中投相中英國“金絲雀” 或實現(xiàn)在英首筆地產投資

　　交易的協(xié)議將在未來幾周內進行測試，如交易達成，將是中投在英國的首筆地產投資

　　當中國地產商正在國內掀起新一輪買地售樓的熱潮時，英國諸多地產商正面臨破產絕境。

　　誰也未曾想到，泰晤士河邊的金絲雀碼頭（CanaryWharf），這一英國倫敦最負盛名的城市改造項目在中國的名聲大噪，卻是因為它快破產了。更具戲劇性的是，像救世主般降臨的收購方之一便是中國投資公司(CIC，下稱“中投”)，中投也因此或許落下了其在英國地產界的第一枚棋子。

　　但受限于英國房地產市場的整體低迷，資產價值不斷下跌，這筆生意是否有利可圖仍是未知數(shù)。

　　大項目的大煩惱

　　在目前可查的公開信息中，中投、卡塔爾控股公司(QatarHolding)以及SongbirdEstates（歌鳥地產）的眾多現(xiàn)有投資者已經組成財團，同意對歌鳥地產進行“救命式”的配股活動，幫助其償付所欠花旗集團的8.8億英鎊(約合14.3億美元)債務，從而使其避免破產厄運。

　　歌鳥地產于8月28日發(fā)布了一份“涉及產權事宜及還債”的公告，并公布了上述協(xié)議。CBN記者通過該公司的公告了解到，自2004年7月開始，該公司已正式成為金絲雀碼頭的大股東。

　　與此同時，歌鳥地產的其他現(xiàn)有投資者，包括英國房地產信托投資公司BritishLand等已決定不支持上述配股活動。“如果我們沒能獲得這筆再融資，則將無力償還花旗集團的貸款，從而面臨清盤或被接管的命運。”歌鳥地產董事長大衛(wèi)·普里查德(DavidPritchard)公開表示，這項交易已經將該公司從破產險境中拯救出來。

　　據悉，這項再融資交易的協(xié)議將在未來幾周內進行測試，一旦終止將使花旗集團有權控股歌鳥地產。上述總額14.3億美元的杠桿貸款將于2010年初到期，此前幾乎沒有任何銀行有意對這項債務進行再融資。

　　占地22平方公里的金絲雀碼頭在倫敦與一平方公里的“金融城”（TheCity）名氣不相上下，因此也被稱為“第二金融城”。金絲雀碼頭位于倫敦東部港口區(qū)內，建筑面積約100萬平方米，內有高層建筑24座，其中的加拿大廣場1號是英國的第一座摩天大廈，高244米。這在以低層建筑為主的大倫敦并不多見。作為配套，該項目擁有地鐵站和商場。

　　但凡體量巨大的商業(yè)項目都需要耗時長久才能在租售中出現(xiàn)起色，這是商業(yè)慣例。金絲雀碼頭亦不能例外。這一項目從誕生之日開始便飽受非議。SOHO中國董事長潘石屹曾把這一項目看作是“上世紀80年代全世界最失敗的房地產項目”。“一家叫奧林比亞的房地產發(fā)展公司負責開發(fā)，項目涉及到許多巨額的資金，包括美國金融大鱷——索羅斯的基金。”潘石屹說。根據之前的資料，金絲雀碼頭從1991年便迎來首家租戶，到2003年時，項目已經建成了55萬平方米的商用面積。一直到本世紀初，該項目才出現(xiàn)起色，并匯集了數(shù)十家金融機構，粗略估計這一商務區(qū)日常的工作人員超過10萬人。

　　“金絲雀”遭受重創(chuàng)

　　“最近倫敦的商業(yè)物業(yè)簡直是一塌糊涂，到處都是停工的項目。”英國倫敦大學巴特列特建筑與規(guī)劃學院的規(guī)劃學教授、英國科學院院士彼得·霍爾（Prof.SirPeterHall）對CBN記者坦言。

　　到今年3月份，根據歌鳥地產公布的資料，公司的貸款額與抵押物價值的比率（debt-to-valueratio）已達到86.1%，警戒線是87.5%。這是大多數(shù)英國開發(fā)商都會遇到的問題，他們會大幅借款，并受到一個與實際資產價值的比例限制。假設房地產售價下跌，將可能導致抵押物的價值同時縮水，使開發(fā)商陷入財務危機。

　　不幸的是，歌鳥地產正是這其中的一員。今年3月份，歌鳥公布其資產凈值去年下跌了70%。而其不動產資產包的市價則同比下跌了26.5%。

　　租戶因為經濟危機而破產則令金絲雀碼頭的財政狀況雪上加霜。最為經典的案例就是雷曼兄弟——金絲雀碼頭的大租戶破產。CBN記者通過歌鳥地產的公開報表了解到，這家從2003年7月便入駐的大客戶到今年3月才合約到期。但是去年9月份，雷曼兄弟便破產了，直接的后果便是讓金絲雀碼頭一下空出了100萬平方英尺（折合9.29萬平方米）的租賃面積。

　　這一專門為雷曼兄弟歐洲總部“定制”的建筑在2007年底時被估價9.55億英鎊（按照當時匯率，約合143億元人民幣）。原本雷曼兄弟與金絲雀碼頭簽訂了約30年的租約（2003~2033年），并為每平方英尺支付年租金41英鎊（折合約日租金18元人民幣/平方米）。這就意味著僅這一項租約可為金絲雀碼頭創(chuàng)造超過150億元人民幣的現(xiàn)金收益。

　　在雷曼兄弟留下“空缺”之后，有代理行表示，極少有類似機構可填此空缺。事實上，從去年二季度開始，倫敦一些重要的商務區(qū)的辦公樓租金就開始停止增長，而花旗銀行的分析則認為無論是倫敦金融城，還是金絲雀碼頭的租金都將在未來10年難以增長。

　　“更為嚴重的是，金絲雀碼頭仍在進行其更新的發(fā)展規(guī)劃，例如WoodWharf，延伸項目都可能因此而停頓。而衍生效應是他們還對政府承諾了一筆大的投資，用以對Crossrail碼頭車站的擴建。這是一個東西貫通的快速鐵路線，假設金絲雀碼頭遇到危機，則可能直接影響政府投資。最糟糕的后果是他們可能減少對基礎設施投資的承諾。”彼得·霍爾對CBN記者介紹。