瞰都-領(lǐng)仕館賣樓避稅內(nèi)情：房款裝修款分開算

　　陳文雅

　　北京北四環(huán)東風(fēng)橋北有一個(gè)項(xiàng)目叫瞰都·領(lǐng)仕館，目前在售170平方米和80平方米兩種房型的房源，精裝修并有全套家具家電，均價(jià)22000-24000元/平方米。記者咨詢買房事宜時(shí)，問售樓員能否辦理二成首付。售樓員直言不諱地告訴記者，80平方米的房源只能一次性付款，而170平方米的房源，由于銀行政策執(zhí)行得比較寬松，可以辦理二成首付，但在實(shí)際操作中，最低首付約相當(dāng)于總價(jià)的三四成。售樓員解釋說：“為了避稅，我們在訂立買房合同時(shí)把房款和裝修款分開來算，裝修款按照3000元/平方米價(jià)格計(jì)算。”

　　記者估算了一下，170平方米戶型假設(shè)總房價(jià)在380萬元，那么裝修款占了51萬，按照非普通住宅適用的3%的契稅稅率，能給買房人省1.53萬元，這可不是個(gè)小數(shù)目。但是，辦理二成首付的買房人為此要支付的首付是76+51=127萬元，相當(dāng)于總房價(jià)的1/3。買房人如果要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，裝修款最多只能按照總房價(jià)的10%來計(jì)算，也就是38萬元，相當(dāng)于需要補(bǔ)交3900元契稅。當(dāng)然，能夠支付127萬元首付的消費(fèi)者不會(huì)在乎這個(gè)不到4000元的差額，況且還可以將其轉(zhuǎn)移到下一個(gè)買家身上。

　　不過，對于開發(fā)公司來說，房款和裝修款分開算完全是一筆劃算的賬目。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，瞰都·領(lǐng)仕館項(xiàng)目是2004年一家日本公司從瞰都開發(fā)商永同昌京都公司手上接下來的，為瞰都六座樓當(dāng)中的6號(hào)樓，建筑面積不到1.3萬平方米，作價(jià)1.5個(gè)億。

　　“瞰都最早拿到的土地價(jià)格不到300元/平方米?！边@位人士透露。記者查詢北京國土局的土地出讓結(jié)果清單，發(fā)現(xiàn)永同昌京都公司在2003年10月受讓了朝陽區(qū)一塊宗地面積為34630.2平方米的住宅用地，與瞰都項(xiàng)目的總體占地面積數(shù)據(jù)一致，而該地塊成交價(jià)格為3020.478萬元，規(guī)劃建筑面積107050平方米。不過，2007年11月該地塊的規(guī)劃發(fā)生了變更，規(guī)劃建筑面積變更為106763.12平方米，土地合同價(jià)款變更為3072.9129萬元，樓面地價(jià)為288元/平方米。

　　北京自2004年全面實(shí)行招拍掛之后，地價(jià)占房價(jià)的比重大幅提升。根據(jù)國土資源部土地勘測規(guī)劃院此前對全國620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)房價(jià)比調(diào)查，北京21個(gè)被調(diào)查項(xiàng)目的地價(jià)房價(jià)比大多集中在在15%-40%的區(qū)間內(nèi)，全國105個(gè)城市620個(gè)項(xiàng)目平均為23.2%。而瞰都·領(lǐng)仕館地價(jià)288元/平方米，銷售均價(jià)22000-24000元/平方米，地價(jià)房價(jià)比只有1.36%。按照這樣的增值幅度，其應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅和土地增值稅都將是一個(gè)天文數(shù)字。

　　以土地增值稅為例，建筑面積約1.3萬平方米，假設(shè)成交價(jià)格在22000元/平方米，則其全部售出后總銷售收入約為2.86億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本通常占總成本的20%-30%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年1月北京高層項(xiàng)目建安成本平均為2160元/平方米。由于該商品房項(xiàng)目為高檔項(xiàng)目，假設(shè)建安和裝修成本總計(jì)為5000元/平方米，總成本為8000元/平方米，則增值幅度為175%。按照四級超率累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分。土地增值稅的稅率是30%、40%、50%、60%。那么，該項(xiàng)目所征土地增值稅適用最高稅率為增值額的50%，達(dá)到每平方米5800元。一套170平方米房源的應(yīng)交稅額為98.6萬元，整個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)繳稅款總額達(dá)7540萬元。

　　而在51萬元房款被計(jì)入裝修款之后，每平方米大約可以少繳上千元土地增值稅，一套170平方米住房省下的土地增值稅款達(dá)十多萬元。

　　瞰都·領(lǐng)仕館項(xiàng)目生動(dòng)地說明了房地產(chǎn)開發(fā)商避稅的巧妙操作手法。不過，這種做法只是“毛毛細(xì)雨”，更多的房地產(chǎn)公司，采取了開具假發(fā)票、設(shè)立上下游公司等操作手法。

　　7月27日，國稅總局為“確保完成今年稅收收入增長預(yù)期目標(biāo)”，印發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施》的通知(國稅發(fā)[2009]114號(hào))，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)稅收征管工作。其中，建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)再度成為稅收重點(diǎn)管理行業(yè)。文件指出，要“根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營鏈條，將土地儲(chǔ)備、土地一級開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)(包括二手地交易)、勘探、設(shè)計(jì)、開工(包括土建、設(shè)備安裝、裝修、綠化)、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍”，并“嚴(yán)格按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，加強(qiáng)土地增值稅清算工作，結(jié)合所得稅申報(bào)有關(guān)信息，重點(diǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核”。對國稅局、地稅局共管的房地產(chǎn)企業(yè)，國稅總局要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要定期將所得稅和營業(yè)稅申報(bào)信息互相通報(bào)，加強(qiáng)比對分析，對有疑點(diǎn)的共同開展評估或稽查。

　　土地增值稅目前每年征收的數(shù)額不算很高，不過，近幾年的征收規(guī)模在不斷翻番，2006年我國全年的土地增值稅收入為231億元，2007年403億元，2008年537億元。

　　據(jù)測算，土地增值稅清算對盈利在30%以上的房地產(chǎn)上市公司較為不利，平均凈利潤將受到9%至15%的影響，其中毛利率50%以上的高端項(xiàng)目凈利潤將減少24%，毛利率30%以下的項(xiàng)目受到的影響較小。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司由此想盡辦法增加成本、做低或轉(zhuǎn)移利潤，以便少交土地增值稅。

　　設(shè)立上下游公司是大公司常用的做法，包括設(shè)立裝修公司、設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司、建筑公司、工程管理咨詢公司、甲供材貿(mào)易公司等，由于這些上下游公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將利潤外移至上下游公司以便避稅。以富力為例，集團(tuán)旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計(jì)院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門窗制造公司、會(huì)所公司等眾多下屬公司。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示：“土地增值稅清算當(dāng)中，住宅相關(guān)的項(xiàng)目要補(bǔ)交的比較多，商業(yè)因?yàn)槭欠A(yù)交，所以本來交得就多。”

　　一位地方稅務(wù)局官員表示，稅務(wù)機(jī)關(guān)要開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，需要的人力物力比較龐大，因?yàn)殚_發(fā)環(huán)節(jié)的鏈條很長，可能涉及上百個(gè)供應(yīng)商，涉及的扣除項(xiàng)目也很多，滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目更為復(fù)雜。有些成本、費(fèi)用、定額的數(shù)據(jù)，還需要相關(guān)部門配合。目前，包括房管局、統(tǒng)計(jì)局在內(nèi)的幾個(gè)部門都在配合行動(dòng)。