二次房改重在打破土地供給壟斷

　　匡賢明

　　我國(guó)30年改革開放的歷程表明，任何一項(xiàng)改革，離開政府自身改革，都難以達(dá)到預(yù)期效果。以房改為例，隨著二次房改的呼聲不斷高漲，在爭(zhēng)議紛紛中，尤其需要清醒地回顧歷史演變，找到當(dāng)前問題的根源。

　　去掉所有的枝節(jié)，第一次房改實(shí)質(zhì)上就是走市場(chǎng)化的道路，通過市場(chǎng)機(jī)制調(diào)動(dòng)資源，配置資源。

　　制度紅利基本耗盡

　　第一次房改效果如何？如果從存量角度看，是成功的，當(dāng)時(shí)在職的國(guó)家職工，差不多都享受到了房改的好處。但第一次房改并沒有解決勞動(dòng)力增量住房問題。當(dāng)前中國(guó)住房問題之所以尖銳化，不是因?yàn)榇媪縿趧?dòng)力的住房問題，而是因?yàn)樵隽縿趧?dòng)力的住房問題。由于城市化進(jìn)程加快，新增勞動(dòng)力規(guī)模龐大，住房需求持續(xù)攀升。最終表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過快，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大部分家庭的購(gòu)買能力。從這個(gè)角度看，盡管第一次房改方向正確，但運(yùn)行到目前，制度紅利基本耗盡，弊端凸顯。

　　要進(jìn)一步釋放制度紅利，出路當(dāng)然在于進(jìn)一步改革，解決第一次房改遺留的問題。在供給方面，第一次房改市場(chǎng)化程度不高。房地產(chǎn)成品的開發(fā)、銷售已經(jīng)市場(chǎng)化，但房地產(chǎn)賴以發(fā)展的土地，卻還沒有市場(chǎng)化，并且成為地方政府預(yù)算外財(cái)政收入的主要來源。這種典型的土地財(cái)政，使房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度大打折扣。在需求方面，保障化程度不足。經(jīng)濟(jì)適用房已成雞肋，地方政府食之無味，中央政府棄之不舍。加上基礎(chǔ)制度嚴(yán)重滯后，保障性住房體系并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

　　更重要的問題是，市場(chǎng)化程度不高和保障化程度不足的問題混雜在一起，使問題復(fù)雜化。強(qiáng)調(diào)保障性不足的，往往希望擴(kuò)大政府職能。這一措施的實(shí)施肯定會(huì)嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)商的開發(fā)積極性，直接后果是降低房屋供給總量，最終短缺以另外形式出現(xiàn)。而強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化不足的，則希望不顧一切地推進(jìn)市場(chǎng)化進(jìn)程。這以房地產(chǎn)商為代表。尤其是“不為窮人蓋房”的觀點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)派的宣言。但這沒有考慮到社會(huì)承受能力，持續(xù)高漲的價(jià)格，最終傷害的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

　　政府需自我改革

　　事實(shí)上，市場(chǎng)化程度不高和保障化程度不足并存，是構(gòu)成硬幣的兩個(gè)方面。在理清了房地產(chǎn)領(lǐng)域需要解決的問題后，二次房改最需要的，其實(shí)是簡(jiǎn)單化的改革思路。這個(gè)思路的核心是兩條。一是以鼓勵(lì)資源進(jìn)入、擴(kuò)大供給為目標(biāo)的提高市場(chǎng)化程度，但重點(diǎn)不是開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)化，而是土地要素的市場(chǎng)化，由此實(shí)現(xiàn)供給機(jī)制的簡(jiǎn)單化和高效化。二是以提高居民消費(fèi)能力為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)制的簡(jiǎn)單化。但這兩者，都直接取決于政府職能的轉(zhuǎn)變，取決于政府自身建設(shè)進(jìn)程。如果沒有這個(gè)前提，二次房改不可避免地在實(shí)踐中變形走樣。

　　第一，打破土地供給的壟斷，提高土地市場(chǎng)化程度，放寬某些房源入市的限制。為此，需要在新一輪財(cái)稅體制改革中理順中央地方關(guān)系，在清晰界定各級(jí)政府事權(quán)的基礎(chǔ)上劃分財(cái)力。只有這樣，才能穩(wěn)定地方政府預(yù)期，轉(zhuǎn)變地方政府職能。

　　第二，提高住房的保障化水平。上策是，針對(duì)居民收入水平，對(duì)收入低于一定水平的居民發(fā)放對(duì)應(yīng)數(shù)額的住房券，然后完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)自由配置。中策是，政府直接采購(gòu)新開發(fā)商品樓，作為保障性住房，固定用于出租。最最下策是，政府通過國(guó)有企業(yè)跑馬圈地，自己建房。

　　第三，政府理念需要做調(diào)整，政府利益需要得到約束。無論是提高市場(chǎng)化程度還是提高保障性程度，都取決于政府怎么給房地產(chǎn)市場(chǎng)定位。應(yīng)當(dāng)說，如果不能跳出GDP的范疇思考，房產(chǎn)地永遠(yuǎn)無解。在政府利益方面，需要盡快打破政府利益，使政府真正成為公共利益的代表。

　　因此，不管采取什么政策，轉(zhuǎn)變政府職能更是必須的。可以說，如果沒有政府的自我改革，“N次房改”最終只會(huì)空留唏噓！