上海：一個甲子的住房輪回

　　六十年來，上海人住房變化，經歷了計劃改造、完全計劃、半市場化、全市場化的過渡，變化之多，舉世罕見。

　　█文/鄧友誠，本刊特約撰稿

　　“六十年前，我居無定所。六十年后，我望房價興嘆。”家住淮海路弄堂中的沈奶奶顫巍巍說：“現(xiàn)在我們一家五口，住在幾十平方米閣子樓?！?/p>

　　六十年來，上海人住房變化，經歷了計劃改造，完全計劃，半市場化，全市場化的過渡，變化之多，舉世罕見，而這目不暇接的變化之中，蕓蕓眾生之中，很多人是被拋棄，依然哀嘆：安得廣廈千萬間？！

　　住房的以私轉公

　　沈奶奶原來住在虹口區(qū)祥德路二弄。祥德路二弄建造于20世紀40年代初日本占領時期，在當時是一條相當出色的弄堂，在周邊地區(qū)乃至整個虹口區(qū)都小有名氣。它的美在于弄堂建筑與綠化環(huán)境的和諧統(tǒng)一。紅瓦綠檐，色彩豐富而亮麗。

　　上海里弄總數(shù)約有9000多處，住宅單元在20萬幢以上。里弄式住宅占上海居住建筑總面積的65%左右。

　　就是這些里弄，構成上海人民居住的基本住房條件。

　　沈奶奶家是在1945年，幾經搬遷之后，于抗戰(zhàn)勝利后搬到祥德路二弄的。剛搬進去時，里面住的都是日本人，他們只租了頂樓很小的住房，一大家子居住其中。日本人回國后，沈奶奶家租下了整幢房子。到了1949年，房子被上海市政府接收，成為公房。

　　1949年解放后，上海市政府通過郊區(qū)土地改革，接收舊政權公產，清理接管、代管戰(zhàn)犯、官僚資本、反革命分子的房地產，依法處理外國人占有的房地產，對私營房地產改造以及歷年投資興建，逐步形成了巨大的公房體系。1953年的統(tǒng)計，上海市公有房屋占全市房屋的比重達到80%以上，最高時，1979年達89.1%。直管公房數(shù)量之多，比重之大居全國首位。

　　不過，最大住房主體還是私人住房(外國人不計在內)，上世紀六七十年代的統(tǒng)計，私人住房占有房屋占全市房屋總數(shù)的60%左右，其中出租的房屋占私人房屋的70%。對這種住房的收回改造，成為新的市政府極為費力的工作。

　　私營房地產業(yè)由兩個方面組成，一是經營房地產各項業(yè)務的企業(yè)，一是個人占有一定數(shù)量房地產的私人業(yè)主。對于私營房地產業(yè)的改造分為工商業(yè)公私合營和國家經租形式予以處理。公私合營方面經過清產核資、財務處理、人事安排等步驟。公私合營后定息統(tǒng)一規(guī)定為年息五厘，房地產業(yè)主對于“五厘”的利息極為滿意，甚至興高采烈的上飯店聚餐“慶祝五厘”。私營房地產業(yè)改造的第二個階段是國家經租。上海市對于出租房屋不足1000平方米的房主開展私改工作，即由政府經租。政府房管部門負責經租房的經營，如管理、收租、修繕等，并把租金的20%~40%發(fā)給經租房的業(yè)主。

　　通過私營房地產業(yè)的改造，上海市1400多萬平方米的私有出租房屋轉變?yōu)楣蟹课?，約占當時全市房屋的30%。

　　解放后，房屋實行統(tǒng)建統(tǒng)管，由財政撥款建造的房屋和各系統(tǒng)單位投資建造的職工住宅統(tǒng)一劃歸市房地局管理。1978年底，市區(qū)共有居住房屋4000多萬平方米，是解放時的1.75倍。

　　這就是如今上海老公房的起源。

　　公房的分配

　　解放后，由于政府掌握了愈來愈多的公有房屋，因而開創(chuàng)了住房集中統(tǒng)一分配的體制，解決上海市民住房問題。文化大革命時期，造反派搶占了大量公私房屋，房管部門被政府委派承擔了解決居住困難戶的責任，文革十年內，住房建得很少，而困難戶數(shù)量愈來愈大，矛盾日益集中。

　　1952年，上海市房地局成立，房屋調配工作由市房地局集中辦理，申請住房者絡繹不絕，由于房源缺乏，能夠解決的百不得一。普陀區(qū)曹楊新村的建成與分配是上海市新建職工住宅和分配的開始。1952年曹楊新村167幢兩層住宅完工，總計建筑面積3.2萬平方米，分配給1002戶，每戶約30平方米。由上?？偣撠煼峙浣o就近的普陀、江寧、長寧三區(qū)的工廠工人居住，入住的工人絕大多數(shù)為勞動模范或先進工作者。次年，又有2萬戶住房落成。

　　1953～1954年，上海市投資新建干部宿舍2500多戶，分配給機關干部中的無房戶，和已經結婚因無房而分居招待所、辦公室者，以及相類似情況的家庭。為解決高級知識分子的居住狀況，1956年，房管部門特意騰出公寓或花園住宅252套，分配給351戶高級知識分子。沈奶奶家就是在這一政策下，迎來了他們的新鄰居。

　　在政府統(tǒng)一調配下，沈奶奶家極為寬敞的底樓被出租給一對高級教師夫婦。隨后不久，沈奶奶也搬到了如今淮海路弄堂之中的30來平方米的房子中。

　　但是，普通的上海市民是享受不到這種待遇的。一般說來，新建住宅由上海市統(tǒng)一分配，即在新建住宅中，劃出一部分直接撥給住宅建設和市政建設單位，由這些單位分配給拆遷居民居??；一部分撥給市、區(qū)屬機關事業(yè)單位改善干部職工的居住條件；房管部門分得的房源，主要用于解決社會上居住困難的居民和重要統(tǒng)戰(zhàn)對象、專家、知名人士、歸國華僑等來滬定居的特需用房。

　　而解決社會上居住困難居民的目標則是：使他們住房面積，達到每人平均3平方米左右！

　　盡管如此，上海自解放以來年年解決居住困難戶，但住房緊缺問題始終存在。主要原因就是市區(qū)人口的迅速增長，在市區(qū)要使最困難戶不再繼續(xù)增長，每年至少需6萬戶房源，而當時只能解決一半。

　　不過，有著深厚市場意識的上海市，在當時萬馬齊喑環(huán)境中，住房交換卻做得非常好。

　　1953年，上海市房地局試辦住房使用交換，大大活躍了如死水般沉寂的房地產市場，“自由市場”在這一方式下萌芽，從上世紀50年代一直持續(xù)到80年代。

　　最初的住房交換，僅接受公房住戶申請，稍后才對私房住戶開放。除交換所主動搭配外，實行半公開的資料掛牌，即除保留交換人的住屋地址外，其余房屋設備等情況全部抄錄掛牌公布，讓交換人選擇，看中的由交換所發(fā)證看屋。交換所成立2年，換成房屋的住戶約有40%，其中解決路遠問題的占41%，改善居住條件的占59%。

　　1962年，房管部門體制變動，交換所撤銷，業(yè)務下放至街道。一些中介乘機活動，張貼換房廣告，兜攬住房交換，收取中介費，一些自發(fā)的“謄印社”，也公開組織住房交換，住房交換的“自由市場”很快發(fā)展起來。

　　到了80年代更是久盛不衰，形成全國最為發(fā)達的二手房住房市場。

　　當然，這并沒有根本改變上海住房極為緊張的狀態(tài)。文革中打砸搶，主要就是搶房，即使今天，家人之間爭搶住房釀成極端事件的也是屢見不鮮。

　　沈奶奶就是搬到淮海路弄堂之中幾十平方米的住房中半個世紀，家里人口增增減減，蝸居之態(tài)始終不變。

　　春暖花開

　　1949~1979年中，政府累計投資15.7億元，建成住宅2009萬平方米，相當于解放前夕全市居民住房面積的總和，相當多的居民家庭搬進了新建的住房。

　　但住房建設的速度遠遠不能適應社會發(fā)展和人口迅速增長的需要，上世紀80年代大批知青回城后，住房緊缺的問題日益尖銳。至1989年，上海市區(qū)人均居住面積僅為6.4平方米，人均居住面積4平方米以下的困難戶約有30萬戶，365萬多平方米的危棚簡屋亟待改造，2000多萬平方米的二級舊式里弄嚴重失修，住房的成套率也僅有31%，住房煤氣、衛(wèi)生設備的擁有率只有50%左右。

　　上海的住房問題逐步演變?yōu)椤疤熳值谝惶枴钡纳鐣栴}。

　　1979年10月，上海市建委提出實行住宅建設和城市改造相結合，統(tǒng)建和自建相結合，新建和挖潛相結合，逐步改善人民居住條件的建議。

　　1980年3月，上海市提出“在統(tǒng)一領導和統(tǒng)一規(guī)劃下，實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結合”的方針，實行“多渠道集資、多層次建房”的原則，并提出“實行住房商品化試點”。就在1980年，創(chuàng)造了住宅竣工面積300萬平方米的新紀錄。隨后，政府推動“聯(lián)建公助”和“合作建房”。但是，均未形成氣候，這種兩方建房方式，在1980~1990年的10年之中，總建筑面積只有30多萬平方米。

　　不過，上海也逐漸在探索住房商品化。

　　1984年，市政府規(guī)定一般標準商品住宅不分高層或多層，每平方米建筑面積出售基價為360元，職工個人購買時不得少于1/3，其余部分由國家或企、事業(yè)單位補貼。

　　同時政府試圖盤活老公房，就是將政府擁有產權的老公房產權賣給居民。1988年8月，黃浦區(qū)作為出售舊公房的試點區(qū)，有20戶帶頭購買了已租住的舊住宅，平均房價每平方米為197.28元。

　　也在1988年，上海首例土地使用權出讓、虹橋經濟開發(fā)區(qū)的26號地塊，面積1.29公頃，用地性質為旅館、辦公樓、公寓。最后由日本孫氏企業(yè)有限公司以2805萬美元中標。

　　通過幾年的努力，上海市居住房屋面積從1979年底的4216.4萬平方米增加到1990年底的8901萬平方米，其中系統(tǒng)公房的居住房屋面積從196.9萬平方米猛增到1144萬平方米。上海人住房條件開始改善。

　　1991年5月，國務院同意上海正式實施上海市住房制度改革方案。上海開始推行公積金制度，并且對公房提租、發(fā)補貼。同時提出買房給優(yōu)惠。規(guī)定凡符合單位住房分配條件的職工，若提出購買優(yōu)惠房的申請，可以優(yōu)先安排房源并給予價格和稅費等優(yōu)惠。1991年優(yōu)惠價定為每平方米250元。按優(yōu)惠價購買的房屋，付清購房款后，即取得房屋產權。住滿5年后可出售。

　　截至1998年底，上海市累計出售公有住房72.93萬套，建筑面積3869萬平方米，約占全市可出售公有住房的45%，上海居民住房自有率達到40%。但是，這一階段上海市居民住房條件并沒有太大改善，只是為后來的市場化打下了良好基礎。

　　1998年以后，上海進入了全面的市場化時代。

　　這年12月，上海開始停止住房實物分配，推行住房分配貨幣化，并建立健全住房供應保障體系。

　　此后，市場之水滔滔不絕，從房改方案實施到2006年的15年中，上海市共建成和銷售住房2.3億平方米，相當于1979年前30年建設住房面積總和的近6倍。這期間，新建商品住房和成交的二手住房面積相當于為400多萬戶居民家庭提供了300多萬套住房。

　　就是在這段時間，老百姓有了選擇余地，可以住市區(qū)房，可以住郊區(qū)房，可以住高層公寓，可以住別墅，總之，只要有足夠錢，想住什么樣的房子，總是能買得到。

　　1978年全市人均居住面積僅為4.5平方米，2007年底已增加至16.5平方米，增長2倍多，居民住宅成套率達94.7%。上海市民的住房問題已經根本解決，大多數(shù)人住上有產權的好房子。

　　不過，住房保障依然路途遙遙。

　　1998年以來，上海房價上漲也是如坐火箭一般，瘋狂上漲。自1998年到現(xiàn)在，上海房價上漲了6~8倍。令人遺憾的是，上海的住房保障體系依然是只見雷聲響不見雨點下。據(jù)政府公布數(shù)據(jù)，截至2007年底，上海僅有3萬戶家庭享受到廉租房保障。

　　在上海，如沈奶奶一樣的窮人，依然是一個龐大的數(shù)字。