半數(shù)做市票股價已翻倍 新三板物業(yè)公司何以逆風(fēng)飛揚？

這是新三板上一個“神奇”的行業(yè)：不僅絕大多數(shù)企業(yè)的業(yè)績保持高速增長，更有其中半數(shù)做市股，在今年做市指數(shù)迭創(chuàng)新低的市場環(huán)境下，股價漲幅超過一倍。

這個行業(yè)就是大家熟悉又陌生的物業(yè)行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，以及人們對物業(yè)服務(wù)要求日益提高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)績高速增長還會繼續(xù)。

多家公司股價翻倍

先看一組數(shù)據(jù)：美的物業(yè)，2017年5月轉(zhuǎn)做市至今，股價漲幅152%；開元物業(yè)，2017年年初至今，股價漲幅126%；盛全物業(yè)，2017年年初至今，股價漲幅108%……

除了規(guī)模相對較小，中報剛剛扭虧為盈的東光股份，新三板物業(yè)做市股股價全線逆勢上漲，美的物業(yè)、開元物業(yè)、盛全物業(yè)三只個股，股價實現(xiàn)翻倍。

“現(xiàn)在整體市場環(huán)境較差，新三板又是機(jī)構(gòu)投資者為主，投資較為理性。”安信證券新三板首席分析師諸海濱對證券時報·新三板論壇記者表示，“因此新三板物業(yè)股上漲，最典型的特征，其實就是盈利推動的。”

據(jù)東財choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前和物業(yè)管理相關(guān)的新三板公司有59家。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，這59家物業(yè)公司營業(yè)收入正增長的有54家，占比92%；凈利潤正增長的有48家，占比81%。

做市漲幅最高的美的物業(yè)，控股股東是美的置業(yè)，實際控制人即為美的集團(tuán)的何享健。

繼2016年凈利潤實現(xiàn)218%的增長之后，2017年中報美的物業(yè)凈利潤又增長248%，達(dá)2247萬元，接近2016年全年的水平。

2017年5月26日轉(zhuǎn)做市之后，美的物業(yè)股價以15.02元為起點，最高曾漲到45.43元的高位。

核心業(yè)務(wù)增長迅猛

傳統(tǒng)物業(yè)公司收入來源比較簡單，絕大部分均來源于物業(yè)管理服務(wù)費用。

和管理費用規(guī)模直接相關(guān)的就是物業(yè)管理面積，因此物業(yè)公司收入增長的主要原因，就是物業(yè)管理面積的大幅增加。

年報顯示，2016年美的物業(yè)營業(yè)收入同比增長了9100萬元，其中管理面積增加了380萬平方米，由此帶來的管理費收入增加就達(dá)到7300萬元。

2017年上半年，美的物業(yè)管理面積再增加316萬平方米，帶動中報營業(yè)收入同比再次大增63%。

另外，今年上半年凈利潤增加近4000萬元，同比增長72%的嘉寶股份，2017年上半年新增自管面積也超過212萬平方米。

“行業(yè)性的管理面積增長，其實和2013年前后房地產(chǎn)在建面積的大幅增長有關(guān)。”諸海濱表示，房子從開發(fā)到建好，再到入住支付管理費，大約需要五年左右的時間，當(dāng)年房地產(chǎn)公司的大批在建面積，逐步變?yōu)槲飿I(yè)公司的在管面積，推動物業(yè)公司業(yè)績高速增長。

因此諸海濱認(rèn)為，按照這個增長邏輯，根據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)情況測算，未來兩到三年，物業(yè)公司業(yè)績還會維持30%以上的增速。

從成本看，物業(yè)公司的主要成本是人工，如美的物業(yè)，2017年上半年，人工成本占到主營業(yè)務(wù)成本的63%。當(dāng)規(guī)模效應(yīng)起來之后，凈利率會進(jìn)一步擴(kuò)大。

“所以，這個行業(yè)有一個主要的特點，就是毛利率不高，只有20%左右，但是凈利率非常高，可以超過10%。”諸海濱說，“物業(yè)公司的資產(chǎn)又很少，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率很高。”

而在業(yè)內(nèi)人士看來，除了管理面積增加對業(yè)績形成利好，物業(yè)費的提升也有空間。

“公眾對（物業(yè)）服務(wù)的需求還是存在的，如果真能提供滿意的服務(wù)，大部分業(yè)主是認(rèn)同價格方面的調(diào)整的。”11月22日，美的物業(yè)董秘馬超群在一個電話會議上表示，從他們的操作看，一些老的小區(qū)，基本上實現(xiàn)了20%左右的調(diào)價。

對物業(yè)費提價形成利好的，還有整個房地產(chǎn)市場的環(huán)境。諸海濱分析，最近幾年，北上廣深的房價經(jīng)歷了一個較大幅度的上漲，但是物業(yè)費幾乎沒怎么漲過，“房價的上漲，以及對現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)的需求，使業(yè)主對物業(yè)費上漲也有了更高的容忍度。”

加量又加價，前景似乎真的不錯。

增值服務(wù)收入可期

在2016年美的物業(yè)增長的收入中，除了上述提到的在管面積增加帶來的物業(yè)費收入之外，還有另外一個部分，是增值服務(wù)收入增加了850萬元。

嘉寶股份也通過提供地產(chǎn)前期介入、銷售配合，以及社區(qū)團(tuán)購等業(yè)務(wù)，提升了增值服務(wù)收入，進(jìn)而帶動整個公司收入的增長。

據(jù)證券時報·新三板論壇記者了解，物業(yè)公司提供增值服務(wù)，和物業(yè)公司面臨的勞動成本壓力和業(yè)績壓力有關(guān)，推出的增值服務(wù)項目也是“八仙過海各顯神通”，除了前述嘉寶股份的幾類服務(wù)，還有洗車、廣告、社區(qū)教育，甚至互聯(lián)網(wǎng)金融。

這些與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的增值服務(wù)，一方面可以幫助物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)軟硬件互聯(lián)網(wǎng)化改造，降低人工成本和提高效率；另一方面，也幫助物業(yè)公司挖掘社區(qū)資源，提高營業(yè)收入。

“一方面我們的工作能夠幫助彩生活提升效率，降低運營成本。”E電梯的創(chuàng)始人肖健表示，“另一方面，彩生活還是我們的小股東，有一定的股權(quán)收益。”

E電梯是港股上市公司彩生活孵化的，一家主要從事電梯全生命周期管理的SaaS服務(wù)平臺。

據(jù)肖健介紹，電梯維保一直是物業(yè)公司比較頭疼的業(yè)務(wù)之一。一直以來，物業(yè)公司只能采取人盯人的方式，盯著提供電梯維保服務(wù)的公司，對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，但是維保的質(zhì)量不透明，配件價格不透明，又沒有什么辦法解決。

E電梯通過互聯(lián)網(wǎng)化的管理，將電梯維保服務(wù)集成在網(wǎng)絡(luò)平臺上，使電梯維保質(zhì)量數(shù)據(jù)化，同時材料采購價格、服務(wù)價格全部可視化，物業(yè)公司可以實現(xiàn)在線對電梯維保的監(jiān)督、確認(rèn)，并且實時查詢維保檔案。

目前E電梯服務(wù)了全國近千家物業(yè)公司的7萬臺電梯，連接了1100家電梯維保公司。而隨著電梯更新?lián)Q代高峰的到來，E電梯掌握的電梯服務(wù)數(shù)據(jù)，被資本市場看好，目前其A輪融資估值2億元。

作為孵化方，彩生活通過提供早期的物業(yè)資源，以及少量資金，持有E電梯大約11%的股權(quán)，僅此一項就價值約2000萬元。

2015年至今，彩生活孵化了30多家提供維修、停車、洗車、電梯運營等社區(qū)服務(wù)的公司。

除了自身孵化社區(qū)服務(wù)公司，該公司還和互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作，推出了金融產(chǎn)品“彩富人生”。即，業(yè)主可以通過存入一定的現(xiàn)金，來獲取減免“物業(yè)費”、“停車費”等優(yōu)惠，據(jù)稱綜合測算下來利息比銀行定存利息略高。

在合作的過程中，“彩生活還能從‘彩富人生’的平臺交易額中抽取傭金。”負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)企業(yè)孵化的彩生活生態(tài)圈總監(jiān)張馨月表示。

2017年上半年，“彩富人生”累計成交金額達(dá)到19.66億元，彩生活僅僅從這一產(chǎn)品上實現(xiàn)的收入接近2100萬元；彩生活的全部增值服務(wù)收入達(dá)到1.1億元，占營業(yè)收入近15%。

美的物業(yè)2017年半年報則顯示，上半年物業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)到1600萬元，比上年同期的350萬元增長明顯。

“今年以來，新零售的趨勢顯示，線上的流量太貴了，而且不能解決所有問題，線下的社區(qū)服務(wù)平臺更受重視了，所以物業(yè)管理公司有很大的優(yōu)勢，關(guān)鍵是怎樣考慮更長遠(yuǎn)，更好地開花結(jié)果。”諸海濱認(rèn)為，“但是總體來看，物業(yè)公司社區(qū)服務(wù)這兩年發(fā)展得并不達(dá)預(yù)期，很多是把客戶賣給O2O企業(yè)，有些太急功近利了。”

聲明：本文來自  新三板論壇  作者：閆坤