馮侖：商業(yè)模式的增長極限

　　如果企業(yè)本身的商業(yè)模式制造了一個(gè)“天花板”，讓企業(yè)不能夠突破，妨礙企業(yè)成長為一個(gè)好公司和大公司，那么向“導(dǎo)演＋制片”的模式轉(zhuǎn)型，或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　文/馮侖

　　不同的商業(yè)模式?jīng)Q定了公司能長多大。比如你的商業(yè)模式是零散開餐館，就總做不大；但改成麥當(dāng)勞的連鎖經(jīng)營的方式，就有很大的市場空間。

　　以房地產(chǎn)行業(yè)為例，房地產(chǎn)的商業(yè)模式大體分三種：

　　最早房地產(chǎn)普遍的商業(yè)模式就是“地主+工頭”，以土地儲(chǔ)備為能力，企業(yè)通常由建筑公司轉(zhuǎn)型而來。美國二十世紀(jì)二、三十年代這樣的公司很多，一定階段也能做得比較大，但無法持續(xù)。

　　隨著工業(yè)化、現(xiàn)代化、包括一部分金融市場的改變，出現(xiàn)了第二種商業(yè)模式，叫“廠長+資本家”，注重產(chǎn)品的開發(fā)能力和資本能力。特別是美國和日本的住宅公司，今天的萬科就是代表，市值1400億元，是目前世界上最大的住宅開發(fā)公司。

　　目前，房地產(chǎn)主要的商業(yè)模式是“導(dǎo)演+制片”的模式，主要的市場也從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。美國最大的住宅公司市值最高時(shí)期達(dá)到120億美金，同期最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司的市值接近400億美金。

　　導(dǎo)演加制片怎么來做房地產(chǎn)呢？先看看張藝謀是怎么做電影。張藝謀做電影有3筆收入。一筆是權(quán)益金，就是干股。比如《印象劉三姐》，這個(gè)演出一年收入在2到3個(gè)億，張藝謀的權(quán)益金據(jù)說是5%，大概1000多萬元，年年都有；一筆是導(dǎo)演費(fèi)，并且整個(gè)拍攝全部由張藝謀來組織；最后一筆是超出約定票房部分的票房分成。

　　就這樣，要投給張藝謀的錢都已經(jīng)排到3年后了。為什么？因?yàn)閺埶囍\或者馮小剛這樣的導(dǎo)演，總讓人對他們有期待，好或者不好都是期待，具有穩(wěn)定的購買人群，這是最牛的。

　　在這個(gè)游戲里面，版權(quán)不是張藝謀的，投資也不是張藝謀的；但按投資回報(bào)來看，張藝謀掙的錢最多，而對于投資人來說，給張藝謀拍，也是最有保障、回報(bào)率最好的做法。

　　房地產(chǎn)的“導(dǎo)演＋制片”模式也是如此。一塊地，5個(gè)人做有5種投資回報(bào)率，給最有運(yùn)營能力的人做，這個(gè)人拿走很多錢，可留給投資者的也多。

　　土地變得越來越不重要，房地產(chǎn)的商業(yè)模式演進(jìn)到靠能力、靠品牌來掙錢，而不是單靠土地來掙錢。

　　土地是個(gè)空間生意，紐約發(fā)展了200年，到現(xiàn)在還有土地，為什么？很簡單，500米高度以下的建筑已經(jīng)成為常規(guī)技術(shù)，空間容量呈幾何級數(shù)增大。另外，一些舊建筑在價(jià)格上漲時(shí)也完全可以進(jìn)行重建。美國光一個(gè)曼哈頓就有很多家房地產(chǎn)企業(yè)在反復(fù)折騰。

　　另外，IT行業(yè)也很有意思。IT行業(yè)中的制造業(yè)，比如PC機(jī)，利潤可能只有2%左右，而網(wǎng)游的毛利潤是80%。前者對成本非常敏感，邊際利潤很低；而后者一個(gè)服務(wù)器增加上百萬用戶，邊際成本幾乎為零，但邊際利潤極高。因此，從商業(yè)模式上講，前一種再大也有極限，而后一種企業(yè)的增長幾乎是無極限的。

　　這就是商業(yè)模式在一個(gè)行業(yè)里的反映。我們必須要高度關(guān)注自己所在企業(yè)、所在行業(yè)的商業(yè)模式是不是給你制造了一個(gè)“天花板”，讓你不能夠突破，妨礙你成長為一個(gè)好公司和大公司。這也是萬通一直堅(jiān)持美國模式、堅(jiān)持向“導(dǎo)演＋制片”模式轉(zhuǎn)型的原因所在。

　　(作者為萬通集團(tuán)董事局主席)