新司法解釋難解決現(xiàn)有住改商

　　□晚報記者 楊冬 報道

　　因“住改商”、“居改非”而引發(fā)的糾紛，將在今后獲得明確的法律依據(jù)。最高人民法院近日公布的司法解釋中明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房必須征得本棟建筑物內其他 “有利害關系”業(yè)主的意見，即外界普遍解讀的“一票否決”制。記者昨天在采訪中了解到，這一司法解釋對解決本市目前既有、既存的“居改非”問題尚存一定難度。

　　業(yè)主反映小區(qū)存在“居改非”

　　“新的司法解釋從法律的角度無疑為今后解決 ‘住改商’、‘居改非’等問題而引發(fā)的糾紛提供了依據(jù)，但從現(xiàn)實的角度而言，對解決既有的、既存的上述問題、現(xiàn)狀，其指導意義并不是最大?！鄙虾Ｎ飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會有關專家指出，就上海而言，“住改商”、“居改非”的現(xiàn)象還是十分普遍的，當中既有歷史遺留，也存在著現(xiàn)實認定、執(zhí)法中主體不明等原因。

　　2008年的一份評估問卷調查顯示，有近50%的受訪業(yè)主反映，在自己的小區(qū)存在“居改非”；業(yè)委會、人大代表、管理部門對“居改非”持否定態(tài)度的均超過70%，業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。

　　“新建小區(qū)少，售后公房多；真正掛牌經營的少，無證、無照經營的多；就地拆建、破墻開店的少，暗自辦公、違法改造的多；真正夠得上商住兩用的少，實為居住用途違法、非法濫用的多?！庇嘘P專家在總結近年來“居改非”的新情況、新問題時談到。不少普通業(yè)主則表達了對 “住改商”、“居改非”現(xiàn)象的擔憂——

　　一業(yè)主指出，在住宅樓內開辦餐廳、歌舞廳、公司等，會導致小區(qū)居住環(huán)境下降，如帶來油煙、噪音等污染，造成小區(qū)車位緊張、電梯擁堵等；另一業(yè)主指出，一些網(wǎng)店的實體店鋪，通常都是由住宅“一室兩用”，樓道內經常會出現(xiàn)生人面孔，在治安上帶來了極大的隱患。還有業(yè)主表示，住宅物業(yè)與商用物業(yè)在電費、水費、電話費的收取上應執(zhí)行不同的標準，把公司開在住宅樓內，“算是便宜他們了”。

　　根本上解決“住改商”難度大

　　因此，當新的司法解釋出臺，人們紛紛猜測，原先小區(qū)、大樓內非法開設的公司、店鋪是否得該撤的撤，該關的關呢？業(yè)內人士指出，既有、既存的“住改商”、“居改非”現(xiàn)象，乃是一歷史遺留問題。造成其屢禁不止的原因之一是，從實踐的角度來說，規(guī)劃部門難以對一個居住單元、一間房屋需變更使用性質的情況予以查明、許可。在現(xiàn)實操作中，很難將那些已經“合理”存在多年的公司、店鋪“掃”出門。

　　上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有關專家則表示，為阻止“住改商”、“居改非”的蔓延，目前所采取的辦法通常是在源頭上把關，在工商行政審批這一道環(huán)節(jié)，不予頒發(fā)相關經營許可。事實上，絕大多數(shù)的“住改商”、“居改非”均為無證、無照運轉，是一種非法經營。只要同幢物業(yè)內有業(yè)主舉報、投訴，工商管理部門完全有理由對之予以整肅、取締。

　　然而，記者在采訪調查中發(fā)現(xiàn)，在對“住改商”、“居改非”的具體實踐、應對中，缺少的恰恰是能夠主動跨前一步、真正承擔起執(zhí)法任務的管理部門，致使住宅物業(yè)管理中的亂象得以滋生、蔓延。“既然已經認定了是非法，但具體由誰來執(zhí)行，是法院、工商，還是城管，或是房地執(zhí)法部門，這些在相關的解釋中都沒有得到明確。”一專家談到表示。