業(yè)主自管揭開物業(yè)費(fèi)巨大利益灰幕

　　2.74元如何變成1.6元？

　　在京城眾多小區(qū)仍在為成立業(yè)委會(huì)的夢(mèng)想而奮斗的時(shí)候，宣武區(qū)馨蓮茗園已經(jīng)從10月28日開始實(shí)行小區(qū)服務(wù)升級(jí)版——“業(yè)主自管”。

　　業(yè)主自管，這種小區(qū)管理的方式，從誕生一開始就承受著質(zhì)疑。業(yè)主是否有能力進(jìn)行“專業(yè)化”的管理？業(yè)主自管真的可以解決以往物業(yè)管理的“惰政”嗎？自管的當(dāng)家人又如何接受監(jiān)督，防止各類利益的侵蝕……記者了解到，馨蓮茗園這一做法并非首創(chuàng)，海淀區(qū)品閣小區(qū)，作為北京首家自管小區(qū)，已經(jīng)從2007年以來實(shí)施了三年之久的“自治”。如今，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，且仍實(shí)現(xiàn)了盈余，還興建了19個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

　　物業(yè)費(fèi)3年降了42%

　　在馨蓮茗園公布的“自管”方案中，小區(qū)公司年終經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)行“三三制”，即1/3按照業(yè)主房屋面積分配沖減物業(yè)費(fèi)，1/3用于小區(qū)基本建設(shè)，1/3用于獎(jiǎng)勵(lì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)人員。這種“三三制”做法，被認(rèn)為是復(fù)制了品閣小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。

　　“我是他們的顧問，為他們提供了很多建議?！薄?dāng)記者向品閣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任邵里庭求證時(shí)，他笑著說。

　　品閣小區(qū)，是海淀區(qū)一個(gè)建筑面積僅2.5萬平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與全國(guó)眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。逾期交房、綠地面積縮水、公共部位被侵占等，業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)因與開發(fā)商矛盾激化突然撤離小區(qū)。無奈，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊(cè)成立了京城第一家“自管”公司。

　　據(jù)邵里庭介紹，在3年前品閣小區(qū)的管理預(yù)算中，社區(qū)服務(wù)中心計(jì)劃第一年盈利4萬元左右。對(duì)于盈余部分，業(yè)委會(huì)通過的方案也正是采取“三三制”。記者翻看品閣小區(qū)三年來公布的“財(cái)報(bào)”發(fā)現(xiàn)，自治帶來的利潤(rùn)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地反饋到業(yè)主身上：2007年，物業(yè)費(fèi)從2.74元/㎡降為2元/㎡；2009年，再降至1.6元/㎡。三年下來，降了42%。

　　不僅如此，小區(qū)停車費(fèi)也由過去開發(fā)商的450元/月，降為今天的220元/月；社區(qū)綠化率，從16%上升為38%；花草樹木的品種，達(dá)到93種；對(duì)開發(fā)商一直未返工修復(fù)的550平方米屋頂漏水和94個(gè)飄窗進(jìn)行修補(bǔ)堵漏工程；小區(qū)先后興建了自行車棚、金魚池等19個(gè)項(xiàng)目。

　　2.74元如何變成1.6元

　　物業(yè)費(fèi)直降42%，還興建了19個(gè)項(xiàng)目，這筆錢究竟是怎么省出來的？

　　邵里庭給記者算了3筆賬：“物業(yè)費(fèi)用中有三個(gè)大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費(fèi)?！?/p>

　　“人工費(fèi)用，原先老物業(yè)21人，自管后8個(gè)人，現(xiàn)在降為6個(gè)半人?！崩仙壑钢χ瘴飿I(yè)費(fèi)的工作人員小黃，“那半個(gè)人，因?yàn)樗仁菢I(yè)委會(huì)委員，又兼著出納。”

　　小區(qū)北門為進(jìn)出口，以前有兩名保安值守，而監(jiān)控室在南門，還需中控員，一個(gè)中控員一年需1.5萬元。老邵索性把監(jiān)控室挪至北門，不再聘人。小區(qū)從原來的18個(gè)探頭增加到現(xiàn)在41個(gè)探頭，監(jiān)控著整個(gè)院落并且沒有死角。

　　“樓頂?shù)挠晁┧?，流下來到這個(gè)蓄水池，既可以養(yǎng)魚，又可以澆樹?！痹谛^(qū)庭院里，邵里庭指著從樓頂通下來的幾根管子，向記者解釋小區(qū)綠化用水的省錢“秘訣”。

　　邵里庭說，小區(qū)的17個(gè)用電點(diǎn)，自管后都安裝了電表。地下車庫內(nèi)的長(zhǎng)明燈——132個(gè)40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節(jié)能燈。不僅如此，管理人員按照光區(qū)畫圈，將照明重疊的地方省掉，最后只需要安裝37個(gè)節(jié)能燈。“這樣，一年一兩萬的電費(fèi)，就可以降到6000至7000元。”邵里庭說。

　　至于電梯費(fèi)，更是省錢的大頭——小區(qū)4部電梯，根據(jù)實(shí)際需要高峰和節(jié)假日全開，平時(shí)只開兩部。并且每部電梯一個(gè)電表，能耗單獨(dú)核算?！拔覀冞@種做法在北京可是獨(dú)一無二。”邵里庭說，過去老物業(yè)是按照電機(jī)的額定耗電×24小時(shí)收費(fèi)，一年下來一部電梯得交5萬多，現(xiàn)在4部電梯只用4.5萬元。

　　三年下來的結(jié)果是，物業(yè)費(fèi)降了，但收費(fèi)比例高了。

　　邵里庭說，物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)比例由當(dāng)年老物業(yè)的41%上升到如今的91%以上。記者翻看了三年來的物業(yè)繳費(fèi)記錄，發(fā)現(xiàn)在滿篇的已繳費(fèi)記錄上，只有少許空白——底商與開發(fā)商自有房。

　　“老物業(yè)最初收2.74元還說沒錢賺，但是我們的實(shí)踐顯示，現(xiàn)在收1.6元完全可以維持運(yùn)轉(zhuǎn)。”邵里庭說。根據(jù)3年來的經(jīng)驗(yàn)，即使按小區(qū)60%的物業(yè)費(fèi)繳納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業(yè)費(fèi)加上電梯廣告費(fèi)1萬多元，刨去一年支出30萬，還能有5萬左右的盈余。

　　物業(yè)費(fèi)每平方米從2.74元降到1.6元，這其中隱藏的巨大利益不言而喻?！吨袊?guó)新聞周刊》曾一針見血地指出：這種巨大的利益，正是北京許多小區(qū)經(jīng)歷了血與火的抗?fàn)幒笪飿I(yè)公司仍不撤離的主要原因。

　　“社區(qū)管理并不特殊”

　　“社區(qū)自管”誕生伊始，就面對(duì)能否專業(yè)化、高質(zhì)量的質(zhì)疑。

　　“要打破一種觀念，就是物業(yè)公司管理一定很專業(yè)?！苯衲?8歲的邵里庭曾任一家有6萬名職工的國(guó)企糖廠廠長(zhǎng)。在他看來，物業(yè)管理雖不簡(jiǎn)單，但也不復(fù)雜，“就相當(dāng)于一個(gè)企業(yè)的兩個(gè)小部門：設(shè)備科和后勤處。這些管理模式，有沒有物業(yè)公司都可以做，只需要按照設(shè)備管理和人力資源管理的基本規(guī)律來做就行了。另外，業(yè)委會(huì)也不是全能的，業(yè)主的貢獻(xiàn)和監(jiān)督對(duì)社區(qū)管理起到了至關(guān)重要的作用?！鄙劾锿フf。

　　記者看到一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，小區(qū)監(jiān)控室每一個(gè)顯示終端都是舊電腦顯示器。原來，當(dāng)年老物業(yè)撤退時(shí)，一套報(bào)價(jià)70萬的監(jiān)控系統(tǒng)被毀壞。自管之后，參與過“神六”設(shè)計(jì)的業(yè)主李姝君，主動(dòng)擔(dān)起了重建的任務(wù)。她找來搭檔，只花了1.8萬元就將整個(gè)小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)重建了起來；然后又花了200多元，就把淘汰下來的電腦顯示屏的模擬信號(hào)轉(zhuǎn)變成了數(shù)字信號(hào)。

　　在這種自治的局面下，以前經(jīng)常出現(xiàn)的丟自行車、汽車被劃傷等事情，如今不再出現(xiàn)。小區(qū)里的綠化和鮮花，社區(qū)服務(wù)中心只花錢買了10棵柳樹和10棵龍爪槐，其他的都是小區(qū)業(yè)主的捐獻(xiàn)。

　　最后，邵里庭提出一個(gè)觀點(diǎn)：沖減降低物業(yè)費(fèi)并不是最終的目標(biāo)。他說，經(jīng)過測(cè)算，每平方米1.8元的物業(yè)費(fèi)是品閣小區(qū)正常運(yùn)行的臨界點(diǎn)。“考慮到保障小區(qū)未來數(shù)十年的正常運(yùn)行，大修經(jīng)費(fèi)的保值增值，經(jīng)過計(jì)算小區(qū)各類設(shè)備設(shè)施的‘更新系數(shù)’，每年需要補(bǔ)充大修基金10萬元?！鄙劾锿サ哪抗?，似乎已經(jīng)看到70年之后。