王石演講：冬天的生存法則

　　2009年5月24日，初夏，重慶。

　　這是當(dāng)?shù)貏傔M(jìn)入雨季的一個下午，我見到了傳說中的王石——在電視屏幕中常常出現(xiàn)的萬科集團(tuán)董事長，亦被尊為中國“地產(chǎn)教父”的王石先生。

　　跟想象中的完全一致，58歲的王石風(fēng)格硬朗，身著深色格子襯衫，頭發(fā)短而微白，留著胡茬，皮膚因為經(jīng)常進(jìn)行登山、航海、飛翔等各種戶外活動而被曬得黝黑。

　　下午兩點，王石要在洲際酒店進(jìn)行一場演講，題目為 “冬天的生存法則”。在休息室里，王石應(yīng)光大銀行之邀，為幾十本《道路與夢想》簽名，光大銀行說，這些書都是給王石先生的崇拜者們而準(zhǔn)備的，為此他們搜光了重慶所有的書店。

　　王石簽名的姿勢略微有點別扭，部下說老板的肋骨斷了兩根，現(xiàn)在還處于恢復(fù)期，王石轉(zhuǎn)過頭來自嘲的笑了笑：“滑雪的時候摔的。”

　　簽完書后，王石步入會場，酒店的服務(wù)員在一旁小聲的議論，后來他們告訴我，酒店自開業(yè)以來，還未曾有如此爆滿的情形。

　　娛樂化時代

　　在萬科成立20周年的時候，我寫了一本書，名字叫《道路與夢想》。在書結(jié)尾的時候是這樣預(yù)計的——萬科在今后不會再有什么故事了。因為公司越大、越規(guī)范，品牌也被接受了，像《經(jīng)濟(jì)觀察報》已經(jīng)連續(xù)把萬科評為“最受尊敬的企業(yè)”，這種的企業(yè)沒有什么故事。

　　創(chuàng)業(yè)的企業(yè)、奮斗的企業(yè)、成長的企業(yè)一定是故事不斷，就像萬科的《道路與夢想》。2006年沒有故事，2004年寫的，出書在2006年，沒想到2006年才結(jié)束，到了2008年，故事就來了。

　　我記得“拐點論”的初始，是在北京的2月初，一個新聞發(fā)布會上，那一次是低收入住宅的討論。

　　主持人讓記者提問，記者第一個問題就問“注意到10月份，萬科樓盤在廣東還降價，相繼在深圳樓盤降價，而且進(jìn)行了一個市場分析，哪些還會跟著慢慢降價的還賣得好，在這種情況下，你認(rèn)為是不是到了拐點？”。

　　我當(dāng)時是這樣回答的，你提的問題和今天的新聞發(fā)布會沒有關(guān)系，我們來探討低收入住宅的問題，如果下面記者的再提類似的問題我不會予以答的。既然已經(jīng)提了我就回應(yīng)一下，我只說了兩句話：第一句話是我認(rèn)可你“拐點”的說法，第二句補(bǔ)充說但是中國市場非常大，東西南北各個城市的情況不一樣，不能一概而論。

　　我怎么也沒想到這個回應(yīng)在第二天報紙、網(wǎng)絡(luò)上鋪天蓋地——說王石的“拐點論”。當(dāng)時有記者關(guān)注就問我，你為什么回應(yīng)記者的“拐點論”？我就談了我的觀點。我說這個市場價格上漲過快，這個上漲我個人是膽戰(zhàn)心驚的。我們可以借鑒的日本泡沫經(jīng)濟(jì)，就是因為股市過高、房價過高。我們也借鑒了亞洲金融危機(jī)香港受到的影響，其中重要的因素就是估價過高。中國現(xiàn)在的狀況跟他們很類似，但什么時候破裂？我不知道。這種情況下，恰好2007年8月份中央宏觀調(diào)控，嚴(yán)格對房地產(chǎn)第二次限制，換句話說嚴(yán)格的進(jìn)行信貸政策，從萬科到這一次給的信號，恰好就是一個轉(zhuǎn)折點。

　　還有個例子，曾經(jīng)在一個場合有年輕人問我，我們現(xiàn)在買房子應(yīng)該買什么樣的房子？我一看是年輕輕的大學(xué)生，很好奇，我說你準(zhǔn)備結(jié)婚嗎？他說沒有。我說你不準(zhǔn)備結(jié)婚買什么房子？他說30年之后買房子就買不起了。我就明白了，就是房價上升導(dǎo)致將來買房子買不起。那我就告訴他，30年之后你買房子買不起，不是你的問題而是市場的問題。

　　結(jié)果我舉了這個例子之后報紙出來了 “王石說拐點來了，30年之后再買房”。我才發(fā)現(xiàn)，在這樣一個娛樂時代，真的要講、以什么意思來講媒體是不關(guān)心的？

　　還有一次是在主流的門戶網(wǎng)站演播廳接受訪問。主持人問，王石先生，我現(xiàn)在想買房，你給我什么建議？有了“30年后買房”的經(jīng)驗，我說沒建議。然后主持人把攝像機(jī)給關(guān)掉，表示真的是私人想買房來聽聽我的意見，我一看沒有陷阱很真誠，攝像機(jī)、錄音機(jī)也關(guān)掉了，很真誠。我就說如果你真得確定在一個城市、公司長期干下去，你再買房子，如果你沒有確定下來，就租房子。比如說我，我是32歲到深圳，40歲才買房，我很真誠地告訴他。結(jié)果第二天報紙變了——王石改變觀點，不是30年后再買房，而是40歲之前不要買房。

　　我感到非常無奈，我最認(rèn)真的、沒被炒作的一次是央視綜合財經(jīng)頻道采訪我，問我怎么出爾反爾，一會說30年后買房，一會兒說40歲以前不買房。我挺認(rèn)真地回答了，怎么也沒想到，財經(jīng)頻道用同樣的方法采訪了任志強(qiáng)、潘石屹，跟他們進(jìn)行PK，最終電視顯現(xiàn)出來的效果是，王石怎么說，任志強(qiáng)怎么說，潘石屹怎么說？兩個人說不拐，一個人說拐，顯然完全被娛樂化了。

　　表象的背后

　　這是表面的現(xiàn)象，但實際的問題在什么地方呢？如果從具體數(shù)據(jù)來說萬科調(diào)整價格主要有兩組：一組呢，我們看家庭收入增長率與房價增長率的關(guān)系。從05年到07年整個房價漲的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于家庭收入比例。按全國平均來講，房價上升了80％，而這個期間家庭收入的比例不超過30％，顯然這個差距很大。再往下的層面，如果在這樣一個高速增長的牛市旺盛需求期，加上其他的因素，再加上非理性的前期因素，它什么倒下來都不知道。[page]

　　第二組是看行業(yè)上的投資規(guī)模和銷售比例。就是你投資規(guī)模低于銷售規(guī)模，當(dāng)然即使價格很高，眼前沒有大的問題，因為不對外。反過來講市場表現(xiàn)很好，但是發(fā)現(xiàn)投資量在逐步的增大，大于銷售量而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過。我們從第二層面比較跟第一層面不一樣，在香港庫存量不能超過8個月，但是2003年有的城市庫存量已經(jīng)超過了12個月。這顯然是一個非常危險的信號，你的投資量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量。根據(jù)這兩組的分析，宏觀調(diào)控下來了。

　　萬科堅決地進(jìn)行調(diào)整，這就是帶娛樂性的故事。背后看到得是萬科的一種調(diào)整模式，結(jié)果誰也想不到，但是萬科的市場銷售情況相當(dāng)好。盡管是第一次負(fù)增長，但是萬科所在開賣的30個城市，有的公司的市場份額平均下降了30％，有的份額下降了50％甚至更多，而萬科只是降到10％不到，同時萬科全國市場份額從原來的2.1％增長到了2.4％，增長了25％.

　　為什么當(dāng)時我們要降價？我說我并沒有先見之明，也并沒有看準(zhǔn)市場，我不過不怎么貪而已。

　　斐波那契數(shù)列

　　過去的2007年萬科也曾瘋狂過，我們高價，也玩低價，也曾拿地，面粉貴過面包，。但是我們醒悟了，及時調(diào)整。為什么做那個調(diào)整呢？為什么不早調(diào)整呢？我們知道萬科不能左右地價的時候，地價持續(xù)上漲的時候，你無法調(diào)整，只有跟著走。但是你一旦感到這個調(diào)整來的時候，毫不猶豫調(diào)整。

　　調(diào)整的結(jié)果就這么簡單的邏輯，到了現(xiàn)在萬科是什么情況呢？2007年年底的時候賬面流動資金銀行存款200億，五一過去了，按照4個月的報表，現(xiàn)金流銀行存款300億。過去了一年之后萬科到現(xiàn)在處于一個比較好的態(tài)勢。

　　現(xiàn)在談美國引發(fā)的金融海嘯，經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整個全球在進(jìn)行調(diào)整。實際上對中國來講是遇到了一個千載難逢的機(jī)會，當(dāng)然對企業(yè)也不能例外。 對于萬科來講我們要復(fù)歸于零，要關(guān)注盈利，不要靠規(guī)模來盈利，而靠效益。規(guī)模不一定增長，但是效果要好。中國雖然地大物博人口眾多的國家，非常講究“大”字，講究規(guī)模，但是作為萬科多多少少進(jìn)入了“大”的誤區(qū)。所以，在未來3～5年，萬科會重點提供消費者滿意產(chǎn)品和服務(wù)，這是第一位。

　　萬科從今年開始推出適應(yīng)市場的新產(chǎn)品，逐步有很多的新產(chǎn)品出來。顯然作為綜合服務(wù)，質(zhì)量好的，符合生態(tài)的，還差得很遠(yuǎn)。但是這種低效益、高能耗的一個重要形態(tài)正在進(jìn)行轉(zhuǎn)變，作為企業(yè)也是如此。

　　我們也看到了很多企業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中，尤其是大公司會遇到困難，當(dāng)然也有不錯的例子。比如說深圳的華為，華為的市場60％在海外，但是過去的2008年在金融危機(jī)下華為還是在穩(wěn)定的增長，基本上增長是30％，萬科是負(fù)增長10％.差距在什么地方呢？顯然很大的一個差距是萬科是靠量。我們發(fā)現(xiàn)華為就是在國際市場上以研發(fā)新產(chǎn)品而著稱的，有技術(shù)含量，2008年華為注冊的專利是跨國公司注冊最多的，排第一位，而萬科申請的專利一年不超過60項。

　　萬科總結(jié)如何從規(guī)模型、速度型轉(zhuǎn)化成效益型，那是有競爭的技術(shù)為前提。也就是說萬科現(xiàn)在如何從一個營銷制造型向研發(fā)技術(shù)型轉(zhuǎn)化？作為參照來講，華為特別有借鑒意義的。

　　我記得三年前萬科研發(fā)部門CEO告訴我，我們研發(fā)部門研發(fā)了一個很有意思的現(xiàn)象，萬科10年的增長非常符合一個完美的曲線。我說怎么用數(shù)學(xué)公式解答完美的曲線？這是一個斐波那契數(shù)列，這是13世紀(jì)意大利的一個數(shù)學(xué)家發(fā)明的。這個數(shù)列簡單解起來就是前面的兩個數(shù)相加，比如說數(shù)字型里講，一、二、三、五、八、十三，這樣依次加起來。而我記得那是2006年，沒想到萬科發(fā)展得這么完美，斐波那契數(shù)列相當(dāng)于黃金分割率。我想沒想到萬科是黃金分割率的一條發(fā)展曲線，太了不起了，我自己就感覺偉大。

　　但是到了2006年是220億，2005年是110億，2004年70億，這個都符合的斐波那契數(shù)列，結(jié)果2008年出現(xiàn)了負(fù)增長，按照斐波那契數(shù)列講應(yīng)該是800億，我們?nèi)f科的規(guī)劃就是按800億做的。跟華為比較發(fā)現(xiàn)，華為也是斐波那契數(shù)列，而且沒有變。成功的企業(yè)是有邏輯的，我想這作為今天如何過冬反省的一些自己的認(rèn)識。

　?。ǜ鶕?jù)王石演講整理，未經(jīng)本人審閱，有刪節(jié)。）