如果物業(yè)不行 連鎖醫(yī)院怎么擴(kuò)張

　　王戈宏/文

　　這位總裁在收購(gòu)醫(yī)院的過(guò)程中，大量資金用在醫(yī)院物業(yè)上。他問(wèn)我，是否可以做一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)投資基金”買下醫(yī)院物業(yè)，然后租給他們？由于醫(yī)院有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)投資人可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)；而這位總裁也可以集中手上資金，收購(gòu)醫(yī)院、快速擴(kuò)張。其實(shí)，這種模式，已在美國(guó)成功運(yùn)作，不僅使醫(yī)療產(chǎn)業(yè)可以將資本有效地配置在輕資產(chǎn)上，投資人的回報(bào)也不錯(cuò)，年收益率高達(dá)9%。

　　最近，筆者參與了一個(gè)正在進(jìn)行的醫(yī)院收購(gòu)案例。

　　國(guó)家容許民間資本投資醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，吸引了大量投資人。一家成立近十年的醫(yī)院投資及經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)(為保護(hù)商業(yè)利益，在此不涉及其名稱)，在成功擁有北京若干醫(yī)院后，開(kāi)始將版圖向周邊500公里的城市擴(kuò)張。

　　在與其總裁聊天過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)其運(yùn)作模式并不復(fù)雜。經(jīng)過(guò)多年運(yùn)作，他們?cè)卺t(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈上，建立了成熟的系統(tǒng)管理模式與隊(duì)伍。醫(yī)院只是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的終端。

　　他們的管理模式，其實(shí)有點(diǎn)像酒店管理集團(tuán)，依托管理品牌來(lái)經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張。但不同的是，酒店管理集團(tuán)大多數(shù)都是輕資產(chǎn)公司，不擁有酒店的物業(yè)。其與物業(yè)主是授權(quán)管理的關(guān)系，收取管理費(fèi)和分享經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提成。

　　而這家醫(yī)院機(jī)構(gòu)，在輸出管理的同時(shí)，收購(gòu)了醫(yī)院的全部或部分資產(chǎn)，尤其是醫(yī)院的不動(dòng)產(chǎn)。

　　這就帶來(lái)一個(gè)矛盾。

　　由于國(guó)家規(guī)定醫(yī)院的土地是醫(yī)療用地，不可以轉(zhuǎn)化成商業(yè)用途，這使得收購(gòu)過(guò)程中的大量資金，用在了不可直接變現(xiàn)并無(wú)法直接創(chuàng)造效益的不動(dòng)產(chǎn)上。

　　雖然通過(guò)設(shè)立藥品、醫(yī)療器械等相關(guān)公司可以提高醫(yī)院利潤(rùn)，但沒(méi)有直接效益的巨大不動(dòng)產(chǎn)也使得醫(yī)院對(duì)投資人的回報(bào)率大打折扣。

　　國(guó)營(yíng)醫(yī)院可以不顧及這一因素，但民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開(kāi)背后投資機(jī)構(gòu)的支持，“股東利益最大化”就不得不考慮。

　　這位總裁的顧慮是，改制一家醫(yī)院所需資金其實(shí)不大，關(guān)鍵是如何評(píng)估和處置不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)。

　　他問(wèn)筆者，是否可以尋求一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資基金，專門(mén)買下醫(yī)院的物業(yè)，然后租給他們。由于醫(yī)院有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)投資人也可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。這樣，管理者減少了資金包袱，同時(shí)也可以將手上的資金用來(lái)加速發(fā)展連鎖醫(yī)院，實(shí)現(xiàn)成為中國(guó)最大民營(yíng)連鎖醫(yī)院機(jī)構(gòu)的夢(mèng)想。

　　其實(shí)在美國(guó)就有這類健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的REITs基金，他們專注于收購(gòu)、興建醫(yī)療機(jī)構(gòu)的物業(yè)，然后租給醫(yī)院或大大小小的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，過(guò)去10年平均收益率都在9%以上，而且受金融危機(jī)影響較小。