四大技巧八大區(qū)域 開店選址好全攻略

　　核心提示：正確選擇店址，是開店賺錢的首先條件。一個經(jīng)營項目很好的店鋪，若選錯了店址，那小則影響生意興隆，大則還可能導致“關(guān)門大吉”。因此，開店選址很重要，這一步走得對與否，決定了日后店鋪的賺與賠。

　　常有創(chuàng)業(yè)者抱怨，項目確定了，資金到位了，合作人找好了，萬事具備，只欠落實店鋪這股“東風”了。特別對初次開店的創(chuàng)業(yè)者來說，要在短時間內(nèi)找到地段、租金等各方面都合適的店鋪，真是難上加難。那么，如何尋找創(chuàng)業(yè)的這份“黃金寶地”呢？

　　近來年，隨著市場需求的增速，導致商鋪空置率下降，租金不斷上揚，特別是市中心區(qū)域，這種情況下，創(chuàng)業(yè)者尋找店鋪最好避開鬧市區(qū)，選擇一些初具規(guī)模但尚未形成熱點區(qū)域，這樣才能有效降低創(chuàng)業(yè)成本，走穩(wěn)關(guān)鍵的第一步。

　　八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)店

　　對店鋪選擇頗有研究的上海全明經(jīng)濟技術(shù)有限公司董事長姚允濤總結(jié)八大八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)店鋪，這八大區(qū)域是：

　　創(chuàng)業(yè)園區(qū)：這是為創(chuàng)業(yè)者度身定制的創(chuàng)業(yè)場所，配套設(shè)施齊全，還有政府優(yōu)惠政策支持?，F(xiàn)在很多城市都有不少創(chuàng)業(yè)園區(qū)，這些創(chuàng)業(yè)園的定位各不相同，創(chuàng)業(yè)者可根據(jù)自己的創(chuàng)業(yè)方向選擇。

　　大學園區(qū)：最近幾年，市區(qū)大學向郊區(qū)分散，很多城市的大學城充滿了商機，商業(yè)生態(tài)也初步形成。

　　城鎮(zhèn)商業(yè)中心：隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城鎮(zhèn)配套商業(yè)也蘊藏著豐富的商機，這些區(qū)域中心有著巨大的潛在市場，而且租金相對比較便宜，唯一不足就是這塊市場有很大的不穩(wěn)定性，人口流動性很大，所以在前期也要充分了解整個中心的人口成分。

　　國際化居住區(qū)：一些一線城市已經(jīng)形成一批成熟的涉外高級住宅區(qū)，對有意涉足高層次服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者來說，這些地區(qū)都有著諸多的商機。

　　平價房開發(fā)區(qū)：近年來由于居民不斷遷入而成為新的人口聚集地，在日常生活服務(wù)、零售、餐飲、教育等領(lǐng)域，為創(chuàng)業(yè)者提供了大量的機會。

　　大型開發(fā)區(qū)：很多大型開發(fā)區(qū)和大學城一樣，也蘊含著豐富的商機，雖然有些尚未形成氣候，但從今后的趨勢看，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　三大途徑獲得專業(yè)信息

　　很多創(chuàng)業(yè)者都習慣穿街走巷地尋找店鋪，費時費力，而且效率較低。以下三條是創(chuàng)業(yè)者獲取店鋪信息的有效途徑：

　　一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導部門的服務(wù)。很多市、區(qū)就業(yè)促進中心等部門都提供免費的創(chuàng)業(yè)指導服務(wù)，包括如何選擇創(chuàng)業(yè)場所。

　　二、委托專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)。與住房中介機構(gòu)相比，能提供針對性更強的信息。

　　三、登陸商鋪租賃專業(yè)網(wǎng)站。如今有不少商鋪租賃網(wǎng)站，信息豐富，搜索方便。此外，參加房地產(chǎn)交易會也能獲得大量的商鋪信息。

　　四大技巧落實創(chuàng)業(yè)場所

　　對創(chuàng)業(yè)者來說，雖然只是租個店鋪，但其實就像買房子一樣麻煩，有時候甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多問題，而這些都會影響創(chuàng)業(yè)的成敗。

　　一、有的放矢選店鋪，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)項目的特性和所在區(qū)域特色來確定商鋪落點，如涉足服務(wù)領(lǐng)域的一般應(yīng)選在居民區(qū)，涉足餐飲行業(yè)應(yīng)選在人流密集地區(qū)，這樣才能保證一定的消費客流。

　　二、由下至上談租金，許多創(chuàng)業(yè)者習慣根據(jù)店鋪業(yè)主開出的價格由上至下砍價，結(jié)果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市場行情的基礎(chǔ)上預(yù)先設(shè)定租金上下限，然后從最低心理價位談起，這樣有利于擠出價格“水份”。

　　三、不宜選擇轉(zhuǎn)租店鋪，如今市場上有不少二次轉(zhuǎn)租甚至三次轉(zhuǎn)租的店鋪，這些店鋪在原價上加了多次轉(zhuǎn)租利潤，因此價格比同類商鋪高出很多，建議初次創(chuàng)業(yè)者謹慎選擇。

　　四、租賃期限越長越好，在店鋪租金行情不斷上漲的形勢下，租賃期限越長越好，否則將不利于控制預(yù)算，無形中加大了創(chuàng)業(yè)風險。

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　　實例演練：如何投資餐飲店

　　投資餐飲店，地址的選擇至關(guān)重要，怎樣科學地選擇具有收益性的店鋪呢？

　　一、規(guī)避政策風險

　　面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。很多投資餐飲店鋪的人群當中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。

　　例如，北京一位姓李的先生，兩年前購買了北京CBD區(qū)域一個很有名氣的樓盤底商鋪打算長期用于餐飲店鋪出租。購買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份北京市工商局第“14號文”對住宅商用下達了禁令，禁止在以住宅立項的樓盤內(nèi)進行商業(yè)經(jīng)營活動。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳。

　　這兩項政策的實施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因為該餐飲公司已經(jīng)表示不會續(xù)租。通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。

　　二、硬件要“過硬”

　　或許人們會發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴重影響了樓上居民的生活。實際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件，隨時都面臨被查封的危險。

　　餐飲類店鋪的投資者一定要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術(shù)指標，尤其是對開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達到經(jīng)營餐飲的標準。如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細節(jié)數(shù)據(jù)。

　　三、六大地段選址秘訣

　　由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求，不同地段的特征對餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址。

　　1. 如果經(jīng)營者選擇在車站附近經(jīng)營，其主要顧客群便是來往的乘客，包括上班職工、學生等。在此地段最適合開設(shè)快餐店，并慎重處理的是定價問題，要分不同對象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。

　　2. 如果商鋪開在公司集中區(qū)，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此，開在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時的局面成為選擇該地段要考慮的重點。如九州漁港（茶餐廳）、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?/p>

　　3. 如果選擇在學校街道經(jīng)營餐飲，學生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒有明顯的高峰與清淡時段的差異，但季節(jié)性的差異卻相當大。學生利用餐飲店的動機，除了聊天、消遣之外，還有同學聚會或看書等。所以必須注意桌椅移動的便利，并準備書報雜志。如小土豆、麥當勞、肯德基等。

　　4. 如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營餐飲，此地段是約會、聊天、逛街、休息的場所，當然是開店最適當?shù)牡攸c。該地段無論對什么類型的店都較適合，但要有自己的特色。如星巴克、麥當勞及各類西餐廳等。

　　5. 如果選擇在住宅區(qū)開餐飲店，必須明確體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設(shè)置布告欄，主辦交友、比賽等趣味性活動。如天外天烤鴨店，好利來蛋糕等。

　　6. 如果選擇在市郊路段經(jīng)營餐飲，在該地段餐飲店必須設(shè)有停車場，并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營業(yè)重點。如大宅門中式酒店、樹吧等各類農(nóng)家院及主題休閑餐飲場所。