樓市收緊 新三板公司也排隊(duì)拋售房產(chǎn)

上海的房?jī)r(jià)上漲還是下跌？雖然市場(chǎng)上堅(jiān)持上海房?jī)r(jià)必漲和房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落這兩種說(shuō)法都有，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知，有一家上海的公司實(shí)實(shí)在在的開(kāi)始賣房了。

上海的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲還是開(kāi)始下跌？這個(gè)問(wèn)題肯定是各抒己見(jiàn)，眾說(shuō)紛紜，但大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。不過(guò)有一家新三板掛牌企業(yè)不這樣認(rèn)為，因?yàn)樽罱@家公司開(kāi)始賣房了。

2017年10月28日上海南方模式生物科技股份有限公司（證券簡(jiǎn)稱：模式生物，證券代碼：839728.OC）一則出售房產(chǎn)的公告尤為引人矚目。該公告稱，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，為補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，防范房產(chǎn)價(jià)格下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，公司擬出售位于上海市浦東新區(qū)益豐路55弄69號(hào)301室、302室、401室和402室的房產(chǎn)，四套房產(chǎn)的面積共計(jì)309.92平方米，出售總價(jià)為1460萬(wàn)元。

上海的公司開(kāi)始賣房了。

單價(jià)不足5萬(wàn)，模式生物是否賤賣房產(chǎn)？

近310平方米的房產(chǎn)賣了1460萬(wàn)元，初步計(jì)算這些房產(chǎn)的單價(jià)是4.71萬(wàn)/平方米。單價(jià)不足5萬(wàn)，公司是賤賣房產(chǎn)嗎？

先看地段，模式生物這次甩賣的房產(chǎn)地段在浦東新區(qū)益豐路55弄，地圖顯示該位置屬于浦東張江板塊：

從地圖上看，益豐路55弄所在區(qū)域是春港麗園，這一樓盤在中環(huán)路邊上，北邊是廣蘭路地鐵站，往西經(jīng)過(guò)的地鐵站有金科路和張江高科，春港麗園南邊與正在修建的地鐵13號(hào)線三期世博大道—張江路段遙相輝映，往東方向則與唐鎮(zhèn)相鄰，可以說(shuō)模式生物的這些房產(chǎn)在浦東新區(qū)屬于非常優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

再看該地區(qū)的房?jī)r(jià)，筆者在鏈家網(wǎng)上查找了益豐路附近的在售房源，目前該地區(qū)在售的房源有31套，均是二手房，而且清一色的都是春港麗園這邊的房子。春港麗園的房子房齡普遍較早，早一點(diǎn)的是1994年建的，近一點(diǎn)的是2003年建的，房齡短的也有14年了。鏈家網(wǎng)顯示，這邊的房?jī)r(jià)單價(jià)在4.47萬(wàn)元-5.85萬(wàn)元之間，均價(jià)5.05萬(wàn)元。模式生物的房產(chǎn)出售均價(jià)為4.71萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格要高于春港麗園的最低售價(jià)，但與5.05萬(wàn)元的均價(jià)相比，還是便宜了6.73%。這樣看來(lái)模式生物的房產(chǎn)并沒(méi)有低價(jià)甩賣。

有人會(huì)問(wèn)，雖然模式生物這四套房產(chǎn)賣了1400多萬(wàn)，但公司的房產(chǎn)成本是多少呢？模式生物的公開(kāi)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書(shū)對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)披露，截至2016年3月31日公司房屋建筑物賬面凈值16.23萬(wàn)元，這些房屋建筑物就是位于益豐路55弄的那四套房產(chǎn)。2016年年報(bào)顯示公司2016年期末固定資產(chǎn)余額474.43萬(wàn)元，其中房屋建筑物期末余額14.33萬(wàn)元。14萬(wàn)多元的房產(chǎn)賣了1460萬(wàn)元，增值100多倍，顯然模式生物在房子上大賺了一筆。

賣房換錢，這家公司并非缺錢

前文所述，模式生物并沒(méi)有以白菜價(jià)的價(jià)格甩賣了四套房產(chǎn)，相反4.71萬(wàn)元的售價(jià)不僅不算太低，由于其房產(chǎn)2016年期末余額僅有十多萬(wàn)，公司在賣房上賺了上百倍。但公告也說(shuō)了，賣房的錢將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，模式生物真的沒(méi)錢了，撐不住了嗎？

模式生物的主營(yíng)業(yè)務(wù)是基因修飾模式生物的研發(fā)、生產(chǎn)和技術(shù)，公司生產(chǎn)的基因修飾模式生物及提供的相關(guān)技術(shù)服務(wù)主要用于生命科學(xué)基因功能研究和藥物研發(fā)等。作為一家高新技術(shù)企業(yè)，公司2016年11月18日在新三板掛牌，目前是基礎(chǔ)層中一家采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式的企業(yè)。

蘇州滬云（833464.OC）等這些從事新藥研究和開(kāi)發(fā)的企業(yè)由于受新藥研發(fā)周期長(zhǎng)等因素影響，目前在研新藥還沒(méi)有批量投放市場(chǎng)，公司2015年以來(lái)沒(méi)有任何營(yíng)業(yè)收入，也談不上盈利，但這不妨礙資本對(duì)其的熱捧。截至2017年11月，蘇州滬云已經(jīng)實(shí)施了5次定增，募集資金達(dá)到了5843.26萬(wàn)元。有了資本的熱捧，蘇州滬云不擔(dān)心沒(méi)有錢花。相比而言模式生物的財(cái)務(wù)狀況比蘇州滬云好太多了。2015年至2017年上半年，模式生物營(yíng)業(yè)收入分別為4540.32萬(wàn)元、6051.70萬(wàn)元和3958.91萬(wàn)元，分別同比增長(zhǎng)38.85%、33.29%和76.36%；公司也連年盈利，期間凈利潤(rùn)分別為1059.88萬(wàn)元、1462.27萬(wàn)元和1056.92萬(wàn)元，分別同比增長(zhǎng)11.26%、37.97%和116.87%。現(xiàn)金流狀況來(lái)看，2014年至2017年上半年模式生物的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為2042.62萬(wàn)元、2583.34萬(wàn)元和-343.09萬(wàn)元，這期間賬面上的貨幣資金分別為8220.44萬(wàn)元、7156.50萬(wàn)元和4661.81萬(wàn)元，公司的現(xiàn)金流是非常充沛的。

以此來(lái)看，將賣房的錢用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，對(duì)現(xiàn)金流充沛的模式生物而言也算是錦上添花而已，背后真正的原因，就像公司在公告中說(shuō)的那樣，是為了防范房產(chǎn)價(jià)格下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，賣房是公司應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的舉措而已。

“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”?；蛟S身處大上海的模式生物，提前感覺(jué)到了什么。

個(gè)別企業(yè)年末賣房或是為扭轉(zhuǎn)虧損局面

模式生物自身不差錢，賣幾套房產(chǎn)也算是給自己的業(yè)績(jī)錦上添花。但是還有一些掛牌企業(yè)年末賣房，或許是為了扭轉(zhuǎn)虧損的局面。

2017年12月11日廣東華電建設(shè)股份有限公司（證券簡(jiǎn)稱：華電建設(shè)，證券代碼：839449.OC）發(fā)布了一則出售房產(chǎn)的公告，稱公司將位于廣東省佛山市南海區(qū)桂城街道夏南路61號(hào)創(chuàng)業(yè)時(shí)代文化創(chuàng)意園3號(hào)樓717室、718室、719室三套房產(chǎn)，分別以196.91萬(wàn)元、188.70萬(wàn)元和187.57萬(wàn)元，出售給張杰和蘇濤這兩個(gè)與公司、公司控股股東和實(shí)際控制人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人，三套房累計(jì)售價(jià)達(dá)到573.18萬(wàn)元。

2017年中報(bào)顯示，華電建設(shè)的營(yíng)業(yè)收入699.03萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)148.71%，但凈利潤(rùn)虧損122.02萬(wàn)元，同比減少548.87%。2016年年報(bào)顯示，公司期末固定資產(chǎn)余額577.53萬(wàn)元，其中房屋建筑物期末余額425.39萬(wàn)元。如果公司將這三套房賣了，公司在房產(chǎn)上可賺147.79萬(wàn)元，不考慮其他因素，公司2017年靠賣房產(chǎn)扭虧為盈還是有希望的。

A股上市公司有靠賣房保殼的需求，個(gè)別公司年末突擊賣房也往往成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，相比而言新三板掛牌企業(yè)對(duì)保殼的需求就小了很多。不完全統(tǒng)計(jì)2017年只有模式生物、華電建設(shè)、億邦制藥（833437.OC）、海德?tīng)枺?32220.OC）等4家企業(yè)發(fā)布過(guò)出售房產(chǎn)的公告，但模式生物和億邦制藥不差錢。華電建設(shè)2016年上半年和2017年上半年都是虧損，但公司2014年至2016年連續(xù)三年盈利，說(shuō)明公司既有扭虧為盈的門道，也同時(shí)說(shuō)明公司還沒(méi)有淪落到賣房保殼的地步。比較特殊的是海德?tīng)?，這家公司2016年凈利潤(rùn)虧損1292.18萬(wàn)元，2017年上半年凈利潤(rùn)虧損811.98萬(wàn)元，2017年4月公司補(bǔ)發(fā)的子公司賣房事情又發(fā)生在2016年11月，去年的事情對(duì)今年沒(méi)影響，更何況公司2015年凈利潤(rùn)6765.36萬(wàn)元，還沒(méi)有達(dá)到因連續(xù)多年虧損被ST的地步，也是保殼無(wú)慮。