盧升平：欲做工業(yè)地產(chǎn)的沃爾瑪

　　“工業(yè)園區(qū)最大的風(fēng)險在于招商，而隨著經(jīng)濟發(fā)展，這個風(fēng)險會降到很低，無非回報的時間早晚，何況遼寧的土地價格相比浙江低得多，從而也降低了投資風(fēng)險?！北R升平已經(jīng)在遼寧投資2個工業(yè)園區(qū)，明年還將投資2-3個。

　　本刊記者 何曉春

　　位于沈陽臺州巨子塑料模具城的沈陽科銳機電設(shè)備有限公司開工生產(chǎn)已經(jīng)兩個多月了，董事長段紅軍告訴《浙商》記者，科銳機電占地4畝多，其中建筑面積1680平方米。他們以近400萬元的價格獲得這個標(biāo)準(zhǔn)廠房，而如果由他們自己通過拍賣購買土地建設(shè)廠房，其成本也不下400萬元，并且還要花費大量時間與精力。

　　10月15日，《浙商》記者在位于遼寧省沈陽市渾南新區(qū)的沈陽臺州巨子塑料模具城現(xiàn)場看到，工人們正在緊鑼密鼓地鋪設(shè)管網(wǎng)。雖然這個工業(yè)園區(qū)還有部分路面尚未完工，但一些心急的企業(yè)已開工生產(chǎn)了。

　　“小企業(yè)拿土地太難了”

　　運營沈陽臺州巨子塑料模具城的是遼寧省浙江商會常務(wù)副會長兼秘書長盧升平，她還是沈陽臺州巨子塑料模具創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司、開原市巨子塑料模具機械實業(yè)有限公司董事長。

　　在此之前，盧升平并沒有工業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗，是什么促使她投資這個陌生的產(chǎn)業(yè)呢？早在上世紀(jì)90年代初，還在擔(dān)任代課老師的盧升平看到，在老家浙江臺州路橋，有眾多的中小企業(yè)面臨拿地難的困境?！八麄兠考移髽I(yè)只需要四五畝甚至一兩畝地，但是同樣要經(jīng)歷繁瑣的程序，辦齊所有的手續(xù)?！北R升平告訴《浙商》記者。

　　盧升平的父親與眾多老鄉(xiāng)一樣，從事模具行業(yè)，是臺州模具行業(yè)的元老級人物之一。1990年，父親買土地建廠房，盧升平為其跑腿辦手續(xù)，于是“跑了幾十個部門，敲了幾十個公章，喝了N次酒?！碑?dāng)時，父親與兩位朋友同時買地建廠，全都委托盧升平一起代辦手續(xù)。這樣，“三家企業(yè)省了兩份費用”。

　　或許正是這次經(jīng)歷，讓盧升平萌生了原始而樸素的工業(yè)地產(chǎn)理念。她告訴《浙商》記者：“臺州有太多的中小企業(yè)甚至是微小企業(yè)，在他們擴張的過程中，大多面臨土地緊張、成本太高、過程繁瑣的難題，我感覺我有責(zé)任去幫助他們解決問題。我認為他們最大的問題在于缺乏團隊的力量，如果能夠把大家的企業(yè)打包捆綁在一起，統(tǒng)一去拿地，這樣就會節(jié)省大量的人力、物力與財力?！?/p>

　　盧升平這樣的想法，其實也是相關(guān)部門喜聞樂見的事情?！凹偃绫姸嗥髽I(yè)能夠集中統(tǒng)一辦理手續(xù)，相關(guān)部門只要面對一家單位，就能夠提高工作效率?！?/p>

　　況且，以統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的形式組建的工業(yè)園區(qū)，能夠更加集約利用土地，避免土地資源浪費。2001年，盧升平從上海回到臺州老家，籌建一家新公司時，她發(fā)現(xiàn)不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)里面土地浪費嚴(yán)重?！昂芏嘈∑髽I(yè)很難在大工業(yè)園區(qū)拿地，只能退而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園落腳，每家企業(yè)都有圍墻，缺乏整體規(guī)劃?！彼嬖V《浙商》記者。

　　“我們創(chuàng)造了一種商業(yè)模式”

　　雖然工業(yè)地產(chǎn)的想法已經(jīng)醞釀了很久，但盧升平一直沒有機會將其變成現(xiàn)實。她告訴《浙商》記者：“浙江的工業(yè)用地價格已經(jīng)漲得很高了，小企業(yè)拿地的成本相當(dāng)高，我們要在浙江運作工業(yè)園區(qū)的難度很大?！?/p>

　　2005年，時任沈陽市市長的陳政高(現(xiàn)任遼寧省省長)親自負責(zé)招商引資。盧升平的想法得到了陳的認可，于是她開始運作沈陽臺州巨子塑料模具城項目。通過1年的市場調(diào)研，盧升平以10萬元左右/畝的價格獲得沈陽渾南新區(qū)288畝土地。

　　沈陽臺州巨子塑料模具城動工建設(shè)以后，盧升平開始招商工作，當(dāng)年就達到了50%的招商率。模具城的運作模式與房地產(chǎn)項目類似，只不過“他們賣的是住宅，我銷售的是標(biāo)準(zhǔn)廠房，并且為他們提供工商注冊等一條龍服務(wù)?！北R升平告訴《浙商》記者。當(dāng)時， “工業(yè)地產(chǎn)”概念尚未出現(xiàn)，盧升平認為自己創(chuàng)造了一種商業(yè)模式。

　　現(xiàn)在各級地方政府招商引資的壓力都很大，沈陽臺州巨子塑料模具城還承擔(dān)起了招商引資的功能。在這一個項目的背后，能帶動眾多企業(yè)的發(fā)展。2008年10月17日，遼寧省中小企業(yè)廳把沈陽臺州巨子塑料模具創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司作為省級中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)(孵化)基地。

　　“我們不是賣土地的”

　　如一家企業(yè)建廠房需5畝土地，從征地到辦理手續(xù)到建成投產(chǎn)差不多需要一年時間。盧升平給《浙商》記者算了一筆賬：以當(dāng)前沈陽渾南新區(qū)30萬元/畝的土地價格計算，5畝土地的土地成本150萬元；以400元/平方米計算， 3000多平方米(土地面積)的配套成本達到120萬元左右；以900元/平方米計算，2000多平方米(建筑面積)的建設(shè)成本達到180萬元左右。

　　由此可算，5畝地自建廠房的幾項成本累計為450萬元左右；而以沈陽臺州巨子塑料模具城標(biāo)準(zhǔn)廠房2000多元/平方米的售價計算，獲得相同面積的標(biāo)準(zhǔn)廠房要支付的成本也差不多在450萬元左右。

　　“不少小企業(yè)老板身兼數(shù)職，既管生產(chǎn)又管營銷，如果再親自搞廠房建設(shè)勢必耗費大量時間與精力，從而影響企業(yè)的發(fā)展。只要買過土地辦過工廠的人，都知道這個過程中的酸甜苦辣。然而，我們的工業(yè)園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一辦理各項手續(xù)。況且，在同一個工業(yè)園區(qū)，眾多上下游企業(yè)在一起，企業(yè)能夠承接更多的業(yè)務(wù)?！?盧升平對《浙商》記者說。

　　“我們不是賣土地的，我們的盈利點在于節(jié)約了建設(shè)過程中的費用，當(dāng)然企業(yè)越多越省錢?！?/p>

　　盧升平向《浙商》記者透露，“其實做工業(yè)園區(qū)項目的投資回報不差于做房地產(chǎn)項目，而且風(fēng)險很低。工業(yè)園區(qū)最大的風(fēng)險在于招商，而隨著經(jīng)濟發(fā)展，這個風(fēng)險會降到很低，無非回報的時間早晚，何況遼寧的土地價格相比浙江低得多，從而也降低了投資風(fēng)險。”

　　如今，沈陽臺州巨子塑料模具城已有80%的標(biāo)準(zhǔn)廠房開始安裝設(shè)備或者開工生產(chǎn)，而盧升平的投資步伐也已經(jīng)跨出了沈陽。她又在遼寧省鐵嶺市東北的開原市，籌建規(guī)劃占地面積1200畝的巨子塑料模具機械城，目前一期項目已經(jīng)收尾。與沈陽相比，開原市不僅土地成本更低，而且能夠輻射吉林、黑龍江市場。

　　目前，開原市巨子塑料模具機械城項目一期430畝的招商工作已經(jīng)接近尾聲。盧升平的下一個目標(biāo)是在丹東、錦州撫順等地投資不同產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園區(qū)，她告訴《浙商》記者：“工業(yè)園區(qū)每個地方都需要，在資金等條件允許的情況下，我們計劃明年在遼寧再投資2-3個工業(yè)園區(qū)。我們的愿景是成為中國工業(yè)地產(chǎn)的‘沃爾瑪’?！?/p>