1~2年可收回投資？創(chuàng)意地產(chǎn)“紅”遍滬上

　　始于將蘇州河邊的春明粗紡廠改造成莫干山路50號(hào)（又稱M50）并受到各界好評(píng)之后，這種被冠以藝術(shù)、創(chuàng)意等時(shí)尚名號(hào)的地產(chǎn)改造項(xiàng)目迅速在上海市全面鋪開(kāi)

　　在眾多車(chē)流中略顯擁擠的長(zhǎng)陽(yáng)路緊鄰黃興路的一頭，一個(gè)名為“海上新東坊”的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的正在興建之中，園區(qū)門(mén)口還掛著上海友誼羊毛衫廠的大牌子。略帶時(shí)尚、現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外立面已經(jīng)呈現(xiàn)。

　　與這個(gè)海上新東坊相隔約1公里遠(yuǎn)的長(zhǎng)陽(yáng)路上，還有一個(gè)匯星廣場(chǎng)也在進(jìn)行改造。隨著街邊商鋪的逐漸拆遷，這個(gè)原先隱在臨街商鋪后面的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園將把大門(mén)建在長(zhǎng)陽(yáng)路邊。

　　據(jù)了解，這兩個(gè)項(xiàng)目都是楊浦區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但在一公里范圍內(nèi)興建兩個(gè)同類型的園區(qū)，在上海市內(nèi)恐怕亦不多見(jiàn)。實(shí)際上，楊浦區(qū)作為上海市主要的老工業(yè)基地所在，正面臨著諸多老廠房搬遷后如何改造的問(wèn)題。

　　2004年，在將楊樹(shù)浦路上一批屬于上海電氣集團(tuán)的廠房租給一家臺(tái)灣投資商興建濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園之后，將老廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園正在變成一種重要手段：既可以盤(pán)活閑置的資產(chǎn)，又可以發(fā)展上海市目前正大力提倡的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)了解，楊浦區(qū)僅濱江一帶80年以上的老廠房建筑面積就有75萬(wàn)平方米，50年以上的老廠房建筑面積有210萬(wàn)平方米。按照設(shè)想，這些老廠房未來(lái)都有可能被改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　當(dāng)然，這種手段在當(dāng)下已并不稀奇。盧灣區(qū)、靜安區(qū)以及緊挨楊浦區(qū)的虹口區(qū)，都已經(jīng)宣稱要大力推進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。始于將蘇州河邊的春明粗紡廠改造成莫干山路50號(hào)（又稱M50）并受到各界好評(píng)之后，這種被冠以藝術(shù)、創(chuàng)意等時(shí)尚名號(hào)的地產(chǎn)改造項(xiàng)目迅速在上海市全面鋪開(kāi)。

　　投資少，收益高？

　　一手將春明粗紡廠改造成如今的M50的上海華宇毛麻（集團(tuán)）有限公司（下稱“華宇毛麻”）總經(jīng)理趙長(zhǎng)征，一眼看上去似乎與時(shí)尚一點(diǎn)都不沾邊。但他告訴記者，今年他手中正在操作的老廠房改造項(xiàng)目已經(jīng)有7個(gè)。

　　除了上文提及的海上新東坊之外，位于虹口區(qū)的“1930創(chuàng)意園區(qū)”也在加緊改造之中。趙長(zhǎng)征告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目的投入預(yù)計(jì)在700多萬(wàn)元左右，按照目前的招租情況，日租金將至少達(dá)到5元/平方米。

　　如此算來(lái)，這個(gè)建筑面積不過(guò)4200平方米的老倉(cāng)庫(kù)，在改造之后每年可為華宇毛麻帶來(lái)至少756萬(wàn)元的租金收入，這意味著該項(xiàng)目在投入使用后第一年即可收回投資。實(shí)際上，按照該項(xiàng)目的地段，其周邊四川北路上稍好的辦公樓日租金都達(dá)不到5元/平方米的水平。

　　趙長(zhǎng)征聲稱，目前來(lái)洽談的客戶中，已有人將日租金主動(dòng)上調(diào)至8元/平方米。據(jù)他介紹，今年公司投資的7個(gè)改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)將總共投入2000萬(wàn)元，“時(shí)間短的話，1~2年即可收回投資，一般3~4年，最長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)5年”。

　　趙長(zhǎng)征對(duì)老廠房改造的投資回報(bào)情況直言不諱：“很理想，可以翻幾番。”以“1930創(chuàng)意園區(qū)”為例，在改造以前，整幢樓每年的租金收入不過(guò)100萬(wàn)元，“只能租給別人做倉(cāng)庫(kù)”，而改造后的租金，“理想的話，可以達(dá)到800萬(wàn)~1000萬(wàn)元”。

　　到目前為止，趙長(zhǎng)征所操作的項(xiàng)目都是原屬于華宇毛麻的老廠房，大約有20萬(wàn)平方米的建筑，除去已經(jīng)在做的項(xiàng)目，未來(lái)還有1~2個(gè)項(xiàng)目可以運(yùn)作。此外，趙長(zhǎng)征同時(shí)還兼任上海紡控集團(tuán)旗下另一個(gè)公司的總經(jīng)理，據(jù)他稱，這個(gè)公司旗下還有約5萬(wàn)平方米的老廠房可供改造。

　　這還僅僅是上海紡控集團(tuán)旗下一家子公司正在運(yùn)作的創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)紡控集團(tuán)一位相關(guān)人士透露，紡控集團(tuán)還有一個(gè)投資管理部門(mén)也正運(yùn)作相關(guān)的項(xiàng)目。此外，與華宇毛麻平行的其他子公司，旗下都有老廠房閑置，這些項(xiàng)目的改造原則上都將由這些子公司自行處理。

　　除紡控集團(tuán)外，上海其他一些大型國(guó)有企業(yè)也都在運(yùn)作著類似的老廠房改造項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅上汽集團(tuán)旗下工廠改造的創(chuàng)意園區(qū)就有盧灣8號(hào)橋、長(zhǎng)寧時(shí)尚園、浦東車(chē)博會(huì)、楊浦創(chuàng)意聯(lián)盟等數(shù)個(gè)，此外，上海中心城區(qū)仍有大量舊廠房等待改造。