房產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張　東京泡沫重現(xiàn)？

　　在走過“野蠻生長”的粗放期之后，中國房地產(chǎn)正面臨著貧血之困。REICO工作室的一份最新研究成果表明，今年1月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的資金緊張局面。
　　在宏觀層面，人民幣對(duì)美元升值、房價(jià)高速上漲之后的濃厚觀望氣氛、地產(chǎn)企業(yè)市值過度溢價(jià)，種種跡象令人聯(lián)想到十年前日本面臨的一場房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)。中國會(huì)不會(huì)重演日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的場景？現(xiàn)在出現(xiàn)的問題應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
　　近日，受日本建設(shè)省、沖繩縣政府等機(jī)構(gòu)邀請(qǐng)，由中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)和日本沖繩縣政府主辦，家和網(wǎng)與日中經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心共同承辦的2008首屆中日地產(chǎn)高峰論壇系列活動(dòng)在北京啟動(dòng)。據(jù)悉，6月23日-28日，主辦方還將邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)人士前往日本東京、沖繩實(shí)地參觀考察。
　　在前期活動(dòng)中，日本城西大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、日中經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心理事長張紀(jì)潯教授為中日兩國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征做了諸多比較研究，并給出了借鑒性的建議。

　　何去何從？——2008年的中國房地產(chǎn)行業(yè)
　　3月下旬，潘石屹針對(duì)媒體關(guān)心的房地產(chǎn)行業(yè)走向問題提出了“百日劇變”，引起了輿論關(guān)注。潘石屹認(rèn)為，三個(gè)月之內(nèi)，許多面臨資金緊張狀況的開發(fā)商可能“撐不住”而破產(chǎn)。
　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)顯然不同意這樣的看法。
　　在接受記者采訪時(shí)他表示，2007年土地和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，以及2008年初出現(xiàn)的強(qiáng)烈落差，是幾個(gè)因素疊加的結(jié)果。從整體形勢來看，近年來一直處在負(fù)利率時(shí)期，價(jià)格高漲成為必然趨勢。去年房地產(chǎn)公司扎堆上市，一時(shí)出現(xiàn)了流動(dòng)性過剩局面，加速推進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲(chǔ)備，從而美化報(bào)表。再加上從2004年以來連續(xù)四年的土地供應(yīng)緊張局面，使得土地價(jià)格上漲無法得到控制。還有人均收入水平年增長15%以上，也使得居民購買力有了提高，也是促進(jìn)供求緊張的一個(gè)因素。
　　今年以來，貸款大幅收縮，金融政策一再從緊，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑風(fēng)險(xiǎn)，再加上2007年下半年以來土地供應(yīng)開始加大，幾個(gè)因素又促成了目前房地產(chǎn)濃厚的觀望情緒。而一季度人均收入增長只有3.4%，這更加劇了消費(fèi)信心不足。
　　任志強(qiáng)稱，各地政府有些已經(jīng)忍不住，放寬了商品房管制標(biāo)準(zhǔn)，將有些高標(biāo)準(zhǔn)商品房納入到普通商品房的范圍內(nèi)，因?yàn)檫@樣可以變相減稅。
　　“銀監(jiān)局和審計(jì)署重點(diǎn)查房地產(chǎn)信貸。本來要求自有資金達(dá)到35%，審查是按照注冊(cè)資金達(dá)到35%的標(biāo)準(zhǔn)，查完了如果有問題，銀行將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。銀行怕違規(guī)就催開發(fā)商還貸，還不上的就開始干涉其銷售過程，要求降價(jià)銷售。”任志強(qiáng)稱。
　　但任志強(qiáng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)還沒看到要垮的跡象，從REICO工作室的調(diào)研結(jié)果看，整個(gè)趨勢是供求矛盾緩解，但供不應(yīng)求并未扭轉(zhuǎn)。
　　對(duì)于地產(chǎn)公司負(fù)債率高的問題，任志強(qiáng)認(rèn)為，全球房地產(chǎn)企業(yè)都是高負(fù)債，航空公司負(fù)債率都比房地產(chǎn)企業(yè)高。“美國次貸危機(jī)，沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，破產(chǎn)的航空公司倒是有一批。”
　　而暴利、泡沫，在老任眼中也是無稽之談。“全球房地產(chǎn)企業(yè)都是暴利，因?yàn)檫@是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。粉絲賣成魚翅價(jià)那是泡沫，但是魚翅賣到高價(jià)，你再說是泡沫，那就不能稱其為市場經(jīng)濟(jì)了，供需決定價(jià)格。”
　　任志強(qiáng)認(rèn)為，在一定期限內(nèi)看房地產(chǎn)市場并不準(zhǔn)確，還是要看長期。“此次樓市放緩主要出現(xiàn)在一線和部分發(fā)達(dá)二線城市。其他二線和三線城市仍在增長。一些地方有下行現(xiàn)象，但二、三線城市房價(jià)卻在上漲，全國70%的地方還在漲，還是蓋不住。2009年應(yīng)該會(huì)有一個(gè)恢復(fù)性增長，注意，我這里說的不是‘報(bào)復(fù)性’增長。”

　　再現(xiàn)東京泡沫？
　　在日本，去東京買一個(gè)房子是所有人的夢想，但是實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢想的人很少。在東京最繁華的銀座，每平方米的房產(chǎn)價(jià)格用面值一萬的日元堆，需要堆一米多高。
　　日本城西大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張紀(jì)潯表示，中國地產(chǎn)是不是出現(xiàn)泡沫也不能斷言。日本整體的地價(jià)雖然出現(xiàn)過泡沫，但現(xiàn)在的日本地價(jià)還是很高的。“現(xiàn)在看中國的地價(jià)，像北京地區(qū)，我原來住在大北窯這里，現(xiàn)在房價(jià)水平和一般百姓工資比是一個(gè)天文數(shù)字。日本房產(chǎn)價(jià)格一般是民眾七年的工資，日本人的年平均工資是400萬日元到700萬日元，這個(gè)乘上七年，才可以在東京購買房子?，F(xiàn)在簡單地比較，中國不可能出現(xiàn)購買熱潮。但是無論是日本還是美國，只要是經(jīng)歷過這種情況的人來看，都會(huì)覺得不可思議，為什么中國出現(xiàn)這么多人購買房子。一般北京人買房子都是140平方米以上，折合人民幣是一兩百萬元。按照一般的工資來說，是一百年兩百年的積累，不可能出現(xiàn)的情況，但是實(shí)現(xiàn)了。
　　從存款的動(dòng)機(jī)來說，中國人和日本人應(yīng)該是一樣的。因?yàn)檫@兩個(gè)民族有一個(gè)共性，把消費(fèi)看成是恥辱，節(jié)約看成是美德。這種美德在日本人身上得到了百分之百的體現(xiàn)，比如從個(gè)人資產(chǎn)來說，現(xiàn)在日本人在銀行的存款是1500兆日元，是非常大的一筆錢，他們不動(dòng)。張紀(jì)潯稱：“中國為什么會(huì)有這么多人買房，就是中國的貸款方式有問題。你買第一棟房子作為擔(dān)保然后買二棟、三棟，實(shí)際上還是第一棟的錢，這在日本是不可能的，這和日本的監(jiān)控體系有關(guān)系。當(dāng)你到銀行貸款的時(shí)候，他會(huì)把你的資信情況全部調(diào)出來。當(dāng)然，監(jiān)控體系的生成，也是出于教訓(xùn)，1989年的時(shí)候，日本不動(dòng)產(chǎn)投資者期待房價(jià)升高、股票高漲，但是這十年的泡沫，給了他們強(qiáng)烈的教訓(xùn)，他們現(xiàn)在都存在銀行，他們非常相信銀行。”
　　任志強(qiáng)對(duì)于日本和中國房地產(chǎn)市場之間的比較不以為然。“很多人把日本經(jīng)濟(jì)泡沫和中國對(duì)比，其實(shí)兩者的問題僅僅是表面相同而已。”任志強(qiáng)并不同意兩者的相似之處。“首先他們的土地是私有化的。其次美元升值以后，人民幣不能自由兌換美元，而日本人則可以。當(dāng)年日本人都出去買美國資產(chǎn)，在洛克菲勒中心上雖然賠了2億美元，但是賣掉之后，換回日元還是賺了。這些剛性條件，使中日房地產(chǎn)其實(shí)難以簡單比照。”
　　在集約利用資源的問題上，土地資源匱乏的日本，顯然有著不俗經(jīng)驗(yàn)。張紀(jì)潯認(rèn)為，日本對(duì)于土地的集約利用、建筑的節(jié)能減排、地震制度等都是值得中國學(xué)習(xí)的。“日本的住宅在一樓肯定有房屋管理，有一些方便住戶的東西，這些都是程序化的東西。在建筑配比較高的房間內(nèi)，房子里你按一個(gè)按鈕，整個(gè)熱能就可以進(jìn)行調(diào)制、變化。房子里的管道配置都是從地板底下走的，易于控制，節(jié)能明顯。”相比之下，中國的豪宅更講究歐美式的奢華，空間很大，裝修得金碧輝煌，放眼盡是夏威夷建筑、歐洲萊特式建筑，或許是好的建筑概念，但從集約性、節(jié)能性上看，顯然并不適合人多地少的國情。