王軍：中關(guān)村2008年可盈利

　　2008年5月7日，經(jīng)過半年多的停牌休整，上市公司中關(guān)村終于得以復(fù)牌，黃光裕終于兌現(xiàn)了他當(dāng)初向中關(guān)村科技股份有限公司的承諾，將其旗下約180億元房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到中關(guān)村。此次注資后，黃光裕本人持有中關(guān)村48.11%的股權(quán)，但他與黃秀虹及其一致行動人所持中關(guān)村股份則超過70%。半年多的休整才得以復(fù)牌，這其間都發(fā)生了些什么故事？帶著懸疑，記者采訪了中關(guān)村常務(wù)副總裁王軍。

　　復(fù)牌的背后

    《亞洲財富論壇》：中關(guān)村此次停牌時間長達(dá)7個月，請問主要原因是什么？

　　王軍：2007年10月8日，中關(guān)村申請停牌，主要原因是為了討論以下事項：CDMA擔(dān)保問題、銀行債務(wù)重組問題、存量資產(chǎn)處置問題、公司未來的發(fā)展問題。經(jīng)過股東和董事會及中關(guān)村經(jīng)營管理團(tuán)隊的共同努力，截至2007年底，在大股東的大力支持下，中關(guān)村成功化解了涉及金額33.9億元巨資的CDMA擔(dān)保風(fēng)險；解決了10多億元的各種債務(wù)，實現(xiàn)了股改承諾。2007年業(yè)績報告顯示，當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤8900萬元，基本每股收益為0.1319元，同比增長2591.84%。

　　但是中關(guān)村未來的發(fā)展問題仍然沒有解決。如何做大做強(qiáng)主業(yè)，形成持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流和主營業(yè)務(wù)利潤是上市公司不可回避的課題。為此，中關(guān)村董事會與大股東一道為解決中關(guān)村未來的發(fā)展問題進(jìn)行了不懈的努力。最終，大股東完全兌現(xiàn)了重組承諾，把旗下約180億的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)注入中關(guān)村。

　　在此期間，由于上述事項存在重大不確定性，而且相互關(guān)聯(lián)，必須在同一時間段內(nèi)予以解決。具體方案將對公司股價產(chǎn)生重要影響，為維護(hù)全體股東尤其是中小公眾股東的合法權(quán)益，公司嚴(yán)格遵守深交所的有關(guān)規(guī)定，申請停牌。停牌期間，持續(xù)按照規(guī)定發(fā)布了重大事項進(jìn)展公告。

　　《亞洲財富論壇》：中關(guān)村在停牌期間，股市大盤調(diào)整很大，一度跌幅超過50%以上，那么，14.67元的發(fā)行價格是否合理？

　　王軍：2007年10月8日，“中關(guān)村”正式停牌，當(dāng)時的大盤點位接近5600點，按照規(guī)定，本次非公開發(fā)行價格為本次董事會決議公告日前二十日股票交易均價14.67元／股。時隔近7個月，大盤指數(shù)一度下跌50%左右，事實上，這種定價非常有利于“中關(guān)村”的中小股東，但是大股東鵬泰投資和黃光裕先生仍然完全履行了承諾，保證了“中關(guān)村”中小投資者的利益。由于大股東以14.67元每股的換股價將約180億元優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司，將為6億多老股虛擬股價起到夯實的作用，將墊厚每股凈資產(chǎn)和每股盈利能力。換股價比較高，對于鵬泰投資和黃光裕先生來說，能夠?qū)嶋H持有的總股本減少了約4億股，相當(dāng)于向上市公司貼入了40億到50億元的資產(chǎn)。

　　有人曾經(jīng)提出，給中關(guān)村老股東貼了幾十億非常不值，黃光裕說，我們是做企業(yè)的，眼光要放長遠(yuǎn)一些！只要踏踏實實做好企業(yè)，只要投資者支持我們，從長遠(yuǎn)看，現(xiàn)在的股價，將是一個地板價！這一方面說明了黃光裕是一個重承諾、有責(zé)任感的企業(yè)家，另一方面也說明了黃光裕對中關(guān)村未來業(yè)務(wù)整體發(fā)展的信心。

　　《亞洲財富論壇》：重組之后，中關(guān)村的定位是什么？

　　王軍：分三個方面來講，企業(yè)定位就是推動行業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)投資發(fā)展商；在發(fā)展戰(zhàn)略方面，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，資本營運為理念，通過房地產(chǎn)經(jīng)營和資本營運雙重發(fā)展模式，創(chuàng)造多途徑、多層面的贏利空間，實現(xiàn)企業(yè)健康、快速、持續(xù)發(fā)展，使股東利益最大化；另外，中關(guān)村要擁有具有社會責(zé)任的經(jīng)營理念——整合自身和社會資源，互動、互補(bǔ)、互助，相融共生，形成良性循環(huán)。通過集成地產(chǎn)的開發(fā)模式，規(guī)?；?jīng)營、專業(yè)化運作、精細(xì)化管理，提供高性價比的產(chǎn)品，成就品質(zhì)生活。企業(yè)發(fā)展有利于地方建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兼顧社會、客戶和企業(yè)的利益，實現(xiàn)多贏。

　　《亞洲財富論壇》：中關(guān)村的原有其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如何考慮？

　　王軍：現(xiàn)在，中關(guān)村主要控股公司及參股公司涉及四方面：一是房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，集中在中關(guān)村建設(shè)、科貿(mào)電子城和北京中實混凝土公司；二是生物醫(yī)藥業(yè)務(wù)，集中在華素制藥；三是金融投資業(yè)務(wù)，集中在北京中關(guān)村青年科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司；四是信息化服務(wù)，集中在中關(guān)村科技軟件有限公司。

　　中關(guān)村原有與地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)將與擬注入的產(chǎn)業(yè)融合，共同發(fā)展。其他產(chǎn)業(yè)如生物醫(yī)藥、軟件開發(fā)等都屬于盈利性比較強(qiáng)的行業(yè)，因此，中關(guān)村在做大地產(chǎn)主業(yè)的同時，仍會著力培養(yǎng)這些產(chǎn)業(yè)，并在時機(jī)成熟以后出售或者分拆，一方面使得中關(guān)村主業(yè)更加清晰，另一方面給這些企業(yè)更大的發(fā)展空間。

　　中關(guān)村獲180億注資

    《亞洲財富論壇》：本次向中關(guān)村注入資產(chǎn)大約180億元，主要包括哪些資產(chǎn)？

　　王軍：此次裝入上市公司的項目包括：大康國際鞋城項目、鵬潤建國大酒店項目、重慶鵬潤藍(lán)海住宅項目、重慶解放碑國泰廣場項目、無錫電瓶廠項目、沙河項目、金尊大廈項目、宋莊項目、崔各莊項目、張家灣項目等。

　　資產(chǎn)注入完成之后，“中關(guān)村”的產(chǎn)業(yè)將包括一級土地開發(fā)、住宅、科技園區(qū)以及商業(yè)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)，形成了錯位經(jīng)營、功能互補(bǔ)、業(yè)態(tài)種類齊全的競爭優(yōu)勢。

　　《亞洲財富論壇》：資產(chǎn)注入之后，鵬泰投資以及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)是否會有同業(yè)競爭？

　　王軍：鵬泰投資、上市公司的實際控制人及其關(guān)聯(lián)方(“承諾人”)承諾，在本次注資完成后，將以中關(guān)村科技作為發(fā)展住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要平臺，努力打造以中關(guān)村科技為龍頭的住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌。

　　承諾人做出如下承諾：1、不從事建筑施工、市政施工等與上市公司有競爭性的施工類業(yè)務(wù)；2、不直接從事與本次注資相關(guān)的住宅地產(chǎn)項目和上市公司科技地產(chǎn)相競爭的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；3、今后若有任何與上市公司形成競爭關(guān)系的住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)開發(fā)方面的商業(yè)機(jī)會，上市公司具有優(yōu)先選擇權(quán)；4、承諾人與上市公司之間不存在實質(zhì)性同業(yè)競爭。

　　《亞洲財富論壇》：我看到，本次注入中關(guān)村的資產(chǎn)中包含了一級土地開發(fā)，這部分對于上市公司價值在哪里？

　　王軍：土地一級開發(fā)和土地整理項目具有所處區(qū)位優(yōu)越、占地面積大、市場潛力大的特點，不僅確保了項目開發(fā)收益，并且還有望成為未來房地產(chǎn)二級開發(fā)的土地儲備。通過業(yè)務(wù)多元化來分散風(fēng)險，一級土地的開發(fā)對公司未來房地產(chǎn)二級開發(fā)提供更多機(jī)會。

　　《亞洲財富論壇》：其他項目的運營狀況如何？未來盈利能力如何？

　　王軍：二級開發(fā)項目以住宅地產(chǎn)和科技地產(chǎn)并重、商業(yè)地產(chǎn)為補(bǔ)充，致力于打造高品質(zhì)工程和知名品牌。住宅項目有“短平快”的開發(fā)特點，保證了上市公司能夠較快的實現(xiàn)銷售收入，商業(yè)地產(chǎn)項目則有望為本公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　擬注入資產(chǎn)均地處北京、重慶、無錫等中國一、二線城市中極具發(fā)展價值的黃金地段，依托多元化的經(jīng)營理念和強(qiáng)大的管理能力，憑借出眾的品牌優(yōu)勢和市場知名度，將充分享受到銷售、租金收入和物業(yè)價值的持續(xù)增長，創(chuàng)造廣闊的業(yè)績增長空間。上述擬注入資產(chǎn)土地一級開發(fā)、土地綜合整理和房地產(chǎn)二級開發(fā)的協(xié)同發(fā)展，住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，將確保上市公司盈利能力的可持續(xù)增長。

　　《亞洲財富論壇》：資產(chǎn)注入以后，黃光裕本人持有中關(guān)村48.11%的股權(quán)，但他與黃秀虹及其一致行動人所持中關(guān)村股份則超過70%，對于上市公司和中小投資者會有什么樣的影響？

　　王軍：持股比例加大表明大股東做大做強(qiáng)企業(yè)的決心。此次非公開發(fā)行股票，大股東做出了很大的讓利。而且按照規(guī)定，此次大股東增發(fā)的股份將鎖定三年，這將更加有利于保護(hù)中小投資者的利益。

　　《亞洲財富論壇》：本次注資給中關(guān)村帶來了什么？

　　王軍：明確主業(yè)，提高可持續(xù)發(fā)展能力，改善了公司財務(wù)狀況，提升公司盈利能力，擴(kuò)大公司資本，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險能力。經(jīng)營性資產(chǎn)的注入為公司提供了穩(wěn)定的經(jīng)營性收入和盈利，成片一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)的注入，為公司獲得政策性支持、穩(wěn)定的開發(fā)利潤和未來的二級土地儲備打下良好的基礎(chǔ)。

　　《亞洲財富論壇》：今后幾年中關(guān)村的持續(xù)盈利能力如何？

　　王軍：本次注入的房地產(chǎn)項目目前大多處于前期和開發(fā)建設(shè)期，利潤將主要體現(xiàn)在今后幾年，伴隨資金的持續(xù)循環(huán)及項目的滾動開發(fā)，中關(guān)村的未來持續(xù)經(jīng)營能力較強(qiáng)，預(yù)計 2008年和2009年凈利潤將分別達(dá)到4.5億元和7億元以上。重組完成以后，中關(guān)村管理層將為創(chuàng)造更多的利潤而努力，力爭在2010年前后，成長為一個高速增長的績優(yōu)公司。

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　　據(jù)了解，此次黃光裕注入的約180億的地產(chǎn)項目中，包括了重慶市解放碑國泰廣場項目、大康國際鞋城、金尊大廈、重慶鵬潤藍(lán)海住宅等多個項目。由此不難發(fā)現(xiàn)，這180億地產(chǎn)項目涉及住宅、商業(yè)和酒店的開發(fā)以及土地一級開發(fā)、土地綜合整理等。值得注意的是，這些項目中重慶解放碑國泰廣場項目是重慶市中心的黃金商業(yè)地段，而且在北京、無錫等地的一些項目同樣是處于黃金地段。這些項目令中關(guān)村的開發(fā)項目資源非常充足，將有利提高中關(guān)村的持續(xù)盈利能力。