華夏幸福遭遇資金饑渴：平安萬科入局 雪中送炭還是引狼入室？

　　潮水退去才知道誰在裸泳。今年流動性緊缺，讓原來看上去實力不俗的公司，露出“虛胖子”的原形。

　　華夏幸福(600340)，收入和利潤位居A股上市地產(chǎn)公司的第5名。在這個夏天的“房地產(chǎn)寒冬”里，遭遇資金饑渴。

　　華夏幸福真幸福，危難時刻，平安和萬科都伸出援手。平安成為華夏幸福的第二大股東，萬科和華夏幸福在環(huán)京地區(qū)展開合作。

　　天下沒有免費(fèi)的午餐。萬科牽手華夏，更多可以理解為雙方各取所需，共同筑牢在京津冀地區(qū)的優(yōu)勢。平安入局可能就沒有那么簡單，究竟是雪中送炭還是引狼入室?

　　資金饑渴

　　成敗資金鏈。華夏幸福到底有多缺錢，該公司2017年年報露出端倪。

　　今年4月，上交所對華夏幸福去年年報發(fā)出事后審核問詢函，將華夏幸福的資金問題從桌底推上臺面。

　　問詢函中，上交所對華夏幸福提出18項疑問，涉及公司的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、融資及資金情況等三大方面，以及部分其他事項。涉及面之廣、問詢力度之大，在A股千余家企業(yè)中也十分罕見。

　　其中，上交所發(fā)問，華夏幸福去年全年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-162.28億元，近三年首次為負(fù)。要求其補(bǔ)充說明：(1)各細(xì)分業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流情況;(2)全年經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負(fù)的主要原因，是否對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響，公司有哪些應(yīng)對措施?

　　去年賺了88個億，現(xiàn)金流卻是-162億。華夏幸福稱，是由于2017年第三季度公司聚焦開拓新區(qū)域，加快了異地復(fù)制的步伐，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)支出大幅增加;同時受國家宏觀調(diào)控及環(huán)保政策的影響，地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款同比下降，因此第三季度整體經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額下降較多;2017全年回款同比下降13.4%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負(fù)。

　　擴(kuò)張導(dǎo)致現(xiàn)金流為負(fù)，年報這關(guān)就這樣過去了。

　　誰知今年上半年，華夏幸?，F(xiàn)金流依舊沒有扭正。截止2018年6月底，利潤69億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-78億元。

　　截止到6月30日，華夏幸福賬上有426億元貨幣現(xiàn)金，但比去年年底已經(jīng)少250多億元。按照個速度，華夏也堅持不了多久。

　　華夏幸福雖然多次辟謠稱，公司不缺錢。但該公司去年和今年上半年卻在瘋狂發(fā)債。

　　2017年，華夏幸福及子公司成功發(fā)行 16 億元非公開發(fā)行公司債券，19 億元中期票據(jù)，60 億元超短期融資券，10 億元短期融資券及 10 億美元境外債。此外，華夏幸福還拓寬了PPP 項目現(xiàn)有融資途徑，發(fā)行總規(guī)模超過40億元。

　　今年上半年，華夏幸福及子公司成功發(fā)行84億元公司債券，25億元超短期融資券，2億美元境外債;另外，2018年5月其與中信銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，由中信銀行提供總額達(dá)315億元的集團(tuán)授信額度。

　　平安、萬科2位貴人相助

　　華夏真幸福，遭遇流動性稀缺難題，但有貴人相助，不是一位而是二位，且都是大名鼎鼎。

　　7月10日，華夏幸福午間發(fā)布公告，控股股東華夏幸福基業(yè)控股股份公司(華夏控股)擬向平安資管轉(zhuǎn)讓5.82億股(占總股本的19.7%)華夏幸福股份，轉(zhuǎn)讓價款共計137.7億元。轉(zhuǎn)讓完成后，中國平安成為華夏幸福的第2大股東。

華夏幸福和平安戰(zhàn)略合作

　　平安實力不容置疑。中國三大綜合金融集團(tuán)之一，在香港、上海兩地上市，市值超過1萬億，全球第一大市值保險公司。

　　一位貴人還不夠。3個月后，華夏幸福宣布將與萬科合作開發(fā)部分環(huán)京地產(chǎn)項目。華夏幸福10月9日公告稱，北京萬科擬通過收購目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式，與公司合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項目，交易價款約為32.34億元。

　　公告轉(zhuǎn)讓完成后，萬科將持有華夏幸福旗下涿州公司80%的股權(quán)、裕景公司80%的股權(quán)、裕達(dá)公司80%的股權(quán)、廊坊公司80%的股權(quán)和霸州公司65%的股權(quán)。華夏幸福稱，在地產(chǎn)開發(fā)項目層面引入萬科，是年初所提的全面開放合作戰(zhàn)略的具體落實，同時也有利于盤活自身存量項目，優(yōu)化現(xiàn)金流。

　　控股股東輕松攬入137.7億，自身拿到32.34億，華夏幸福系的資金鏈可以松口氣。

　　引狼入室?

　　萬科牽手華夏，可以理解為雙方各取所需，共同筑牢在京津冀地區(qū)的優(yōu)勢，也可以理解為抱團(tuán)取暖。

　　雙方項目合作結(jié)束，從此兩清，應(yīng)該不會有太多牽掛。

　　平安的入局，可能就不那么簡單。

　　平安拿著百億真金白銀入局時，雙方簽訂了對賭協(xié)議。華夏控股作出如下承諾：華夏幸福2018 年度、2019 年度、2020 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤分別不低于 114.1億元、144.8億元以及180億元。

　　若出現(xiàn)上市公司任一會計年度的實際凈利潤小于約定利潤的 95%，則華夏控股承諾對平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

　　進(jìn)入今年以來，房地產(chǎn)業(yè)可以說涼涼了。華夏幸福上半年實現(xiàn)69億利潤，今年預(yù)計的114億目標(biāo)，應(yīng)該問題不大。后兩年的變數(shù)卻是誰也無法判斷的。

　　最新消息，華潤置地執(zhí)行董事吳向東加盟華夏幸福，出任總裁。消息稱，吳向東的加盟，是平安董事長馬明哲力邀，據(jù)說華潤置地CFO俞建也一同前往。

　　華夏幸福在第一時間對媒體辟謠，但并沒有在上交所發(fā)布澄清公告。

　　平安的人一旦進(jìn)入華夏幸福，按照其一貫作風(fēng)，平安強(qiáng)勢風(fēng)格，雙方可能得磨合一陣子。上海家化(600315)就是個鮮活案例。