北京寫字樓、住宅、商鋪市場(二季）報告

　　宏觀經(jīng)濟(jì)和政策概覽

　　2008年北京市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破10,488億元，比上年增長9%。其中三大產(chǎn)業(yè)對國民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別為1.1%、25.7%和73.2%。人均生產(chǎn)總值突破60,000元，達(dá)到63,029 元。

　　2008 年北京市對外經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。全年進(jìn)出口總額2,718.5億美元，比上年增長40.8%，增幅比上年提高18.7個百分點。全年新設(shè)立外商直接投資項目1,897 個，比上年下降12.9%。實際利用外資金額60.8 億美元，增長20.1%，增幅比上年提高8.8 個百分點。

　　北京市政府在本季正式落實了多項主要商業(yè)區(qū)的擴(kuò)建工程。金融街西擴(kuò)首期工程將在年內(nèi)啟動，面積約44萬平方米，計劃投資33億元，預(yù)計帶動100億社會投資。CBD東擴(kuò)的地理范圍正式明確，新增面積約3平方公里，僅公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資就達(dá)70多億。

　　近期主要投資活動

　　中化方興以40.6億元競得廣渠路15號地，規(guī)劃建筑面積28萬平方米，預(yù)計將建成高檔綜合項目。

　　成都中澤置業(yè)以19.6億元取得奧運村鄉(xiāng)住宅地塊，規(guī)劃建筑面積14.88萬平方米。

　　市場概覽

　　供應(yīng)——

　　2009年第2季度，共有5個寫字樓項目入市：金融街中心、居然大廈、來福士廣場、中海廣場，以及豐樹大廈。新增供應(yīng)量約為27.8萬平方米，甲級寫字樓市場的總存量因而達(dá)到600.3 萬平方米。

　　需求——

　　受到全球經(jīng)濟(jì)停滯的影響，北京各主要區(qū)域的物業(yè)需求都呈現(xiàn)不同程度的下降。近期累積性需求的下降，各區(qū)域吸納量持續(xù)偏低，迫使業(yè)主不得不繼續(xù)降低報價。尤其是在市場供應(yīng)相對比較飽和的區(qū)域，新入市項目的租金折扣力度表現(xiàn)得更為明顯。季度性下降最多的區(qū)域為CBD 和東長安街／建國門，分別下降了9.83%和4.79%。

　　展望——

　　考慮到目前市場的大量供應(yīng)，以及蕭條的市場環(huán)境，預(yù)計2009年下半年的甲級寫字樓市場依舊不容樂觀。

　　至于明年市場能否全面復(fù)蘇，主要取決于市場對全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)展望。雖然目前大家普遍對中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)期都是保持積極樂觀的；但在國際市場，特別是在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國家，主要還是在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，致使投資活動萎縮，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期較低。

　　市場活動

　　瑞士信貸第一波士頓在金融街中心租用3,500平方米。

　　花旗集團(tuán)在復(fù)星國際中心租用1,400平方米。

　　市場概覽

　　供應(yīng)——

　　與上季度甚少項目開盤相比，2009年第2季度新入市的高端住宅項目明顯增加，新項目包括：位于三里屯的工三、北四環(huán)的遠(yuǎn)洋萬和城，以及太陽宮的太陽公元等。

　　需求——

　　與上季度相比，本季度的高端住宅租賃市場在保持穩(wěn)定的同時，呈現(xiàn)了上升的趨勢。整體平均租金從138.4 元/平方米/月，升至139.7 元/平方米/月，增長了近1%；空置率則從24.8%降至23.3%，下降了1.5 個百分點。

　　至于高端住宅銷售市場，也呈現(xiàn)出回暖現(xiàn)象。整體高端銷售市場的平均價格約為每平方米29,676元，比上季度上升了11.8%。

　　展望——

　　考慮到跨國企業(yè)的減薪減員計劃很難在較短時間內(nèi)改變，以及綜合考慮整個國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響，高端租賃市場，尤其是酒店服務(wù)式公寓市場，租金在短期內(nèi)不會有快速增長；而出租公寓和別墅，則會保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　對于銷售市場而言，如果成交量在一段時期內(nèi)仍保持上升的趨勢，將會加強(qiáng)開發(fā)商對項目調(diào)價的信心，因此我們預(yù)計未來高端住宅售價將會穩(wěn)步上升。

　　市場活動

　　6月底，朝陽區(qū)廣渠路15號地被中化方興以40.6億元競得，規(guī)劃建筑面積280,121平方米。這是今年以來北京市場最為引人注目的一宗住宅用地交易。

　　市場概覽

　　供應(yīng)——

　　本季度新開業(yè)的項目增多，主要有：國瑞崇外購物中心，13萬平方米；來福士廣場，3 萬平方米；以及悠唐生活廣場，11 萬平方米。

　　需求——

　　隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)，以及政府?dāng)U大刺激內(nèi)需計劃的推行，消費者信心出現(xiàn)回升，推動零售業(yè)消費市場增幅不斷上升。另外，從本季度的新供應(yīng)來看，中高檔次的項目兼具，也可以說明不同定位的零售商對北京的商業(yè)市場都持有積極的信心。

　　目前，越來越多的開發(fā)商選擇自持項目，只租不售。一面是考慮到市場銷售環(huán)境的風(fēng)險，但還有重要的一點，就是其意識到了保持統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對項目經(jīng)營以及企業(yè)發(fā)展的重要性。

　　展望——

　　隨著金融危機(jī)的深入和持續(xù)，零售商需要不斷地根據(jù)市場環(huán)境對品牌進(jìn)行經(jīng)營策略的調(diào)整，以期能在市場競爭中占得先機(jī)。另外，從項目層面來說，如何突出項目特色，提高服務(wù)質(zhì)量，也是提升項目綜合競爭實力所需要考慮的因素。

　　近期人們對中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)展比較樂觀，社會消費品零售總額也在保持上漲，我們相信未來半年的商鋪市場將會很快恢復(fù)到平穩(wěn)增長的態(tài)勢，租金和入住率都將會有一定程度的提升。

　　市場活動

　　優(yōu)衣庫在朝陽區(qū)悠唐生活廣場租用400 平方米。

　　Zara在東城區(qū)來福士廣場租用1,000 平方米。