萬科力控EPS指標(biāo) 2009年不拿高價地

　　整個5月,萬科一直在拿地、并購,這到底暗示著什么？

　　“2007年那種過于舒適的環(huán)境,使得我們在經(jīng)營細(xì)節(jié)上暴露出諸多不足,我們一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象,這已經(jīng)成為2009年萬科面臨的最大挑戰(zhàn)之一?！比f科集團(tuán)總裁郁亮曾如是坦承。

　　郁亮說這番話時市場還處于令人憂心的低迷時期,但他卻清晰地認(rèn)識到自己“牛市氛圍下暴露的不足”,經(jīng)過一番反思后,調(diào)整思路與方向成為萬科今年工作的重要內(nèi)容之一。

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　　外來的和尚VS空降兵

　　另外,萬科集團(tuán)董秘譚華杰近日對外表示,公司正根據(jù)目前銷售狀況,調(diào)整開工和施工進(jìn)度,以及進(jìn)一步補(bǔ)充土地儲備。

　　萬科的經(jīng)營與管控體系已悄然生變。

　　調(diào)整經(jīng)營策略

　　今年的萬科,顯然有著與往年不一樣的變化。

　　譚華杰透露,萬科經(jīng)營和管控體系調(diào)整的具體內(nèi)容是:把公司所有的經(jīng)營,包括內(nèi)部的管控體系整合到EPS(每股收益)指標(biāo)中去,把EPS背后的規(guī)律和邏輯都用到公司的管理和控制里。

　　2009年,萬科將在確保經(jīng)營安全的同時,力爭促進(jìn)業(yè)績增長;另一方面,萬科將重新審視在牛市氛圍下暴露的不足,提升組織效能,推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新。

　　在2009年一季報中,萬科流露出“考慮對開工計(jì)劃作出調(diào)整”的想法,且強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“量出為入”的原則。

　　這一切都表明萬科的經(jīng)營策略已開始調(diào)整。

　　提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力是今年萬科發(fā)展策略的重點(diǎn)方向之一。而產(chǎn)品的市場競爭力涵蓋了開發(fā)過程中客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場營銷、工程質(zhì)量、成本管理等各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)能力。

　　另外,市場營銷方式也開始進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段,萬科正在對目標(biāo)客戶的生活方式、工作狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)、交際圈層甚至是消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行全方位的研究,以期找到精準(zhǔn)的營銷渠道,在提高效率的同時,降低營銷費(fèi)用。

　　2009年萬科將從“規(guī)模速度型”的增長轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”的增長。

　　費(fèi)用率要降低20%

　　萬科對市場的判斷常先于同行,但在2007年那一波地產(chǎn)高潮中,即便是對行業(yè)宏觀趨勢做出了基本正確的判斷,但萬科實(shí)際的盈利狀況和市場判斷能力仍然不十分吻合。

　　郁亮承認(rèn),“我們在牛市的大環(huán)境中并未能完全脫俗。”隨著市場調(diào)整的深入,未來住宅行業(yè)的毛利率可能會出現(xiàn)下滑,在這一背景下,成本管理能力將顯得更加重要。

　　“在過去的牛市氛圍下,價格的快速上漲掩蓋了許多問題,企業(yè)不需要精打細(xì)算也能輕松賺錢,成本管理很容易出現(xiàn)松懈。”郁亮說。

　　在今年,成本控制力是萬科的一項(xiàng)重要工作,將從各個方面進(jìn)行成本優(yōu)化。這一過程中,由集團(tuán)統(tǒng)一發(fā)布限制性指標(biāo),對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。成本水平達(dá)標(biāo)后才能開工。

　　據(jù)了解,萬科的上述管理體系調(diào)整已經(jīng)開始在萬科內(nèi)部執(zhí)行,其具體措施包括減少管理層級、進(jìn)行扁平化管理,旨在降低管理費(fèi)用。

　　“萬科今年目標(biāo)是費(fèi)用率要降低20%,否則可能取消萬科總部人員的年終獎來降低費(fèi)用。”譚華杰透露。

　　加快拿地

　　由于去年市場的原因,萬科曾“錯失了拿地良機(jī)”。

　　“萬科會在上半年鎖定一部分土地,以避免下半年土地市場的激烈競爭。”譚華杰表示。這一鎖定,使得萬科成為最近土地市場上最活躍的身影,這似乎正是在彌補(bǔ)曾經(jīng)的遺憾。從長春、無錫,到佛山、深圳。

　　而在此前,萬科自2009年2月以來連續(xù)三個月零拿地,僅在1月獲得廣州大坦沙項(xiàng)目,其獲取土地的節(jié)奏已經(jīng)明顯放慢。因而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在土地招拍掛市場上的沉寂和遲疑將使得萬科貽誤獲取土地儲備的良機(jī),或影響到萬科今后幾年的發(fā)展。

　　據(jù)譚華杰透露,萬科將會在一些不太知名的城市拿地,但這并非是萬科比一線城市更看好這些城市,而是因?yàn)槿f科認(rèn)為目前只有在這些城市才能拿到合理成本的土地。

　　“公司對于拿地仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度,拿地原則是土地價格是否在合理的設(shè)定范圍內(nèi),公司認(rèn)為未來土地市場有不確定性,2009年不會拿高價地?！弊T華杰說,根據(jù)目前的銷售情況,未來也會進(jìn)一步補(bǔ)充土地儲備。