外管局簡(jiǎn)化房地產(chǎn)投資流程 外資基金重新大舉進(jìn)場(chǎng)

　　6月初傳來消息稱，國(guó)家外匯管理局下發(fā)通知，要求各外匯分局、管理部和外匯指定銀行可直接通過商務(wù)部網(wǎng)站，查詢檢索已通過備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)名單，并據(jù)此辦理外資房地產(chǎn)企業(yè)外匯登記和資本項(xiàng)目結(jié)售匯業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)化流程。

　　幾乎同一時(shí)間，金融服務(wù)業(yè)巨頭荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ING Groep N.V.）旗下的房地產(chǎn)投資企業(yè)荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)（ING Real Estate），宣布其正募集第二只專注于中國(guó)的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人Richardvanden Berg表示，該基金目標(biāo)規(guī)模為7.5億美元，主要投資于住宅物業(yè)。

　　在經(jīng)歷了華爾街的風(fēng)暴以后，外資基金重新大舉進(jìn)場(chǎng)？

　　放松限制？

　　美國(guó)眾達(dá)律師事務(wù)所的康晉穎在一次座談會(huì)上回憶說，三四年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于外資基金來說是非常有吸引力的。那時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格較低，外界普遍存在著對(duì)人民幣升值的預(yù)期，更重要的是中國(guó)政府對(duì)外資投資房地產(chǎn)限制很少。

　　近一年多的時(shí)間來，主管部門對(duì)外資基金投資中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策并無太大的松動(dòng)。此次外管局簡(jiǎn)化流程，被外界解讀為旨在吸引外資投資房地產(chǎn)開發(fā)以改善低迷的地產(chǎn)投資熱情。但康認(rèn)為市場(chǎng)并沒有那么敏感。國(guó)家商務(wù)部早前曾下達(dá)通知，自2008年7月1日起，商務(wù)部將委托各省級(jí)、直轄市商務(wù)主管部門對(duì)外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目備案材料進(jìn)行審批及核對(duì)。這意味著審批權(quán)限將下放給省級(jí)。“當(dāng)時(shí)以為外資基金會(huì)自限外令以后加速進(jìn)入中國(guó)，但后來觀察商務(wù)部的備案名單發(fā)現(xiàn)，備案數(shù)量一直保持在相對(duì)穩(wěn)定的數(shù)值，沒有太多的增加?！笨禃x穎說。

　　據(jù)國(guó)家外管局相關(guān)工作人員介紹稱，以前通過備案的企業(yè)名單先由商務(wù)部轉(zhuǎn)至外管局，再由總局下發(fā)給各地方分局及外匯管理部；同時(shí)，外商投資企業(yè)辦理外匯登記須提交《外商投資企業(yè)外匯登記申請(qǐng)表》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商務(wù)主管部門或行業(yè)主管部門批準(zhǔn)企業(yè)成立的批覆文件、頒發(fā)的批準(zhǔn)證書、加蓋公章的《外商投資企業(yè)基本情況登記表》等一系列文件。

　　程序簡(jiǎn)化后，上述通知推行的網(wǎng)上查詢制度，則允許各外匯分局自主上網(wǎng)查看名單，比原來的操作過程更為簡(jiǎn)便快捷。

　　逃離還是進(jìn)入？

　　6月初，荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)基金透露，將投資中國(guó)一、二線城市居民住宅發(fā)展項(xiàng)目，并在捕捉一線城市的并購(gòu)機(jī)會(huì)。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)預(yù)計(jì)其第二只房地產(chǎn)基金收益或達(dá)20%以上。

　　受金融風(fēng)暴的影響，在中國(guó)的房地產(chǎn)舞臺(tái)上，海外基金早已開始換角大戲。大摩、花旗、雷曼兄弟、美林證券等金融巨頭名下房地產(chǎn)基金紛紛將手頭物業(yè)拋向市場(chǎng)。2009年3月，在上海舉行的中國(guó)房地產(chǎn)投資世界2009峰會(huì)，一場(chǎng)主題為“亞太和中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金”的論壇上，外資投資基金高管們首次承認(rèn)投資陷入虧損。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾今年3月發(fā)布的報(bào)告稱，隨著全球金融危機(jī)愈演愈烈，未來的18個(gè)月內(nèi)，中國(guó)市場(chǎng)多家房企可能面臨可換債被提前贖回的情況，涉及資金約100億港元。

　　美國(guó)眾達(dá)律師事務(wù)所合伙人艾浩力稱，很多基金被迫變賣物業(yè)，是為了補(bǔ)充資本充足率。相比境外的市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出更好的形勢(shì)?！凹~約的房地產(chǎn)市場(chǎng)比中國(guó)差很多，暫時(shí)離開不代表不看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展?！卑屏φf。

　　有人準(zhǔn)備離開，有人卻籌劃進(jìn)入。管理30億美元亞洲“機(jī)會(huì)”基金的領(lǐng)盛投資相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自去年以來，國(guó)外地產(chǎn)投資者紛紛瞄準(zhǔn)亞洲不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望在全球經(jīng)濟(jì)陷入低谷時(shí)找到抄底機(jī)會(huì)。新加坡嘉德置地建立了13億美元私人資本運(yùn)營(yíng)基金，用于投資中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。凱雷投資集團(tuán)早前宣布，正在募集10億美元設(shè)立旗下第二家亞洲地產(chǎn)基金，重點(diǎn)投資中國(guó)和日本等亞洲關(guān)鍵市場(chǎng)。新加坡的房地產(chǎn)基金管理公司ARA資產(chǎn)管理集團(tuán)也表示，預(yù)計(jì)今年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資將近100億元。

　　李波（應(yīng)當(dāng)事人要求使用化名）是某家日資背景基金的高管，他得知的最新消息是，幾家大型的日資背景基金最近已赴中國(guó)市場(chǎng)調(diào)研。