業(yè)全資附屬公司的瑞安中華匯在國內(nèi)地產(chǎn)界將有更大的舉措，而其帶給地產(chǎn)界影響，無疑又是令人思考的。