普凱地產(chǎn)基金收益率25%以上 涉足人民幣基金

　　“這是國(guó)內(nèi)真正私募性質(zhì)的第一只人民幣房地產(chǎn)基金，資金完全是從市場(chǎng)上的投資人募集而來(lái)，為有限合伙人性質(zhì)。”普凱投資基金合伙人甘美蘭表示。

　　12月10日，本報(bào)記者獲悉，普凱投資基金在天津開(kāi)發(fā)區(qū)成立了人民幣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金，募集金額為6億元，主要投資于二線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　政府財(cái)政和金融政策的支持，以及創(chuàng)業(yè)板的推出，都給國(guó)內(nèi)PE(私募股權(quán)投資)、VC(風(fēng)險(xiǎn)投資)提供了新的機(jī)遇。不過(guò)，首只人民幣房地產(chǎn)基金的破題者卻是之前以外資基金操作者身份出現(xiàn)的普凱投資基金。

　　甘美蘭認(rèn)為，普凱投資基金之所以能夠在人民幣基金方面取得突破，在于把境外PE募集的游戲規(guī)則、基金的管理模式、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成功地運(yùn)用到了國(guó)內(nèi)的實(shí)踐當(dāng)中。

　　細(xì)節(jié)曝光

　　“春節(jié)前要把現(xiàn)在募完的錢(qián)投出去。兩個(gè)二線城市的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)被選定，每個(gè)項(xiàng)目的投資金額差不多各為3億元。”甘美蘭告訴本報(bào)記者，明年還會(huì)募集第二只人民幣房地產(chǎn)基金。

　　從過(guò)程來(lái)看，首只人民幣房地產(chǎn)基金的誕生頗為順利。

　　普凱投資基金是第一批由上海市相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的擁有人民幣基金運(yùn)作執(zhí)照的外商投資股權(quán)投資管理公司之一，基金管理公司設(shè)立地在上海浦東。

　　今年6月2日，《上海市浦東新區(qū)設(shè)立外商投資股權(quán)投資管理企業(yè)試行辦法》下發(fā)后，浦東成為國(guó)內(nèi)首個(gè)允許外資股權(quán)投資公司以股權(quán)投資管理企業(yè)身份進(jìn)行合法登記注冊(cè)的地區(qū)。

　　在浦東設(shè)立股權(quán)投資管理公司，為外資股權(quán)投資公司后續(xù)成立人民幣基金打下了基礎(chǔ)。普凱投資基金的操作方式是通過(guò)在上海新設(shè)的子公司作為普通合伙人，聯(lián)合其他若干名有限合伙人，成立人民幣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金。

　　“國(guó)內(nèi)基金募資和設(shè)立的游戲規(guī)則幾乎和國(guó)外一樣，國(guó)外的基金也都是有限合伙人方式。”甘美蘭表示。

　　但普凱人民幣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金并沒(méi)有設(shè)在上海，而是設(shè)在了天津泰達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　“天津?qū)鸪尸F(xiàn)出了伸出雙手去擁抱的姿態(tài)，專(zhuān)門(mén)有一個(gè)私募股權(quán)基金中心這樣的部門(mén)來(lái)為基金服務(wù)，這一點(diǎn)是別的城市所沒(méi)有的。”甘美蘭說(shuō)。

　　據(jù)了解，在歷時(shí)兩個(gè)星期的基金募集之后，普凱人民幣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金的募集于11月3日結(jié)束。12月2日，該基金終于拿到了天津方面給予的批文。[page]

　　說(shuō)服投資者

　　首只人民幣房地產(chǎn)基金的誕生，不僅給行業(yè)提供了一個(gè)解讀的標(biāo)本，也對(duì)人民幣房地產(chǎn)基金的發(fā)展給予了指導(dǎo)性方向。

　　但甘美蘭指出，成立人民幣房地產(chǎn)基金也有諸多難點(diǎn)。“難點(diǎn)不在于政策環(huán)境，最大的困難在于國(guó)內(nèi)PE市場(chǎng)不成熟，要與國(guó)內(nèi)的投資者進(jìn)行反復(fù)溝通。”

　　在她看來(lái)，國(guó)內(nèi)的投資者喜歡賺快錢(qián)，投機(jī)性多于投資性。

　　在普凱人民幣房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金的操作過(guò)程中，甘美蘭最深的體會(huì)是如何與國(guó)內(nèi)投資者進(jìn)行溝通。她花了大量時(shí)間跟投資者解釋人民幣基金的投資價(jià)值和運(yùn)作方式。

　　不過(guò)，之所以能夠摘取“首只人民幣房地產(chǎn)基金”的桂冠，是因?yàn)楦拭捞m已經(jīng)找到了合適的投資者。相比那些想做人民幣房地產(chǎn)基金的基金公司而言，這正是普凱投資基金的過(guò)人之處。“在面對(duì)面的交談中，要用一個(gè)好的故事去說(shuō)服投資者。”

　　過(guò)去基金投資的成功案例是最好的故事。“在全球金融危機(jī)和市場(chǎng)的深度調(diào)整之后，我們還能有很好的業(yè)績(jī)，這也是我們能募集到資金的最大砝碼。相比之下，在去年全球金融危機(jī)以后，那些大投行卻都虧了錢(qián)。”甘美蘭說(shuō)。

　　在全球金融危機(jī)洗禮下，普凱房地產(chǎn)基金交出了一份讓人怦然心動(dòng)的成績(jī)單。在已經(jīng)退出的天津和武漢項(xiàng)目上，普凱房地產(chǎn)基金的投資收益率都在25％以上。

　　最能說(shuō)服投資者的是，普凱基金在去年12月份入股西安中華房屋項(xiàng)目。彼時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景灰暗，這也是當(dāng)時(shí)外資基金買(mǎi)入項(xiàng)目的唯一個(gè)案。事實(shí)證明，到目前為止，這一項(xiàng)目進(jìn)展順利，未來(lái)收益可觀。

　　對(duì)于人民幣房地產(chǎn)基金未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，甘美蘭評(píng)價(jià)說(shuō)，相比于外資基金，人民幣基金的投資沒(méi)有任何限制，繞開(kāi)了外資基金投資房地產(chǎn)在結(jié)匯、審批上的老大難癥結(jié)，沒(méi)有政策障礙，今后會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。

　　但有部分外資基金人士擔(dān)心，人民幣基金會(huì)不會(huì)對(duì)外資基金形成很大沖擊？“中國(guó)市場(chǎng)太大，人民幣基金剛剛起步，行業(yè)還不成熟，缺乏有經(jīng)驗(yàn)的管理人，要形成規(guī)模還有很長(zhǎng)一段路要走。也許在5年以后，當(dāng)中國(guó)自己的PE壯大成熟以后，外資基金就會(huì)漸漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。”甘美蘭說(shuō)。