納丹堡房子漲面積 買房人遭遇制式合同維權難

　　維權網北京訊：毛女士是一位在燕郊買了新房準備養(yǎng)育下一代的準媽媽，但是，交了兩年多的貸款，期待著和小寶寶一起喬遷新房時，在地處京郊的河北燕郊匯福苑(納丹堡)遭遇了不愉快的收房經歷，著實讓毛女士傷了神。

　　“收房中我們遭遇了開發(fā)商設置的陷阱，我的房子的實測面積已經超過了合同面積約定的3%，而且套內面積69.6平米，建筑面積93.24平米，公攤達到23.54平米。11號樓和我同一戶型的房子套內面積是65.95平米，建筑面積是80.7平米，公攤只有14.75平米?！泵扛嬖V編輯。

　　“我的房子合同中簽訂的建筑面積是100.67平方米，到收房的時候成了119.93平米。”14號樓H6戶型的購房人王先生向維權網編輯表示，有同樣問題的20多位業(yè)主一起去找開發(fā)商，多出這么多的面積如何處理，但是開發(fā)商沒給予正面的答復。

　　據(jù)王先生介紹，在收房的現(xiàn)場氣氛很緊張，開發(fā)商請了許多保安，還有身穿公服的警務人員，讓他感覺很壓抑。

　　納丹堡的購房人張先生介紹，他購買的房子的公攤面積已經達到35%了，超過了國家規(guī)定的20%。他認為，開發(fā)商把不該算入公攤的地下室也算在了公攤里。

　　張先生說：“2009年11月7日我也去了收房的現(xiàn)場，開發(fā)商沒有提供五方簽字的《房屋竣工驗收備案表》，他們提供的竣工表是三方確認的、無效的，是糊弄不懂行的業(yè)主的?！?/p>

　　張先生已經通過快遞的方式給納丹堡的開發(fā)商三河市匯福房地產開發(fā)有限公司的法人發(fā)去了拒收房屋的函件。他表示不排除通過法律的方式解決這一問題。

　　“納丹堡”一位自稱是銷售總監(jiān)的孔飛先生表示，合同沒有問題，是業(yè)主理解上的問題。編輯希望了解詳細情況時，對方已經掛斷電話。

　　2009年11月7日，納丹堡的9戶業(yè)主自發(fā)組織到北京的一家律師事務所進行集體咨詢，準備進行法律訴訟解決問題。

　　據(jù)北京xxx律師事務所的趙律師介紹，“納丹堡”與購房人簽訂的合同存在制式合同的問題，侵害了消費者的“知情權”與“選擇權”。他表示，在《商品房買賣合同》的第五條，有“ 面積確認及面積差異處理”的約定，是開發(fā)商用制式合同的形式進行約定，存在無效條款的嫌疑。

　　在購房人提供的《商品房買賣合同》的第五條中，關于房屋面積出現(xiàn)差異的約定，開發(fā)商用固定圖章的形式加蓋在合同上的，內容是“面積以房管局制定測繪部門出具的實測面積為準”?！百彿咳嗽谶x擇購買房屋時，明明要60平米的，收房時變成了80平米，多出部分遠遠大于建設部門規(guī)定的正負不能超出3%的規(guī)定?！壁w律師說：“開發(fā)商使用格式條款，意圖規(guī)避相關法規(guī)，侵害了購房人的知情權與選擇權?！?/p>

　　趙律師提醒業(yè)主，如果聯(lián)系不上房地產開放商的負責人，準業(yè)主可以通過函件的方式將拒絕收房的信函送達開發(fā)商，及時終止合同的繼續(xù)執(zhí)行。

　　三河市房管局的一位不愿透露姓名的工作人員表示，他們已經了解匯福苑的情況了，正在給房管局的領導反映這個情況，但是開發(fā)商不給業(yè)主答復房管局也沒有辦法。至于小區(qū)的資質是否齊全，這位工作人員表示沒有問題。

　　據(jù)趙律師介紹，在燕郊買房子的北京人(或在北京工作的人)占90%以上，基本上都遭遇到房子“漲”面積的問題。然而，地方保護使消費者遭遇維權難題。他表示，在為69業(yè)主集體起訴“上上城”的案子就遭遇到當?shù)胤ㄔ翰皇芾淼那闆r發(fā)生，經過北京媒體的報道，當?shù)胤ㄔ翰沤o立案，此案將于11月12日進行第三次開庭審理。

　　法律鏈接：

　　根據(jù)《合同法》第39條規(guī)定：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方權利的，該條款無效。從開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同看，面積以測繪部門的實測面積為準；買受人最終以實測建筑面積結算房款。該條款意味著，開發(fā)商可以毫無顧忌地蓋房，買房人只能老老實實地交錢，完全是免除了開發(fā)商的責任，加重了業(yè)主的責任。應屬無效的格式條款。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，合同約定面積與實測面積不符，而誤差超過正負3%的，買受人有權退房，此時買受人只需履行單方書面通知開發(fā)商的手續(xù)，同時辦理就退房事宜的相關協(xié)議，并與銀行協(xié)商終止借款合同。

　　根據(jù)《房產測量規(guī)范》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 不應計入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；2、售房單位自營、自用的房屋；3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

　　而公攤面積所占的比例業(yè)內一般要求是，多層住宅的公攤面積約在10%~13%，18層以下的板式住宅公攤約在13%~15%，點式的樓盤公攤大多在15%~17%，而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。

　　依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》制定的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》規(guī)定《房屋竣工驗收備案表》的申請流程為，在房屋竣工后，由建設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位等多方出具檢驗結果并報質檢部門備案由質檢部門出具備案表。如果開發(fā)商沒有《房屋竣工驗收備案表》，購房人有權拒絕收房。

　　(燕知/文)