內(nèi)地房企集體赴港上市遇困 半數(shù)難實(shí)現(xiàn)預(yù)定計(jì)劃

　　全球股市的持續(xù)低迷、宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，再加上拿地價(jià)格的高企，今年可能會(huì)有半數(shù)左右的內(nèi)地房企，難以實(shí)現(xiàn)其預(yù)定的香港上市計(jì)劃。

　　原本會(huì)成為2008年第一個(gè)登陸香港聯(lián)交所的內(nèi)地房企昌盛中國地產(chǎn)，上市計(jì)劃突然于日前叫停。

　　1月23日，就在昌盛地產(chǎn)公開招股截止的當(dāng)天，公司發(fā)布公告稱，考慮到國際資本市場(chǎng)目前的情況不穩(wěn)定、市場(chǎng)狀況不利以及香港近期部分IPO（首次公開募股）的交易表現(xiàn)欠佳，該公司及全球協(xié)調(diào)人同意，不根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行全球發(fā)售。

　　昌盛地產(chǎn)并非個(gè)案，多數(shù)已經(jīng)在2007年登陸香港聯(lián)交所的房地產(chǎn)企業(yè)，在這一個(gè)月中也跌勢(shì)慘重。

　　諸多因素在影響香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的看法，股市振蕩、緊縮政策以及令人猶疑不定的房?jī)r(jià)，都使內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的融資困境。

　　雙重拖累

　　此前昌盛地產(chǎn)的計(jì)劃是，1月18日開始公開發(fā)售股份，23日結(jié)束，于1月30日公布配發(fā)結(jié)果，1月31日正式掛牌。

　　根據(jù)昌盛地產(chǎn)正式公布的招股計(jì)劃，此次IPO擬招2.5億股，價(jià)格區(qū)間將在3.32至4.51港元之間，融資額為8.3億至11.28億港元，比原先預(yù)期的20余億港元縮水一半左右。盡管昌盛地產(chǎn)希望以縮減集資規(guī)模為代價(jià)來換取投資者的信心，但有消息稱，認(rèn)購額不足仍是昌盛地產(chǎn)押后上市的主要原因之一。

　　而昌盛地產(chǎn)對(duì)此的解釋是，占發(fā)行股本90%的國際機(jī)構(gòu)投資者配售部分反應(yīng)還算理想，其他公開發(fā)售部分也沒問題，只是考慮大市行情會(huì)影響股票上市后表現(xiàn)，所以才忍痛剎車。

　　無獨(dú)有偶，同為廣州房地產(chǎn)商的恒大地產(chǎn)（0388.HK）也遭遇類似的窘境。在其香港上市申請(qǐng)于1月24日獲得香港聯(lián)交所批準(zhǔn)之后，并沒有按照香港市場(chǎng)的習(xí)慣做法，在獲得上市批準(zhǔn)后的下周一（即本月28日）即啟動(dòng)上市前的預(yù)路演。時(shí)至今日，其具體的上市時(shí)間表也未確定。

　　“香港股市跌得太厲害了，房地產(chǎn)股幾乎跌了一半，在這樣的市場(chǎng)情況下，新發(fā)行的小規(guī)模的地產(chǎn)股基本上很難獲得投資者的認(rèn)可。而且由于市場(chǎng)的不確定性，地產(chǎn)商只能考慮將上市計(jì)劃拖后一段時(shí)間。”中金公司房地產(chǎn)分析師白宏偉對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》分析稱。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)白宏偉所說的香港股市的風(fēng)云變化。1月22日，受美國等外圍市場(chǎng)的沖擊，香港恒生指數(shù)暴跌2000多點(diǎn)，下跌了8.7%。與此同時(shí)，被視為香港投資者對(duì)內(nèi)地上市企業(yè)信心“晴雨表”的恒生國企指數(shù)成份股遭到拋售，該指數(shù)當(dāng)天就下跌了12%，創(chuàng)單一交易日下跌幅度最高的歷史紀(jì)錄。

　　此后，1月28日，香港恒生指數(shù)再挫1068點(diǎn)。截至1月28日收盤時(shí)，香港恒生指數(shù)較去年10月30日的創(chuàng)紀(jì)錄高點(diǎn)下跌了24.7%。

　　與此對(duì)應(yīng)，2007年內(nèi)地在香港上市的多家房地產(chǎn)企業(yè)的股票紛紛跌破招股價(jià)。根據(jù)盛富資本國際有限公司（簡(jiǎn)稱“盛富資本”）提供給《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國（0410.HK）比上市發(fā)行價(jià)跌了32.17%，中國奧園（3883.HK）則跌了40.38%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）只是勉強(qiáng)守住了招股價(jià)，只有合景泰富（1813.HK）作為唯一一只比招股價(jià)高出9%的地產(chǎn)股，在股市中一枝獨(dú)秀。

　　其實(shí)從去年四季度開始，由于持續(xù)不斷的宏觀調(diào)控的壓力，SOHO中國等多家內(nèi)地房企在香港上市以后，就多次出現(xiàn)了跌破招股價(jià)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　對(duì)此，盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖認(rèn)為，除了香港恒生指數(shù)暴跌的原因，內(nèi)地諸如提高存款準(zhǔn)備金、提高貸款利率等多項(xiàng)調(diào)控措施，對(duì)香港投資者的信心也產(chǎn)生了很大的影響。

　　集體排隊(duì)

　　近年來，由于監(jiān)管層對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市一直保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，導(dǎo)致內(nèi)地房企對(duì)去香港上市的熱情有增無減。尤其是去年碧桂園在香港上市后造就中國首富所帶來的財(cái)富效應(yīng)，更是讓這些房地產(chǎn)企業(yè)前仆后繼。

　　據(jù)彭博資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年內(nèi)地房企赴境外IPO共有13家，其中選擇在香港上市的高達(dá)七成。與之對(duì)應(yīng)的是，去年內(nèi)地房企在香港股市的集資額也高達(dá)600億元。其中碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國的融資額分別超過100億元，合景泰富和中國奧園則分別為45.5億元和30.4億元。在此情形下，香港的資本市場(chǎng)顯然已被內(nèi)地房企視為是一條行之有效的融資途徑。
 
　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》了解到，除了昌盛地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)這兩家企業(yè)，今年打算赴港上市的地產(chǎn)企業(yè)還包括卓越地產(chǎn)、星河灣、龍湖地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、河南建業(yè)住宅集團(tuán)、天津永泰紅x峒諾榷嗉夷詰胤科蟆Ｎ巳繁Ｉ鮮械乃忱?，其譃a憒蟮夭蓋肓爍呤?、脩兄和腮樋信贷为其处理甚r惺亂?，袉苡湾则粕w肓巳鷚║BS）和摩根士丹利。而摩根士丹利同時(shí)也是河南建業(yè)住宅集團(tuán)的承銷商。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)說，一旦上述房地產(chǎn)企業(yè)成功登陸香港聯(lián)交所，今年內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)在香港的融資規(guī)模將至少在500億元左右。

　　土地儲(chǔ)備難題

　　2008年對(duì)于即將登陸香港股市的內(nèi)地企業(yè)來說，前景可能未必會(huì)如預(yù)想的那么樂觀。除了上述股市和政策層面的因素，由于目前國內(nèi)如廣州、深圳、上海等地相繼出現(xiàn)了交易量明顯下降的情況，導(dǎo)致這些地區(qū)房?jī)r(jià)下跌。而在去年，為了能獲得土地，許多城市都出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的高價(jià)拿地的現(xiàn)象。

　　不僅如此，今年1月上旬，在各地土地市場(chǎng)相繼出現(xiàn)流拍的情況下，恒大地產(chǎn)繼續(xù)“逆勢(shì)而上”，斥資41億元拍下廣州市區(qū)東部一幅住宅用地，樓面地價(jià)達(dá)到驚人的每平方米1.3萬元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，恒大地產(chǎn)大舉拿地的目的之一，就是為上市造勢(shì)。

　　對(duì)此種現(xiàn)象，戴德梁行（香港）估價(jià)及顧問服務(wù)北亞區(qū)主管趙錦權(quán)認(rèn)為，對(duì)于今年計(jì)劃去香港上市的內(nèi)地房企，投資者除了會(huì)做一些常規(guī)的考量，其所儲(chǔ)備的土地和目前主要經(jīng)營的項(xiàng)目所集中的區(qū)域市場(chǎng)，更會(huì)成為他們重點(diǎn)考慮的因素。

　　黃立沖認(rèn)為，在全球股市的持續(xù)低迷、宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行以及拿地價(jià)格的高企等因素的綜合作用下，今年可能會(huì)有半數(shù)左右的內(nèi)地房企，難以實(shí)現(xiàn)其預(yù)定的香港上市計(jì)劃。

　　業(yè)內(nèi)資深金融人士齊霽也分析稱，從目前全球資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，內(nèi)地在香港上市的企業(yè)很難像以前那樣達(dá)到很高的市盈率，而發(fā)行價(jià)格和募集的資金額也難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。即便逆勢(shì)上市，對(duì)這些企業(yè)來說也未必合適，“香港股市和美國的走勢(shì)非常接近，按照現(xiàn)有的情況來看，香港股市低迷的狀況至少會(huì)持續(xù)半年左右的時(shí)間。”