綠城宋衛(wèi)平：我不太在意調(diào)控

    即便2006年7月13日在香港上市之后，在杭州以外，對于宋衛(wèi)平而言，因為足球而知道他的人還是比因為房地產(chǎn)、股市而知道他的人更多。

    很多人都知道，他是足球俱樂部的老板，當(dāng)年一手揭黑，震驚足壇。

    事實上，他的公司早在2004年就進(jìn)入了中國房地產(chǎn)綜合實力前十，而在排名前十的開發(fā)企業(yè)中，只有他一家的總部還設(shè)在二線城市。

    他是綠城集團(tuán)的老板，一個自稱“心里從來不認(rèn)為自己是商人”的人。

    那他的心里又認(rèn)為自己是什么樣的人？

    對宋衛(wèi)平的背景有所了解的人，并不一定知道他出生于越劇之鄉(xiāng)和領(lǐng)帶之鄉(xiāng)——浙江嵊州，和他貧寒的童年時代，但很多人都知道他畢業(yè)于77級杭州大學(xué)歷史系。那一年，在那個班里出了一批后來在杭州房地產(chǎn)市場上叱咤風(fēng)云的老板，其中包括后來被萬科收購的位居杭州房地產(chǎn)市場第二名的企業(yè)——南都房產(chǎn)的老板周慶治。而宋衛(wèi)平，是這群人當(dāng)中的佼佼者。

    如果說宋衛(wèi)平是一個雙重身份的老板，綠城似乎也是一個雙重身份的企業(yè)。一方面，就它的實力而言，已經(jīng)躋身國內(nèi)十大開發(fā)商之列，也已經(jīng)是一個全國性的開發(fā)公司；另一方面，綠城在很多方面似乎還像是一個杭州本土的企業(yè)。“我們在杭州拿地的動力是100％，在上海和北京是90%，在二線城市是 80％.”

    經(jīng)濟(jì)觀察報：從去年到今年，綠城接連在杭州、上海等地拿地，包括去年聯(lián)合合作方在錢江新城拿下的樓板價達(dá)到12000元／平方米的杭州地王。最近剛剛聽說又拿下了三塊地?，F(xiàn)在公司資金情況如何？

    宋衛(wèi)平：資金緊張是沒有疑問的，你給我1萬個億我都很緊張，1萬億有1萬億的用法。房地產(chǎn)公司要求比較高的資金周轉(zhuǎn)率，有人說我負(fù)債率82.6％是高的，但我認(rèn)為關(guān)鍵是要做出好的產(chǎn)品來，能夠打動購房者。

    現(xiàn)在房價和地價保持高位運(yùn)營，起碼還有10％-20%的利潤空間，樓面價每平方米1萬元左右，毛坯5000-6000元做完，精裝2000-3000元，賣到兩萬多元很合理。

    當(dāng)然綠城面臨的經(jīng)營環(huán)境是多樣和復(fù)雜的，這么大的企業(yè)在風(fēng)險控制方面應(yīng)該有所應(yīng)對。

    有人認(rèn)為綠城會困在項目擴(kuò)張上。其實我們最困難的時候也曾經(jīng)適度拖欠過幾個月的地價款，當(dāng)時我們把自己的股份分給別人合作，馬上緩解了資金問題。

    綠城許多項目不是招標(biāo)來做而是委托合作，我們1/3以上的項目是合作，很多都是合作方自己找上門的。比如幾年來和浙報集團(tuán)的投資合作，我們在寧波已經(jīng)有三個合作項目，他們只派兩三個人出來，一年開兩次董事會。最初談合作時，黨委都是一批老干部，我們提出我們的合作方案以后，全票通過。浙報今年3 億元利潤，有一半取決于房地產(chǎn)。我們剛剛在杭州又聯(lián)合拿了一塊地，像這樣賬面上有大量閑置資金的公司，都是潛在的合作對象。

    今年我們以合作為主，今年出的錢不會超過1億，我們預(yù)計浙報一個項目的利潤就會超過1億。

    我們的合作態(tài)度是非常尊重的，只要有人出錢出項目，我們愿意做打工者。浙江有許多優(yōu)秀的民企，我們每次合作都押上全部的信用。寧可自己不賺錢，也不能讓合作伙伴賺不到錢。

    當(dāng)然還有其他方面，管理上完美的產(chǎn)品需要靠普通人的隊伍去做，也有管理控制能力的問題。不過，千難萬難，大不了輸?shù)阶詈笞兂赊r(nóng)民房的代建者。我們這個企業(yè)即使經(jīng)營失敗垮臺了，我們是敬業(yè)的工作者，精神得以延伸，就不是失敗者。

    我們一年10億利潤，交稅近3億，還有交納的地價款，應(yīng)該說，我們也付出過，也貢獻(xiàn)過。[next]

    經(jīng)濟(jì)觀察報：綠城對這些地塊的開發(fā)目標(biāo)是怎樣的？有沒有預(yù)期的價格？

    宋衛(wèi)平：綠城在杭州有一點(diǎn)自豪，在杭州，有一套綠城的房子是很多杭州人的夢想。五年來杭州市場上升值最快的10個項目中5個是綠城開發(fā)的。

    至于未來的這些房子，像錢江新城那塊地，房子大概是瞄著星河灣去的，我們價格在1萬元以上的高層公寓都是看準(zhǔn)黃文仔，看哪些方面能夠有所突破。

    我們是城市中那些有身份象征意味優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的建造者，小高層、高層產(chǎn)品，除了黃文仔，沒有人能比我們強(qiáng)到哪里去。黃文仔說十年之內(nèi)沒人能超過他，我想說我們除外。

    上個禮拜在上海見到黃文仔，說我們在上海做項目是第一名啦，你們可以爭一爭老二，我說我們?nèi)ベI地肯定能做好，黃文仔又加一句：“我們一定能做得更好”。

    我們在一個地區(qū)拿地一兩百畝，必須做到這個城市的第一名?，F(xiàn)在我們買了塊地，在鳥巢西北，也就六七十畝，可能賣2萬元以上，但希望比黃文仔做得雅。黃文仔做得華貴一點(diǎn)，華貴容易庸俗。黃文仔無與倫比的精神首先是值得肯定和倡導(dǎo)的。他們關(guān)注了100個問題，我們關(guān)心了50個，而需要關(guān)注到另外50 個問題可能需要投入三到五倍的人力。

    至于龍湖，我當(dāng)然認(rèn)為我要比他們做得更大氣。我看了他們的企業(yè)文化，工作的快樂，金錢的自由，心靈的寧靜，如果一個公司能夠追求員工心靈的寧靜，那么這個公司是有根基的。

    其實我們自己的項目也并非完全盡如人意，比如桃花源，一開始定位于士大夫的最高居住理想。本來有二三十畝地是拿來耕種的，油菜花、稻子，做桃花米，產(chǎn)桃花年糕，給每個客戶分三斤五斤?，F(xiàn)在上市以后，公司的人說忙起來了，沒時間了。

    經(jīng)濟(jì)觀察報：在北京的戰(zhàn)略定位？

    宋衛(wèi)平：北京是北方城市的聚集地之一，華北城市中北京是最好的，在周邊城市做項目，一定是在北京更有成就感。華北除了渤海灣，就是北京最好。

    御園后期升值要看營造，全部做完所有設(shè)施，5年內(nèi)升值50％，從現(xiàn)在的4萬元每平方米到未來的6-7萬元每平方米是合格，8萬是良好，10萬才是優(yōu)秀。御園的氣質(zhì)是一個中年男子，穿深色西裝，拿了把雨傘，一絲不茍的頭發(fā)，可謂考究。御園最早是從宮殿和官邸演化而來的，相比之下，桃花源則更為清雅。這是北京和江南的不同。

    經(jīng)濟(jì)觀察報：綠城還有些什么計劃？

    宋衛(wèi)平：綠城在全國發(fā)展，同時我們也替農(nóng)民蓋不賺錢的房子，參與城中村改造，和杭州西湖區(qū)江干區(qū)簽了30萬平方米和50萬平方米的農(nóng)民房改造協(xié)議，我想把江干區(qū)800萬平方米都拿下，用杭州最好的公司來蓋最好的農(nóng)民房，我們組織管理和設(shè)計，只收3％管理費(fèi)。