潘石屹“發(fā)福”后的困惑

  “我心目中的理想世界是由每一個(gè)獨(dú)立的、快樂的人組成的，而不是一個(gè)個(gè)強(qiáng)大的組織?！?/P>

　　上市圈得130億、在港上市一月后的SOHO中國，于11月8日在北京公館舉行了華遠(yuǎn)地產(chǎn)——SOHO中國合作新聞發(fā)布會，公布了新收購華遠(yuǎn)的兩個(gè)爛尾樓，民源大廈和北京公館，現(xiàn)更名為SOHO北京公館及光華路SOHO2。

　　“發(fā)福”的潘石屹用了四十分鐘斬獲了華遠(yuǎn)談了3個(gè)月的項(xiàng)目，“相信在未來還會有很多好的消息會陸陸續(xù)續(xù)公布?！迸耸僬f。

　　“每天有十幾撥，不斷接待，因?yàn)橛幸恍┎皇呛芰私?，一些法律程序、?cái)務(wù)程序要走?！?/P>

　　“他跟我說，每天有一百多個(gè)項(xiàng)目需要談。”任志強(qiáng)當(dāng)面笑談。

　　以傳統(tǒng)的眼光打量SOHO中國，土地儲備仍是有些單薄。從土地儲備數(shù)量看，SOHO中國即使在北京市場也在幾十名開外。

　　上市后，潘石屹多次說，“現(xiàn)在有錢了，希望在座的大地主們能夠慷慨一點(diǎn)，多給我們換點(diǎn)雞蛋?！痹诟吲鬂M座的SOHO中國上市慶祝晚宴上，潘石屹在極其簡短的祝酒辭最后不忘給自己做廣告。

　　“和所有的人合作，這個(gè)年代不合作寸步難行。爛尾項(xiàng)目、在建工程、毛坯房、土地都合作，沒有任何條條框框的限制?！痹?1月8日的新聞發(fā)布會上，潘石屹說。

　　SOHO中國成功地在香港募資128億港元，改變了香港地區(qū)投資者以往只注重上市地產(chǎn)公司一定要有大規(guī)模土地儲備的固定思維。

　　潘說，盡管土地儲備不占優(yōu)勢，但投資者看中的是SOHO中國的優(yōu)質(zhì)品牌、高盈利能力和創(chuàng)新的產(chǎn)品。“目前，我們的土地儲備是夠我們今后5年開發(fā)的?！?/P>

　　但是，正是因?yàn)镾OHO中國的土地零儲備戰(zhàn)略，直接導(dǎo)致5年前上市折戟。

　　土地薄弱，商業(yè)模式來拯救

　　熟悉香港房地產(chǎn)市場的人都知道，由于香港是一個(gè)土地極為稀缺的城市，所以大大小小的房地產(chǎn)公司、尤其是上市的房地產(chǎn)公司，都非?？粗刈陨淼耐恋貎?，把大量的土地儲備視為企業(yè)生存的安全閥，這也就直接影響了包括散戶在內(nèi)的各種投資者的投資口味。而SOHO中國的土地戰(zhàn)略顯然成了香港投資者眼中的另類。

　　在今年年初拿下北京三里屯47萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目之前，SOHO中國已經(jīng)經(jīng)歷了3年的“地荒”，對于一個(gè)即將在香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是很讓人費(fèi)解的一種“無為”。無論是已經(jīng)功成名就的萬科，還是剛剛名聲大噪的碧桂園，這些大陸的“明星地產(chǎn)企業(yè)”無一不是以大量的土地儲備為根基的。

　　潘石屹不得不為此展開平生以來最密集的游說攻勢，不厭其煩地論證自己獨(dú)特的商業(yè)模式獨(dú)具優(yōu)勢和將來帶給投資者的益處。

　　如果說土地儲備是一個(gè)房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的支撐點(diǎn)的話，那當(dāng)這個(gè)支撐點(diǎn)不夠堅(jiān)硬的時(shí)候，以何種商業(yè)模式進(jìn)行運(yùn)作就成了維系其生存和發(fā)展的血脈了。讓潘石屹創(chuàng)業(yè)十二年來日益堅(jiān)定的一個(gè)信念就是，SOHO中國找到了一條他自認(rèn)為獨(dú)特的商業(yè)模式，并且他一直在努力讓更多的人接受這個(gè)信念。

　　“在核心地段蓋好房子，然后賣給投資者，最后我們負(fù)責(zé)出租管理，這就是SOHO中國的商業(yè)模式?！迸耸傧喈?dāng)精煉地解釋道，“SOHO中國首先是一個(gè)商用物業(yè)公司，其次SOHO中國是一個(gè)專注CBD項(xiàng)目的商用物業(yè)公司，這就決定了我們只能在黃金地段拿地，而要看到利潤，就必須快速完工、快速交易。所有拿到的地都蓋了房子，所以看起來似乎永遠(yuǎn)是土地零儲備?！?/P>

　　為何不把SOHO中國在前門的土地存起來。潘石屹的回答道出了問題的關(guān)鍵：“現(xiàn)在前門大街已經(jīng)封閉了，如果再等上兩年開發(fā)的話，土地可能會有所升值，但政府會有耐心等嗎？”按照潘石屹的說法，一個(gè)房地產(chǎn)商可以把他在內(nèi)蒙的土地存上十年八年都沒問題，但在北京，在CBD是不可能的。這種獨(dú)特的市場環(huán)境決定了SOHO中國只能走“快速拿地，快速完工”的土地戰(zhàn)略。

　　在潘石屹看來，SOHO中國的商業(yè)模式實(shí)際上是一條自上而下的價(jià)值鏈。在價(jià)值鏈上游，由SOHO中國進(jìn)行搭建平臺；在中端，由投資者進(jìn)行資金“加油”；而到了末端，才是真正創(chuàng)造價(jià)值的力量：這就是千千萬萬有租用需求的商家和企業(yè)。