閱讀住房金融的新信號(hào)

年底年初中央部委的工作會(huì)議，值得關(guān)注。地產(chǎn)界當(dāng)然要隨時(shí)接收來(lái)自金融監(jiān)管部門的信息。

2018年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議2月5日至6日上午在北京召開。會(huì)議提出了2018年工作的主要任務(wù)。其中，與房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)的提法有：

加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。

防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不是今天才提出來(lái)，但有一種說(shuō)法是，要防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)成為“灰犀牛”。這就把防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)放到了相當(dāng)重要的位置。

由此出發(fā)，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控，今年不會(huì)放松，地產(chǎn)企業(yè)的杠桿和居民部門的住房杠桿都不會(huì)允許加大。因此，1月25-26日銀監(jiān)會(huì)召開的工作會(huì)議明確提出，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。

但如果把視野放到整個(gè)房地產(chǎn)金融層面，并不是只有限制、遏制，而是也有鼓勵(lì)、培育。后者就體現(xiàn)在住房租賃領(lǐng)域。

前面提到的央行工作會(huì)議，“建立健全住房租賃金融支持體系”，如果我沒(méi)有記錯(cuò)，這應(yīng)該是一個(gè)最新的提法。

往前追溯20年，從住房實(shí)物分配到房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，金融杠桿的作用功不可沒(méi)。完全可以說(shuō)，沒(méi)有個(gè)人住房抵押貸款這一金融工具的引入，就沒(méi)有房地產(chǎn)的黃金10年。換言之，就是“住房金融支持體系”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著不可替代的促進(jìn)作用。

我不是要評(píng)價(jià)過(guò)往的房地產(chǎn)及其金融發(fā)展史，而是要借此提醒，一種有別于此前的、新的住房制度正在醞釀、培育之中。新，就體現(xiàn)在，住房租賃被提到了前所未有的高度。摳下字眼，中央正式文件里，建立“租購(gòu)并舉”的住房制度，“租”在“購(gòu)”的前面。

如你所知，2017年以來(lái)土地供應(yīng)方面的一個(gè)重大變化，是京滬深等熱點(diǎn)城市分別出讓了一批只租不售的地塊——建設(shè)租賃住房，企業(yè)必須長(zhǎng)期持有。如果你以為這只是城市政府的短期行為，那就錯(cuò)了，2018年這種住房租賃地塊只會(huì)更多。

除了國(guó)有土地，還在全國(guó)13個(gè)城市開展了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。這也是土地和住房制度的重大創(chuàng)新。

前面說(shuō)了，20年房地產(chǎn)的市場(chǎng)化歷程，離不開金融；同樣，未來(lái)租賃住房的培育發(fā)展，也不可能脫離金融。

正如當(dāng)年個(gè)人住房抵押貸款（按揭）制度，也是小心謹(jǐn)慎探索之后再全面推開，住房租賃金融也有一個(gè)試點(diǎn)、探索過(guò)程。當(dāng)年個(gè)人住房抵押貸款，是建行等個(gè)別銀行率先勇敢“吃螃蟹”；去年11月開始，建行、工行、中行“突然”與深圳、廣州、廈門等城市，以及一些龍頭房企，簽訂住房租賃金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，給城市政府部門動(dòng)輒授信數(shù)千億，給企業(yè)授信數(shù)百億，我當(dāng)時(shí)就提醒業(yè)界朋友，這絕非偶然現(xiàn)象。這些國(guó)有大型商業(yè)銀行的政策敏感度和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的捕捉能力，不可低估。

金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)大資金的注入，無(wú)論是住房租賃的建設(shè)環(huán)節(jié)還是運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，應(yīng)該算是供應(yīng)“前端”，而要實(shí)現(xiàn)整個(gè)生產(chǎn)供應(yīng)鏈條的正循環(huán)，還需要供應(yīng)“后端”，也就是建立退出機(jī)制。而地產(chǎn)界和金融界呼吁多年并寄予厚望的REITs，可能就此迎來(lái)了“春天”。

如你所知，我們的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，歷來(lái)是試點(diǎn)先行。CMBS也好，REITs也好，一定是單個(gè)產(chǎn)品分別批準(zhǔn)推出。

雖然發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元的“保利租賃住房REITs”去年10月23日就獲得上海證券交易所審議通過(guò)，成為國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs，但我個(gè)人覺(jué)得今年2月2日獲得深圳證券交易所審議通過(guò)的“碧桂園租賃住房REITs”，意義更加不同凡響。這不是由于該產(chǎn)品規(guī)模更大，達(dá)100億元，而是監(jiān)管部門的表態(tài)頗具深意。

深圳證券交易所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，租賃住房企業(yè)可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)自身租賃住房業(yè)務(wù)的有益支撐。證監(jiān)會(huì)相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園在租賃住房領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局、與REITs工具結(jié)合的創(chuàng)新嘗試，符合當(dāng)前推動(dòng)租賃住房發(fā)展的大趨勢(shì)，具有較強(qiáng)的代表性。

雖然保利和碧桂園發(fā)行的租賃住房REITs，還不是真正意義上的REITs，但我愿意相信，不僅這種“類REITs”產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越多，而且真正的REITs及其相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，推出已為時(shí)不遠(yuǎn)。理由就是，上面所引用的證監(jiān)會(huì)、深交所有關(guān)人士的評(píng)述，以及更重要的，文章開頭提及的，央行工作會(huì)議對(duì)“建立健全住房租賃金融支持體系”的最新表述。