今典集團(tuán)主推股權(quán)式酒店模式 欲借此上市

　　“這既不是分時(shí)度假酒店，也不是產(chǎn)權(quán)式酒店”，針對日前開始認(rèn)購的三亞灣紅樹林度假酒店，今典集團(tuán)人士如此表示。今典集團(tuán)將這種酒店定義為股權(quán)式酒店。

　　記者了解到，所謂股權(quán)式度假酒店實(shí)際上就是分時(shí)度假酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店的綜合體，其購買人通過購買分割酒店產(chǎn)權(quán)的方式，享受全國置換入住公司旗下開發(fā)的系列酒店的權(quán)利，且根據(jù)酒店經(jīng)營情況在年底享受一定分紅。

　　就今典集團(tuán)而言，這種新穎的股權(quán)式酒店模式能否順利推進(jìn)，是其正在努力推進(jìn)的上市計(jì)劃的關(guān)鍵一步。對這家規(guī)模中等的地產(chǎn)公司來說，如要成功上市，擴(kuò)大度假村的數(shù)量和規(guī)模勢在必行。而規(guī)模的擴(kuò)張必然需要大量的現(xiàn)金流，因此散售酒店便成了該公司快速回籠資金最好的方式。

　　初試股權(quán)式酒店模式

　　實(shí)際上，僅就三亞灣酒店來說，散賣也是一個(gè)非常必要的選擇。因?yàn)檎麄€(gè)酒店規(guī)模非常大，建筑面積達(dá)到了70萬平方米，擁有5400間客房，相當(dāng)于10家普通五星級酒店，2家澳門的威尼斯人酒店，總投資達(dá)到42億元。如果選擇持有三亞灣酒店，那么對今典集團(tuán)的資金占壓將非常嚴(yán)重。

　　銷售人員告訴記者，　三亞灣酒店即將于今年年底正式銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)2萬元/平方米，目前正在認(rèn)購階段，認(rèn)購階段購買人可以享受8.5折的優(yōu)惠。換句話說，該項(xiàng)目目前的認(rèn)購價(jià)格為1.7萬元/平方米。這樣的價(jià)格，在三亞非臨海區(qū)域的住宅中，價(jià)格水平屬中等偏上。

　　除了五星級酒店的設(shè)施和管理外，今典集團(tuán)用來吸引客戶的方式是將這個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店和股東回報(bào)，以及分時(shí)度假結(jié)合起來。首先，它出售的物業(yè)具有獨(dú)立的酒店產(chǎn)權(quán)，可以在二級市場上進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

　　今典公司策劃人員表示，如果消費(fèi)者購買了一家酒店產(chǎn)權(quán)，就可以在一年中有30天的免費(fèi)居住期，如果不喜歡住在三亞灣酒店，那么可以換住今典在三亞的亞龍灣紅樹林酒店、海棠灣七星級酒店，以及其他城市的紅樹林系列酒店。

　　同時(shí)，根據(jù)三亞灣酒店的經(jīng)營情況以及個(gè)人購買的物業(yè)價(jià)值，購買人將在年底享受一定的分紅。這意味著消費(fèi)者購買了三亞灣酒店的分割產(chǎn)權(quán)，也就成為了三亞灣酒店的股東。據(jù)了解，今典集團(tuán)并未承諾每年向業(yè)主分紅的比例，僅表示，將根據(jù)酒店的具體經(jīng)營狀況決定。

　　事實(shí)上，歷經(jīng)過去數(shù)年的開發(fā)，三亞的酒店業(yè)已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，產(chǎn)權(quán)式酒店的模式在當(dāng)?shù)匾延袛?shù)年的發(fā)展歷史，競爭已非常激烈。而今典集團(tuán)開發(fā)的三亞灣酒店不僅規(guī)模龐大，且位于三亞灣這樣一個(gè)海景景觀遜色于三亞其他景點(diǎn)的地段，在業(yè)主不入住的情況下，如何保證5000多間客房較高的入住率，是一個(gè)嚴(yán)峻的問題。

　　事實(shí)上，如果入住率無法保障，業(yè)主的投資回報(bào)也將成為空談。今典集團(tuán)策劃人員表示，公司將在酒店虧損期墊付全部虧損金額，直至盈利后，才向小股東收取管理費(fèi)，相關(guān)管理費(fèi)從股東分紅中扣除。

　　誰來埋單？

　　據(jù)了解，今典集團(tuán)正試圖將上述經(jīng)營模式作為公司上市的“亮點(diǎn)”。但對于該模式，日信證券負(fù)責(zé)投行業(yè)務(wù)的人員王先生卻持謹(jǐn)慎態(tài)度。他表示，這種模式非常容易令人聯(lián)想起分時(shí)度假，而分時(shí)度假模式多由小開發(fā)商操刀，并且長期以來在消費(fèi)者中口碑并不好。另外，他對股權(quán)式酒店的購買人群定位也有一定疑慮，“有錢人可能不在乎分紅，直接住酒店，普通老百姓也做不起這樣的投資”。

　　確實(shí)，一家酒店，從起步到盈利至少需要幾年時(shí)間，雖然今典集團(tuán)將為三亞灣酒店前期的虧空墊付資金，但對于三亞灣酒店的小股東來說，真正能夠從三亞灣項(xiàng)目中獲得股東回報(bào)則需要等待更長的時(shí)間。

　　實(shí)際上，今典集團(tuán)人士也坦承，就目前的認(rèn)購客戶來說，幾乎沒有業(yè)主真的指望從三亞灣酒店獲得股東回報(bào)的，多數(shù)都是出于方便度假的目的來購買該物業(yè)。據(jù)今典公司介紹，目前三亞灣酒店已經(jīng)開始兩棟酒店式公寓的認(rèn)購，一個(gè)月內(nèi)已經(jīng)認(rèn)購了40%左右。據(jù)了解，目前認(rèn)購酒店的業(yè)主多是“非常有錢的人和企業(yè)”。

　　其中包括部分山西煤礦主，一位煤礦主更一次性購買了80套酒店客房。按照該業(yè)主的說法，在煤炭業(yè)重組的背景下，原先的煤礦主選擇投資和資金出路成了重要且急迫的問題，對于這些人來說，購買房產(chǎn)是相對比較穩(wěn)妥的投資。此外，企業(yè)也是目前三亞灣酒店主流的客戶，一家企業(yè)已經(jīng)一次性購買了150套酒店客房，主要用于公司招待，和員工度假福利。

　　就三亞灣酒店的投資價(jià)值，上述煤礦主曾經(jīng)算過一筆賬，一個(gè)人每年在度假住宿至少要花費(fèi)2萬多元，40年至少要花100萬，用這100萬來買套酒店客房，至少能夠?yàn)檫@100萬保值。

　　不過上述業(yè)主的計(jì)算需要一個(gè)前提，即該投資者必須每年都來三亞度假，且每次都住在三亞灣酒店，這顯然是個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的情況。而且目前達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)的僅三亞灣紅樹林酒店一家。

　　因此，未來能否規(guī)模性擴(kuò)張，在全國各旅游區(qū)分設(shè)酒店，將是股權(quán)式酒店能否吸引客戶的關(guān)鍵，當(dāng)然，這也是今典集團(tuán)成功上市的關(guān)鍵。據(jù)該公司介紹，目前公司已經(jīng)在亞龍灣擁有一個(gè)成熟的紅樹林酒店，海棠灣七星級酒店在建，剛剛又在青島靈山灣拿地，公司還正在云南、西湖、太湖等旅游熱點(diǎn)區(qū)域看地，未來全國各旅游區(qū)都將有紅樹林酒店，可供投資者換住。