國際大行唱空SOHO中國 潘石屹損失160億

    中國房地產(chǎn)行業(yè)和市場風(fēng)雨飄搖的調(diào)整前夜，SOHO中國掌門人潘石屹與那些憂心忡忡、度日如年的小房企一樣心力交瘁，唯一不同的是，中小地產(chǎn)商的痛苦在于日益致命緊縮的資金鏈條令其生存幾近窒息，而潘石屹的最大痛苦莫過于手握重金卻短時間內(nèi)難以找到為炊之米，更令其不快的是，國際大行紛紛唱空SOHO中國 （0410.HK），其一度高達317億港元的身家，不到半年即大幅縮水過半，頭上中國富豪的光環(huán)黯然失色。

    國際大行變臉唱衰

    高盛、瑞銀、匯豐等聲名顯赫的國際大行對SOHO中國成功上市功不可沒，高盛、匯豐為其聯(lián)席保薦人，瑞銀擔(dān)任聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

    去年10月，在上述大行鼎力包裝推銷下，潘及其掌控的SOHO中國，以最具影響力的商業(yè)領(lǐng)袖和行業(yè)領(lǐng)袖的形象，閃亮登陸香港股市，并創(chuàng)下中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴港上市融資130億港元財富神話。

    按去年10月8日的上市首日收盤價9.55元計算，潘及其夫人合計持股市值高達317億港元，并以此榮登中國富豪排行榜前列。

    然而，成也蕭何敗也蕭何，僅在SOHO中國香港上市后兩個月后，高盛、匯豐、瑞銀便與潘石屹結(jié)束了短暫的蜜月期。

    今年1月，匯豐發(fā)表研究報告認為，盡管SOHO中國在北京擁有最好地塊，屬同行盈利水平最高，但土地儲備面積非常小，包括前門項目在內(nèi)共有132萬平方米，首次給予中性評級。

    3月，瑞銀發(fā)表研究報告，雖然維持SOHO中國的買入評級，但把目標(biāo)價由11港元下調(diào)22％至9港元，理由為SOHO管理層推遲注入天安門南項目，以致利潤貢獻將推遲入賬，因此把2009年的純利預(yù)測，由人民幣42億元下調(diào)至36億元。

    5月，高盛證券發(fā)表研究報告稱，將整體內(nèi)地房地產(chǎn)股今明兩年的凈利預(yù)測，分別下調(diào)42％和50%，同時將內(nèi)地房地產(chǎn)股票目標(biāo)價較資產(chǎn)凈值折讓的幅度，由20％擴大至30%.

    而高盛從確信買進名單剔除的3只內(nèi)地股票中，就有SOHO中國，其目標(biāo)價亦由9.19港元降到5.27港元。

    而去年11-12月，瑞銀給予SOHO中國的評級為買入，目標(biāo)價13.00港元其理由為SOHO中國具有獨一無二的業(yè)務(wù)模式：向投資者或用戶出售商用物業(yè)，而不是建造并出售住宅單位給用戶。

    同時，高盛發(fā)表報告，將SOHO中國納入研究股份并將其加入買入名單，目標(biāo)價12港元。

    當(dāng)時高盛看多SOHO中國的理由令人難忘：雖然市場對集團獲準(zhǔn)興建北京天安門“南門”項目存有較低期望，及市場對集團的其它潛在收購寄望亦不大，不過，按目前公司股價而言，回報有上升空間，因收購整體天安門項目會刺激明年底資產(chǎn)凈值上升82％，由現(xiàn)時6.51港元，升至11.84港元，目前股價只反映有關(guān)項目只值1.2港元，屬過低，SOHO中國目前股價，已低于現(xiàn)有土儲的資產(chǎn)價值。

    頗具諷刺意味的是，這些國際大行信誓旦旦看多SOHO中國的觀點言猶在耳，不到兩個月，就發(fā)生前述翻天覆地的變化。

    受上述看空言論影響，潘石屹夫婦持股市值一路暴跌，從上市初期的317億港元銳減至今的157.89億港元，市值縮水近160億港元。

    SOHO中國市值暴跌，對潘石屹來說絕不是個好消息。[next]

    不止一個壞消息

    “上市以后，有人擔(dān)心我的頭發(fā)會因為責(zé)任的增大而越來越少！”SOHO中國董事長潘石屹曾在上市儀式上輕松詼諧地自我調(diào)侃。

    現(xiàn)如今，令潘石屹頭發(fā)“越來越少”的原因可能已不再是社會責(zé)任首當(dāng)其沖，而是公司捉襟見肘的土地儲備資源。

    據(jù)SOHO中國2007年年報，為潘帶來無限光榮和財富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外 3期等核心地產(chǎn)項目，已基本開發(fā)完畢，截至去年底，已售面積占可售面積比例分別為99.7％、97.7%、100％、100%、100％.

    在建項目中，光華路SOHO的已售面積，占可售面積比例達96％，未開發(fā)面積僅余2354平米；三里屯SOHO總建筑面積46.6萬平米，可售面積36萬平方米。

    即便規(guī)劃建筑面積36萬平方米的北京天安門（前門）土地項目能夠注入，SOHO中國可供開發(fā)的土地儲備也僅約80萬平方米。

    然而，天有不測風(fēng)云，今年3月中旬，潘石屹在上市招股說明中預(yù)告的天安門（前門）項目存在的不確定性風(fēng)險終于應(yīng)驗。

    潘石屹現(xiàn)透過私人公司持有北京天街的49％權(quán)益，后者持有北京前門（天安門南）項目的33塊土地已取得土地使用證，并負責(zé)項目的開發(fā)，至于余下11塊土地中的其中3塊土地，原定于2月29日招標(biāo)，但突然于今年1月31日被有關(guān)部門撤銷招標(biāo)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著潘石屹遇到新的土地競價對手出現(xiàn)的可能性很大，潘獲得上述3塊土地的可能性正在降低。

    如今，在北京CBD項目土地已開發(fā)殆盡、11塊前門土地注入時間陡生變數(shù)的情形下，精明的香港投資人自然不會拋開對潘石屹土地儲備不足的疑慮。

    一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出：“成為北京CBD最大開發(fā)商，既為潘石屹贏得巨大財富，又為其在業(yè)內(nèi)奠定了極高聲望，但北京的CBD、三里屯等商業(yè)地產(chǎn)項目是高度稀缺的，一旦開發(fā)完在同一個城市內(nèi)很難尋找第二個類似開發(fā)項目，潘石屹手中150億元人民幣現(xiàn)金如何花出去是個大問題。”

    此前，曾有媒體報道潘石屹曾有擴展北京以外地產(chǎn)發(fā)展項目的打算， 但經(jīng)對重慶、南京、長沙和天津等多個內(nèi)地主要城市考察后，他認為還是在北京發(fā)展的利潤較高，故未來仍會專注北京市場的拓展。

    令人關(guān)注的是，中國最具影響力商業(yè)領(lǐng)袖稱號的潘石屹，如何能在北京把這150億元變成更多的涂滿厚厚奶油的商業(yè)土地項目蛋糕。