房地產(chǎn)投資信托基金之門重啟 地產(chǎn)業(yè)融資或辟新徑

2008-05-17 01:07:50      gudanzhe911

  房地產(chǎn)投資信托基金,是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng),并將投資綜合收益按比例分配給投資者一種信托基金。在本次《管理辦法》意見稿中REITS被定義為:“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金,為信托單位持有人的利益,以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向,并進(jìn)行管理、處分的行為。”
  “雖然方案正式出臺(tái)的日期還沒有確定,但我們也正在加緊準(zhǔn)備。”詹衡陽(yáng)告訴記者:“首先就是要在地產(chǎn)行業(yè)‘摸底’。”
  詹衡陽(yáng)是中原信托地產(chǎn)項(xiàng)目的工作人員,不久前,他所在的中原信托和中誠(chéng)信托、北國(guó)投、聯(lián)華信托、衡平信托等5家信托公司被國(guó)家銀監(jiān)局召集,共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》草案)。
  雖然,意見稿并不是最終的REITS管理辦法,但此次草案的上報(bào)無疑給國(guó)內(nèi)本土REITS征程重新打開了一道希望之門。
  而這同時(shí)也意味著,處于融資困局中的地產(chǎn)行業(yè)也有望找到一個(gè)新的突破口。
  融資困局上市無望、貸款無門可以說是目前開發(fā)商融資難的真實(shí)寫照。“多年來,眾多的開發(fā)企業(yè)基本上遵循的是一條自我積累、滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)發(fā)展模式,形成了自有資金→銀行信貸→施工企業(yè)部分墊資→按揭回款的簡(jiǎn)單資金循環(huán)鏈,其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問題都有可能導(dǎo)致整個(gè)鏈條的斷裂。”河南財(cái)經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)系主任李曉峰告訴記者。
  單一的融資渠道養(yǎng)成了開發(fā)商對(duì)商業(yè)銀行信貸的單一“路徑”依賴。
  但是從去年開始,央行銀根緊縮,許多地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了不同程度的資金缺口。因此,房地產(chǎn)業(yè)能否再造融資平臺(tái),已成為性命攸關(guān)的頭等大事。
  除去那些通過大量的貸款將銀行劫持的企業(yè),在信貸緊縮的情況之下,IPO被諸多人士認(rèn)為是當(dāng)前房地產(chǎn)融資的重要選擇。
  但是以河南為例,目前實(shí)現(xiàn)上市的只有鑫苑置業(yè)、陽(yáng)光控股、中部大觀地產(chǎn)等3家企業(yè)。更多的企業(yè)依然面臨著融資困局。“雖然,理論上我們有著諸多融資渠道的選擇。銀行信貸、股權(quán)融資、發(fā)行企業(yè)債、信托資金、租賃融資等,但仔細(xì)考量,能夠進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作的寥寥可數(shù)。發(fā)行企業(yè)債,要經(jīng)過政府相關(guān)部門的嚴(yán)格審核,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界也只有華遠(yuǎn)發(fā)過企業(yè)債,萬科發(fā)過可轉(zhuǎn)債;在《投資基金法》尚未問世前,國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資基金落地有難度;而證券市場(chǎng)融資,較高的門檻、運(yùn)作成本和時(shí)間成本也令一些中小企業(yè)望而生畏。”嘉富誠(chéng)資本公司副總裁楊建國(guó)告訴記者。
  一位鄭州房地產(chǎn)開發(fā)公司投資部的負(fù)責(zé)人還向記者表示,目前公司旗下有許多項(xiàng)目急需開發(fā)資金。由于找不到合適的融資渠道,現(xiàn)在只能被迫低價(jià)轉(zhuǎn)讓手中項(xiàng)目。
  顯然,在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商普遍缺錢的情況下,如果有一個(gè)合法的金融中介能為地產(chǎn)企業(yè)募集資金,那么其發(fā)展?jié)摿o疑是巨大的。
  “但是此類金融中介應(yīng)該具有三方面的能力:一是獲取合法經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的能力,二是具有與資本市場(chǎng)對(duì)話的能力,也就是說將房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)翻譯成資本市場(chǎng)認(rèn)可的語(yǔ)言;三是具有對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力和對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作能力。”楊建國(guó)說,“其實(shí)能將這三種能力融于一身的機(jī)構(gòu)并不多。”
  REITS胎動(dòng)其實(shí),早在此次《管理辦法》草案出臺(tái)之前,一些投資中介機(jī)構(gòu)就已經(jīng)在悄然籌備。
  早在2007年年初,新鄭中原食品工業(yè)園與嘉富誠(chéng)國(guó)際資本有限公司達(dá)成合作意向并簽署《中原食品工業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)式REITS物業(yè)投資代理協(xié)議》,根據(jù)協(xié)議,將共同成立“REITS指揮中心”,全面負(fù)責(zé)投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)策劃、REITS承銷。
  當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)媒體紛紛以“中國(guó)第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式REITS將在鄭州誕生?”為題,來關(guān)注這一合作。
  但此后,此事沒有了下文,據(jù)記者了解,其難產(chǎn)的原因就在于,這一合作難以通過相關(guān)金融監(jiān)管部門的審批。
  據(jù)記者了解,當(dāng)時(shí)在天津、上海、鎮(zhèn)江,許多地產(chǎn)項(xiàng)目和相關(guān)投資機(jī)構(gòu)都醞釀過類似合作,但最終都因政策等原因未能成行。
  “政策是最根本的原因,如果監(jiān)管部門不批準(zhǔn),那私下運(yùn)作就有非法集資的嫌疑,這風(fēng)險(xiǎn)是投資中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)不起的。”楊建國(guó)解釋說。
  早些時(shí)候,中國(guó)內(nèi)地的信托公司曾試圖通過說服監(jiān)管部門批準(zhǔn)降低信托單位金額下限和提高發(fā)行份數(shù),以期擴(kuò)大募集面,業(yè)內(nèi)人士稱其為“準(zhǔn)”RE-ITS.但由于這種做法造成銀行貸款轉(zhuǎn)向“過橋”,加大銀行風(fēng)險(xiǎn),從而受到限制。
  而此次,《管理辦法》草案出臺(tái),顯示了金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)有意從政策層面為“REITS”解套的意圖。
  但是,此次國(guó)家銀監(jiān)會(huì)將此類業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)限定在信托公司范圍內(nèi),而其他金融中介機(jī)構(gòu)仍然無法介入此類業(yè)務(wù)。
  雖然,意見稿并不是最終的REIES管理辦法,但中原信托等信托公司都在積極籌備REITS業(yè)務(wù),一旦政策開閘,立刻出手。

  誰得奶酪?
  但是在采訪中,記者發(fā)現(xiàn),對(duì)于資本市場(chǎng)上的這個(gè)最新動(dòng)向,許多開發(fā)商似乎并不知情。但對(duì)記者透露的這條信息非常感興趣。反而紛紛向記者詢問并表示有最新動(dòng)向一定告知他們。
  畢竟,對(duì)于許多深陷融資困局中的地產(chǎn)企業(yè)來說,這說不定是一個(gè)難得的救命稻草。
  但是不是意味著,所有的地產(chǎn)商都能分食這個(gè)奶酪呢?
  據(jù)了解,此次意見稿中房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)仍要經(jīng)過銀監(jiān)會(huì)審批,之前的審批標(biāo)準(zhǔn)也并未有放松跡象。
  “我們的首選合作對(duì)象是帶租約的寫字樓和商鋪,之所以要尋找?guī)ё饧s的物業(yè),是由于帶租約物業(yè)能立即提供良好的現(xiàn)金流,而新建成物業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)的不確定性,對(duì)資金的募集會(huì)產(chǎn)生一定的影響。”詹恒陽(yáng)說,“像百腦匯這樣的項(xiàng)目,就比較符合我們的標(biāo)準(zhǔn)。”
  因此,中小開發(fā)商想要獲得REITS的青睞并不是件容易的事,或許對(duì)于這條新敞開的融資之路,中小開發(fā)商最終只能是“畫餅充饑”。
  業(yè)內(nèi)人士指出,REITS“嫌貧愛富”的本性注定其只會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)的寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目感興趣,這些項(xiàng)目往往都是掌握在有實(shí)力的開發(fā)商手里。
  “并不是所有信托公司都有機(jī)會(huì)與資質(zhì)開展REITS業(yè)務(wù)。”中原信托的一位人士告訴記者,“因此我們現(xiàn)在的最大任務(wù)不是找客戶,而是首先獲得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。”

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