居住見(jiàn)證中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡

　　以增長(zhǎng)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)，則中國(guó)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度在相當(dāng)一段時(shí)期是最快，史無(wú)前例性的，其成就必須肯定。

　　█文/趙 曉，北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授

　　建國(guó)60年尤其是改革開(kāi)放30年，中國(guó)的成長(zhǎng)是驚人的?？梢哉f(shuō)是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的一個(gè)奇跡。中國(guó)的增長(zhǎng)速度超過(guò)了歷史上所有一切增長(zhǎng)最快國(guó)家的紀(jì)錄。而居住，則是中國(guó)成長(zhǎng)中的一朵奇葩。

　　我很同意《商界評(píng)論》特別策劃稿中的論述，“一個(gè)家庭，一個(gè)城市，乃至整個(gè)國(guó)家，房子都與其命運(yùn)牽系得如此緊密”。何以如此？原因很簡(jiǎn)單，房子是最大的民生，“沒(méi)有什么比房子承載著更多家園與親人的情感，沒(méi)有什么比房子拉扯著更多行業(yè)的繁榮與興衰”。

　　對(duì)于美國(guó)人來(lái)說(shuō)，所謂的美國(guó)夢(mèng)在物質(zhì)層面上最鮮明標(biāo)志就是“汽車+洋房”。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，中國(guó)100多年的現(xiàn)代化夢(mèng)想，今天絕大多數(shù)中國(guó)人的“中國(guó)夢(mèng)”，在物質(zhì)層面上的標(biāo)志也依然是有自己的車和房。我同樣很同意《商界評(píng)論》特別策劃稿對(duì)中國(guó)住房進(jìn)步的一個(gè)論述，“對(duì)中國(guó)而言，60年來(lái)改變最大的是什么？越來(lái)越擁擠的街道，其實(shí)是因?yàn)橛性絹?lái)越寬闊的住房”。中國(guó)的住房發(fā)展經(jīng)受住了人類歷史上最偉大的城市化浪潮的沖擊，當(dāng)人群如潮水般涌入城市時(shí)，中國(guó)人的人均居住面積不僅沒(méi)有降低，反而不斷上升，這是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主道格拉斯·諾斯在《西方的興起》中所禮贊不已的真正的“興起”，即通過(guò)制度與技術(shù)的進(jìn)步在人口增長(zhǎng)時(shí)人均生活水平依然能保持增長(zhǎng)。雖然今天中國(guó)人在居住方面還存在著一些問(wèn)題，但不言而喻，進(jìn)步是主流，“對(duì)中國(guó)人而言，60年來(lái)改變最大的是什么？對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨越來(lái)越多，其實(shí)，從筒子樓到花園洋房，我們真的住得越來(lái)越好”。

　　進(jìn)步的關(guān)鍵在于中國(guó)的改革開(kāi)放，中國(guó)住房發(fā)展最快的時(shí)期是取消福利分房，啟動(dòng)市場(chǎng)化的這10余年。從1997～2007年，中國(guó)每年房地產(chǎn)業(yè)的增速幾乎都達(dá)到同期GDP增速的兩倍以上。例如從1997~2007年不同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速的平均值對(duì)比來(lái)看，GDP的名義增速為12.3%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為20.1%，而房地產(chǎn)投資則高達(dá)23.2%，整整高出GDP增速10.9個(gè)百分點(diǎn)，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速也高出3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)2007年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際完成投資對(duì)GDP的占比為10.1%，對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的占比更是達(dá)到21.5%。房地產(chǎn)的發(fā)展極大地拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。據(jù)權(quán)威部門測(cè)算，住房建設(shè)對(duì)GDP的影響約為10%，即住房建設(shè)增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，就能帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)；每投入100元住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住房，可帶動(dòng)130~150元的其他商品需求。以此計(jì)算，中國(guó)GDP增長(zhǎng)的20%～30%是由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的。這表明，房地產(chǎn)在今天的中國(guó)當(dāng)之無(wú)愧地可稱為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”——這一殊榮唯房地產(chǎn)業(yè)方能夠領(lǐng)銜。

　　當(dāng)前，困擾國(guó)人的一大問(wèn)題是部分地區(qū)房?jī)r(jià)遞升快，部分人買不起房。有人用房?jī)r(jià)收入比來(lái)表明中國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)高得不合理，房?jī)r(jià)問(wèn)題經(jīng)常成為抱怨的中心。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的合理范圍，有國(guó)際機(jī)構(gòu)曾提出4∶1～6∶1的區(qū)間，但由于國(guó)內(nèi)外對(duì)家庭收入、房屋成套面積的統(tǒng)計(jì)口徑不一致，國(guó)內(nèi)曾有學(xué)者提出我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的合理范圍應(yīng)該是4∶1～9∶1之間。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)收入比的高低受每個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房市場(chǎng)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居住習(xí)俗以及每年上市住房的構(gòu)成等諸多因素的綜合影響，而不同國(guó)家、不同時(shí)期擁有的相關(guān)因素很不一樣。因此，房?jī)r(jià)收入比的國(guó)家差別很大，并沒(méi)有所謂的國(guó)際慣例。問(wèn)題在于，中國(guó)的人均收入差距已經(jīng)拉得很大。因此，從國(guó)際比較來(lái)看，我國(guó)不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距是較大的，而且低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比也是較高的。

　　根據(jù)世界銀行提供的1998年全球96個(gè)國(guó)家(地區(qū))房?jī)r(jià)收入比資料進(jìn)行的分組測(cè)算：家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000～3999美元之間(中等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國(guó)家(地區(qū))，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。而目前，我國(guó)最低收入戶房?jī)r(jià)收入比大約是22.69，是同組國(guó)際平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入戶房?jī)r(jià)收入比是7.75，是同組國(guó)際平均水平(9)的86%；最高收入戶房?jī)r(jià)收入比是2.45，只有同組國(guó)際平均水平(5.6)的44%。從全球96個(gè)地區(qū)(國(guó)家)的平均水平來(lái)看，高收入家庭的房?jī)r(jià)收入比總體上也低于低收入家庭，但差距要比我國(guó)小很多。2005年，我國(guó)最高和最低收入戶房?jī)r(jià)收入比差距是20.24，而國(guó)際同等差距只有4.1，只有我國(guó)的20%。從這個(gè)角度看，收入差距畸形導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展的畸形，是不可不關(guān)注的一個(gè)方面。

　　我曾經(jīng)以不同層次的發(fā)展觀來(lái)審視中國(guó)房地產(chǎn)在過(guò)去的成就。歸結(jié)起來(lái)，大抵是，以增長(zhǎng)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)，則中國(guó)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度在相當(dāng)一段時(shí)期是最快，史無(wú)前例性的，其成就必須肯定。以科學(xué)發(fā)展觀也就是綜合考慮生態(tài)等來(lái)審視中國(guó)房地產(chǎn)，則成就要打一個(gè)折扣，因?yàn)榇嬖谥罅康拇种茷E造以及生態(tài)、資源破壞的現(xiàn)象。以諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主阿馬蒂亞·森提出的“以自由看待發(fā)展”也就是考慮到人均生存自由的被滿足來(lái)看待中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，則貧富分配不均現(xiàn)象比較嚴(yán)重，需要比較多地去予以解決。

　　好在近幾年，政府的房地產(chǎn)政策已經(jīng)做出大幅度調(diào)整，從早年單純的市場(chǎng)化開(kāi)始轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化與社會(huì)保障并行不悖，應(yīng)該能在很大程度上化解住房消費(fèi)不均的矛盾。如果政府再能在源頭上不斷致力于提高老百姓的收入水平，減少中國(guó)的貧富差距，并且在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候大膽進(jìn)行土地制度改革，適當(dāng)放開(kāi)土地供應(yīng)，發(fā)育出一個(gè)更成熟的土地市場(chǎng)，則中國(guó)人還能住得更舒服、更開(kāi)心。這也是肯定無(wú)疑的！

　　展望未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)仍有極大發(fā)展空間。有關(guān)研究表明：當(dāng)國(guó)家處于工業(yè)化加速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)必然獲得較快的發(fā)展。例如：英國(guó)在19世紀(jì)經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)及其相關(guān)的投資就占全國(guó)投資的40%；而日本在二戰(zhàn)結(jié)束后，對(duì)于住宅房產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)形成價(jià)值總額的21%～27%。發(fā)達(dá)國(guó)家的資料顯示，這個(gè)階段大約經(jīng)歷20年至30年。2008年末中國(guó)城市化率達(dá)45.7%，顯示出當(dāng)前中國(guó)城市化還處于加速發(fā)展階段，總體來(lái)說(shuō)，城市化每年還將繼續(xù)快速提高。未來(lái)農(nóng)村進(jìn)入城市為主導(dǎo)階段即將結(jié)束，人口流動(dòng)將依次進(jìn)入以小城市進(jìn)入大城市為主導(dǎo)階段、以大城市郊區(qū)化為主導(dǎo)階段和以都市圈為主導(dǎo)階段。

　　展望未來(lái)，房地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)期仍然是中國(guó)人最重要的消費(fèi)和投資品。有了房子的還要換更大更好的房子，并且異地置辦第二套房，所謂“居者有其屋”的時(shí)代將向“居者樂(lè)其屋”的時(shí)代過(guò)渡；沒(méi)有房子的更是一定要得到一套自己的房子而后快；投資者也會(huì)青睞住房投資；而住房的泡沫也很難完全避免，既然美國(guó)、日本等國(guó)家?guī)缀鯖](méi)能避免高速發(fā)展中的泡沫，中國(guó)也很難完全避免。如果中國(guó)能夠避免惡性的泡沫，那已經(jīng)就非常好了！我個(gè)人非常樂(lè)意看到中國(guó)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、美好地發(fā)展?！?/p>