六成中小房企今年沒(méi)拿地

　　相比非房企對(duì)土地的熱衷，中小房企今年卻沉默得多，與非房企的表現(xiàn)正好來(lái)了個(gè)顛倒。

　　本刊記者 白友文

　　當(dāng)今年樓市“小陽(yáng)春”行情在二季度演化為“大陽(yáng)春”后，“財(cái)大氣粗”的國(guó)企紛紛跑進(jìn)了房地產(chǎn)這個(gè)當(dāng)前最熱的市場(chǎng)。僧多肉少，地價(jià)隨之一路狂飆。那么，還有誰(shuí)會(huì)“與狼共舞”，選擇這個(gè)時(shí)間進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)？“勢(shì)單力薄”的中小房企，又將在這個(gè)“多方力量”搏殺的市場(chǎng)中如何獲得生存與發(fā)展的空間？

　　就上述我們非常關(guān)心的問(wèn)題，本刊隨機(jī)選擇了30家中小房地產(chǎn)企業(yè)和24家制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：非房企相比房企，投資房地產(chǎn)熱情更加高漲。

　　制造企業(yè)投資房產(chǎn)熱情高

　　對(duì)問(wèn)卷做出回答的24家非房企中，有15家表示今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做過(guò)投資，占比高達(dá)62.5%。其中，8家企業(yè)表示購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，13家企業(yè)表示購(gòu)買(mǎi)過(guò)土地，其中3家企業(yè)還表示專(zhuān)門(mén)成立了房地產(chǎn)公司。(見(jiàn)圖1)(注：由于企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、土地、成立房企等行為不具有排他性，即某家企業(yè)既可買(mǎi)房產(chǎn)，也可買(mǎi)土地，所以三項(xiàng)總和會(huì)大于15。)

　　本刊7月份對(duì)百家樣本企業(yè)的調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)“虛擬經(jīng)濟(jì)熱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)冷”特征明顯，相當(dāng)部分的制造業(yè)企業(yè)把錢(qián)投向了股市、樓市，這與上述調(diào)查結(jié)果相互佐證。單從是否購(gòu)買(mǎi)過(guò)土地來(lái)說(shuō)，非房企拿地企業(yè)占比亦是非常高，達(dá)54.2%，超過(guò)半數(shù)。

　　哪些原因?qū)е铝朔欠科笸顿Y房地產(chǎn)熱情的高漲呢？調(diào)查結(jié)果顯示：投資房地產(chǎn)的15家企業(yè)中，有3家企業(yè)是因?yàn)樗幍男袠I(yè)太難做，表示將轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)行業(yè)，逐漸以房地產(chǎn)為主業(yè)；有7家企業(yè)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不見(jiàn)起色，于是投資房產(chǎn)以提高資金效率，是暫時(shí)行為；有5家企業(yè)則是因?yàn)橛兄^強(qiáng)的通脹預(yù)期，為資產(chǎn)保值而投資房地產(chǎn)。

　　在某些行業(yè)，許多企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況并未有多少好轉(zhuǎn)；而樓市的一路上漲，難免會(huì)刺痛他們做實(shí)業(yè)的心。趨冷就熱，也便成了順理成章的選擇。

　　六成中小房企今年沒(méi)拿地

　　相比非房企對(duì)土地的熱衷，中小房企今年的拿地行為卻顯得沉默得多。30家中小房企中，今年拿過(guò)地的僅12家，占比40%；沒(méi)有拿過(guò)地的企業(yè)有18家，占比60%(見(jiàn)圖2)。中小房企與24家非房企的表現(xiàn)，正好來(lái)了個(gè)顛倒。

　　這12家今年拿到地的房企，都是在哪里拿的地？結(jié)果顯示：有2家在上海拿了地，有2家在杭州拿了地，另外還有1家在廣州拿了地。除上述6家企業(yè)外，其它企業(yè)拿的地多分布在三四線城市，如南寧、黃山、鎮(zhèn)江、紹興、溫州、寧波、義烏、蕭山、富陽(yáng)等(見(jiàn)圖3)?？梢?jiàn)，眾多中小房企的拿地行為，受到了高地價(jià)及自身資金實(shí)力的雙重束縛。

　　此外，一些房企沒(méi)有拿地，則是出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮。在8月28日由《浙商》雜志、浙商全國(guó)理事會(huì)組織的11位中小房企董事長(zhǎng)聚會(huì)中，綠都控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)邵法平說(shuō)：“我們今年一塊地也沒(méi)有拿，明年的形勢(shì)還看不清楚，且地價(jià)過(guò)高，我們不敢貿(mào)然拿地?！?/p>

　　經(jīng)歷了2008年的房地產(chǎn)調(diào)整后，很多房產(chǎn)企業(yè)已變得非常謹(jǐn)慎和理性。最近，國(guó)家對(duì)二套房的收緊政策使得房企對(duì)接下去行業(yè)走勢(shì)不敢太過(guò)于樂(lè)觀，而過(guò)高的地價(jià)，也更加使得這些中小房企不敢拿地。

　　外行入市抬高了地價(jià)

　　“地價(jià)越拍越高，真是有些害怕。這都是外行人搞高的。”杭州東田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)錢(qián)益升在上述聚會(huì)中發(fā)言。在場(chǎng)的老總幾乎都贊同這個(gè)說(shuō)法。

　　那么，這24家非房企對(duì)拿地風(fēng)險(xiǎn)又是怎么看的？我們的調(diào)查結(jié)果顯示(見(jiàn)圖4)：有14家企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前土地市場(chǎng)已經(jīng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但長(zhǎng)期可以看好，可以拿地，占比達(dá)58.3%；有4家企業(yè)認(rèn)為沒(méi)任何風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)有閑錢(qián)，就可以置地、買(mǎi)房，占比16.7%；而認(rèn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已高，拿地要保持謹(jǐn)慎和冷靜的企業(yè)僅6家，占比僅為25%。反觀30家房企，13家表示長(zhǎng)期看好，當(dāng)前正在擴(kuò)張；2家表示沒(méi)任何風(fēng)險(xiǎn)，可放心拿地；其它15家企業(yè)則注重其中的風(fēng)險(xiǎn)，表示要謹(jǐn)慎操作。比較來(lái)看，非房企對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的判斷要比房企樂(lè)觀得多，高出了25個(gè)百分點(diǎn)。

　　不管它方力量理性不理性，他們的進(jìn)入，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)都將產(chǎn)生一定沖擊。尤其是中小房企，剛剛走出去年的困難時(shí)期，在當(dāng)前市場(chǎng)高位運(yùn)行、前途不十分明朗的局勢(shì)下，如何布局企業(yè)發(fā)展策略便成了當(dāng)務(wù)之急。是繼續(xù)在一二線“血拼”？還是到三四線城市開(kāi)辟新疆域？這成了中小房企不得不選擇的難題。

　　看好一二線，拿地三四線

　　中小房企對(duì)接下去房地產(chǎn)行業(yè)空間上的走勢(shì)是怎么判斷呢？調(diào)查結(jié)果顯示(見(jiàn)圖5)：認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)以一二線城市為主的企業(yè)有12家，占比最高，達(dá)40%；認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)從一二線城區(qū)向郊區(qū)發(fā)展的企業(yè)有8家，占比26.7%；認(rèn)為會(huì)由一二線向三四線城市發(fā)展的企業(yè)有10家，占比33.3%。這表明：66.7%的中小房企當(dāng)前并不看好三四線城市的開(kāi)發(fā)空間。

　　而另外一個(gè)調(diào)查項(xiàng)目也證實(shí)了上述結(jié)論。在問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)置了自答題，讓企業(yè)填寫(xiě)出他們認(rèn)為的最具升值空間的三個(gè)城市，統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明(見(jiàn)圖6)：30家中小房企最為看好的是杭州和上海，此外，北京和成都均有7家企業(yè)看好。而三四線城市僅有南寧、溫州、寧波三家，且得票率很低。

　　然而，前面的分析中我們也看到，30家房企在一二線城市拿到地的僅有6家(6家房企在三四線城市也有拿地，如某家房企今年在廣州、義烏、東陽(yáng)三地共拿了150畝地)。其它房企要么沒(méi)有拿地，要么是在三四線城市拿的地。這個(gè)結(jié)果與上面房企看好一二線城市的觀點(diǎn)出現(xiàn)了矛盾。

　　那是什么原因?qū)е铝诉@一矛盾？《浙商》記者了解到，雖然他們參加了多次土地拍賣(mài)會(huì)，但地價(jià)越拍越高，以致于他們不敢或沒(méi)有實(shí)力去爭(zhēng)到土地。由此看來(lái)，在多方力量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的情況下，中小房企同國(guó)企、大型房企及手持重金的外行人同臺(tái)競(jìng)技，并沒(méi)有多少施展拳腳的空間。