房產(chǎn)新政或令紅星美凱龍IPO受阻 華平暫難脫身

4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發(fā)布，這個被業(yè)內(nèi)簡稱為“新國十條”的政策，對正在不羈上漲的房價可謂是動了真格的，用正在流行的說法，堪稱“秒殺”。在資本市場上，房地產(chǎn)股在連綿陰跌之后，再度直線跳水。在交易市場上，新房、二手房價格聞聲而降，賣家和買家的話語權(quán)快速轉(zhuǎn)換。

　　應(yīng)該說，“新國十條”對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是一個強大的震撼。分析人士指出，國務(wù)院剛剛出臺的這十條新政，會讓房地產(chǎn)企業(yè)“收斂”很多，知道了自己能吃幾兩“干飯”。但是，由于此前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)賺了個盆滿缽滿，在一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)還會有不少“余糧”度日，短期內(nèi)房價大幅下跌的可能性不大。

　　不過，對于正處在大舉擴張期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，則將會面臨進退兩難非常尷尬的局面。以正在積極籌備上市的連鎖家居賣場紅星美凱龍為例，由于新政對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行了一定的限制，相關(guān)部門在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO或者再融資時肯定會更加嚴格，“誰也不想在這個敏感期惹事。此外，全世界都知道中國房地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的泡沫，因此，國際市場對中國房地產(chǎn)企業(yè)赴海外上市也同樣會非常審慎。所以說，不論是中國資本[4.980.00%]市場還是海外資本市場，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為都會慎之又慎。

　　對于很多消費者而言，紅星美凱龍似乎和百安居、集美、居然之家等家居賣場沒有什么太大的區(qū)別。其實不然，紅星美凱龍最大的特點是自建物業(yè)而不是租賃，簡言之，就是自己買地，自己蓋樓，自己出租，屬于典型的商業(yè)地產(chǎn)模式。在這種模式中的買地環(huán)節(jié)和蓋樓環(huán)節(jié)，需要大量的資金。當然，收益也是巨大的。既可以收取店家租戶不菲的攤位費，還可以坐收地價上漲、房價上漲所帶來的增值溢價。當然，這些的前提都是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，家居建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的水漲船高。

　　房地產(chǎn)開發(fā)利潤高，但是門檻也不低。顯然，對于紅星美凱龍而言，單靠一已之力是很難吃下這塊蛋糕的。2009年2月，來自美國的著名投資機構(gòu)華平集團向紅星美凱龍注資2億美元。金融危機之下還能獲得如此強大的后盾，在其它家居賣場紛紛收縮戰(zhàn)線之際，紅星美凱龍卻開始了其大規(guī)模的擴張之舉，計劃2010年店面數(shù)要突破80家，并于A股上市。2020年，要在全國或全球開設(shè)200家家居連鎖商場

　　對于華平投資集團，很多人或許并不熟悉。其實，這家來自美國的相對低調(diào)的投資機構(gòu)長期以來，就對中國的房地產(chǎn)市場情有獨鐘，對中國房地產(chǎn)市場的“高歌猛進”，可謂是“功不可沒”。僅據(jù)公開資料統(tǒng)計，2005年11月，華平集團投資聯(lián)想控股旗下的融科智地房地產(chǎn)公司約2.5億元人民幣，雙方同時在中國內(nèi)地尋找及開發(fā)新項目。2006年6月，華平集團宣布4500萬美元投資陽光100房地產(chǎn)公司，與其就成都的項目進行股權(quán)合作。2007年1月，華平集團以增資擴股的形式入股上海中凱房地產(chǎn)公司，占有25%的股份。此外，華平集團還投資了富力地產(chǎn)、浙江綠城等大大小小諸多房地產(chǎn)企業(yè)。從華平投資的這些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目來看，可謂是一、二線城市通吃，而從時點上看，從2005年年底至今，正是中國房價狂飆的時期。應(yīng)該說，有了華平這個美國“大佬”的撐腰，那些被投資房地產(chǎn)企業(yè)自然是“身強力壯”，而華平集團在中國房價瘋狂上漲中的獲利程度自然也無需贅言。

　　雖然有了華平2億美元的投資，但是紅星美凱龍的急劇擴張之路對資金的渴求依舊是強烈的。在此情況下，只有提高現(xiàn)有店鋪的租金，但這卻引發(fā)了租戶們的不滿。

　　2009年6月11日，江西南昌紅星美凱龍京東店的近百名商戶就紅星美凱龍退出京東店經(jīng)營，并強行將賣場商戶轉(zhuǎn)簽給第三方等事宜，與紅星美凱龍相關(guān)負責人理論時，雙方發(fā)生了肢體接觸，商戶們的抗議和聲討四起。

　　2009年12月1日，紅星美凱龍南京卡子門店，近百戶商家集體關(guān)門停業(yè)，商家代表和員工等數(shù)百人擁堵在家居廣場門前，打出“強烈要求降租金降費用”的橫幅，抗議紅星美凱龍逆市漲租行為，商家員工和紅星美凱龍兩方多次發(fā)生肢體接觸行為，引發(fā)了群體性事件。

　　2010年12月底，紅星美凱龍向多家企業(yè)發(fā)出《戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，以戰(zhàn)略結(jié)盟為名，要求每家商戶必須向其繳納200萬元商業(yè)保證金和80萬元推廣費。聲明一出，東莞、深圳、香港、中山、佛山、順德等地的家居行業(yè)協(xié)會、商會以及廣東省家居商會，聯(lián)合各自的會員企業(yè)，發(fā)出了抵制通知，家居行業(yè)的矛盾沖突至此達到史無前例的程度。

　　在這些不和諧的事件爆發(fā)之后，紅星美凱龍成了眾矢之的。公眾在審視紅星美凱龍，究竟賺的是商業(yè)地產(chǎn)的錢，還是零售連鎖的錢？做的是品牌管理，還是資本運作？其實對于這些質(zhì)疑，紅星美凱龍董事長車建新的回答從來就是很清晰的，“買地是做企業(yè)絕對的命根子。”事實上，車建新早在1998年就開始買地，“不要怕現(xiàn)在地貴，繼續(xù)買，把原來的商場抵押出去，趕緊去買地。”買地、建商場、招商、開業(yè)成了紅星美凱龍的流水線作業(yè)模式。而這，也恰恰是華平集團看好紅星美凱龍的重要原因之一。

　　4月17日頒發(fā)的新政，或許對紅星美凱龍而言，是一個拐點。一是對房地產(chǎn)企業(yè)融資的嚴控，很有可能使紅星美凱龍的上市計劃受阻。此外，在“新國十條”的影響下，不論房價是否下調(diào)，幅度多大，交易量的下降都是不可避免的，這將直接影響到產(chǎn)業(yè)鏈的下游，也就是家居行業(yè)的發(fā)展，對于靠吃家居企業(yè)店鋪租金的紅星美凱龍而言，無疑是又多了一層沖擊。

　　而對于投資方美國華平集團而言，不僅是紅星美凱龍，其投資的很多房地產(chǎn)企業(yè)都將受到新政的影響，前景不容樂觀。此外，4月15日，商務(wù)部公布的外貿(mào)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，中國外貿(mào)出現(xiàn)了6年來的首次月度逆差。而就在兩周前，華平集團向小額外貿(mào)批發(fā)平臺——敦煌網(wǎng)注資2億元人民幣。中國外貿(mào)出現(xiàn)的拐點加上越來越大的人民幣升值的壓力，對這家外貿(mào)中介網(wǎng)站而言，同樣不是一個好消息。