北京二手房價格走高 價漲量跌困局再現(xiàn)

　　北京4月下旬二手住房價格走高，導(dǎo)致成交量環(huán)比驟降9.9%，價漲量跌困局再現(xiàn)

　　劉展超

　　在稅費減免政策以及房價下調(diào)刺激下，國內(nèi)樓市的交易量已經(jīng)回暖無疑。

　　國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的“1～4月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”顯示，當(dāng)期全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%，其中，商品住宅銷售面積增長18.6%。

　　這一數(shù)據(jù)意味著今年3、4月份的單月商品房銷售面積均超過1~2月份的總和。

　　成交量的快速放大在令房地產(chǎn)商得以喘息的同時，也引發(fā)了房價上升的猜測。

　　回暖跡象明顯

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的1~2月份以及一季度全國商品房銷售面積推算，今年4月全國商品房銷售面積約為6316萬平方米，而3月的數(shù)字則為6178萬平方米，而在今年前兩個月，商品房總共僅賣出5131萬平方米。

　　而在交易量持續(xù)放大的同時，房價也開始出現(xiàn)止跌跡象，連續(xù)兩月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，但降幅已經(jīng)比上月縮小0.2個百分點。此外，與3月份相比，上述城市房價上漲了0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。

　　先行指標(biāo)仍處下降通道

　　此番權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)的出爐，證實了今年樓市“小陽春”確實存在。政府去年出臺的稅費減免等鼓勵購房政策，以及開發(fā)商主動下調(diào)房價，加上居民購房剛性需求的釋放，都曾被各界用來解釋“小陽春”出現(xiàn)的緣由。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)近日在某論壇上表示，前幾個月樓市成交量的快速放大，和部分樓盤以價格換取成交量有關(guān)系，整體來說反映了一個價跌量漲的特征。

　　成交量持續(xù)放大，價格環(huán)比重現(xiàn)漲勢，房地產(chǎn)市場似乎看到了復(fù)蘇前景。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)只能說明過去數(shù)月的市場狀況，未來的樓市演變?nèi)匀淮嬖谥T多不確定因素。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，除了成交量、成交金額的上升之外，也要注意到預(yù)示未來一段時間的一些先行指標(biāo)，比如說新開工面積、土地購置面積等，從這些指標(biāo)來看樓市仍然處于調(diào)整當(dāng)中，開發(fā)企業(yè)對樓市未來的信心仍然比較低。

　　昨日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月全國房屋新開工面積2.78億平方米，同比下降15.6%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積7266萬平方米，同比下降28.6%，而去年同期則是增長11.1%；完成土地開發(fā)面積7078萬平方米，同比下降12.2%，而去年同期則是增長5.9%。

　　上述指標(biāo)，實際上反映的是未來的房屋供給量。當(dāng)前樓市成交反彈，而上述多項指標(biāo)依然處在下降通道，顯示當(dāng)前開發(fā)企業(yè)多數(shù)處在去庫存化的階段，這在重點地區(qū)尤為明顯。

　　雖然今年前4個月全國住宅總體投資同比增長3.4%，但上述國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，但北京的這一數(shù)字下降了24.3%，上海下降了10.1%，廣東也出現(xiàn)了12.7%的降幅。而福建更是大幅下降了32.9%。

　　房產(chǎn)商困境未解

　　樓市“小陽春”的到來緩解了部分開發(fā)商的資金鏈問題，但隨著部分地區(qū)的房價上調(diào)，已經(jīng)開始導(dǎo)致住房銷量的回落。

　　北京市統(tǒng)計局昨日表示，4月當(dāng)月北京二手住宅成交均價為9597元/平方米，比3月提高384元/平方米。而4月下旬隨著交易價格的持續(xù)走高，僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　陳國強(qiáng)表示，少部分房企在市場回暖的情況下有上調(diào)房價的行為，可能有一定的風(fēng)險，這種狀況可能刺傷市場得來不易的信心?，F(xiàn)階段還是應(yīng)該以去庫存、促進(jìn)交易為主要目的。

　　今年前4個月，在信貸環(huán)境放松的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共獲得國內(nèi)貸款3255億元，同比增長了12.4%。

　　但北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長馮科近日對包括CBN在內(nèi)的媒體表示，一季度的銀行貸款讓開發(fā)商喘了口氣，但這種至少一年期的貸款最終還是要還。如果那時銷售又沒有實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的話，房地產(chǎn)企業(yè)還是擺脫不了困境。

　　“第二波的調(diào)整很可能是明年，這要看今年整個的銷售形勢，以及資金回籠情況。”馮科說。