葉錦寨：百億元東北造城

　　“東北地區(qū)尤其是沈陽，可以說是全國(guó)商業(yè)住房租售比回報(bào)率最高的地區(qū)，比北京、上海還高?！?/p>

　　本刊記者 何曉春

　　10月17日中午，雖然是吃飯時(shí)間，但是明達(dá)意航“錦繡瀾灣”項(xiàng)目售樓部依然門庭若市，人們?nèi)宄扇旱貒蹣切〗阕稍?。作為沈撫同城化的?biāo)志項(xiàng)目，“錦繡瀾灣”是沈撫新城核心區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積120萬平方米，目前已經(jīng)完工67.3萬平方米；總投資69億元，目前已經(jīng)投資32億元。

　　遼寧省浙江商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、明達(dá)意航集團(tuán)董事長(zhǎng)葉錦寨向《浙商》記者透露：“從今年3月開始，我們的月銷售量已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月過億元了。我們這里別墅均價(jià)7000元/平方米，普通住宅均價(jià)3000元/平方米，銷售額要達(dá)到上億元并不容易；況且周邊樓盤賣不動(dòng)的多的是，而我們的售樓部天天都是人山人海。在沈撫新城，15歲以上60歲以下的沒有人不知道我們樓盤的?！?/p>

　　在“錦繡瀾灣”項(xiàng)目周邊，包圍著保利、萬科、碧桂園等房地產(chǎn)“大鱷”的項(xiàng)目。不過葉錦寨給明達(dá)意航的定位是城市建設(shè)商，而非簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)商。

　　除了房地產(chǎn)項(xiàng)目，明達(dá)意航還承建了沈撫新城38.4公里的道路與480萬平方米的景觀，栽種樹苗700萬株?！拔覀儚囊婚_始就參與沈撫新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)，先期參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，除了電之外，其他所有的基礎(chǔ)設(shè)施都是由我們承建的?！?/p>

　　明達(dá)意航的“造城”運(yùn)動(dòng)不僅在沈撫新城，他們?cè)谶|陽開發(fā)的總面積11.76平方公里的“河?xùn)|新城”項(xiàng)目也已經(jīng)于6月9日開工。這個(gè)項(xiàng)目幾乎是沈撫新城項(xiàng)目的2倍大，在建房產(chǎn)107.4萬平方米；總投資將達(dá)到136億元，目前已經(jīng)投資8億元。

　　當(dāng)初明達(dá)意航以基準(zhǔn)價(jià)上浮10%拿了土地，不過葉錦寨一點(diǎn)也不擔(dān)心，等到道路修好之后，地價(jià)漲幅達(dá)到100%?！耙赂?，先修路嘛。”葉錦寨對(duì)《浙商》記者說，“這兩個(gè)大項(xiàng)目投資周期是6年，沈撫新城項(xiàng)目我們的預(yù)期利潤(rùn)40億元，而遼陽河?xùn)|新城的預(yù)期利潤(rùn)將達(dá)到100億元?！?/p>

　　這家創(chuàng)始于浙江金華，發(fā)跡于溫州的浙商企業(yè)，是2004年來到遼寧的，一開始在沈陽故宮門口開發(fā)了“萬泉風(fēng)景”項(xiàng)目，開盤40分鐘就被搶光了，“連開盤儀式都沒來得及做，房子就沒了?！比~錦寨用了3年半時(shí)間，摸清了遼寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　不過，葉錦寨向《浙商》記者透露，明達(dá)意航真正的利潤(rùn)并不在住宅項(xiàng)目，而是等大量的業(yè)主入住之后商業(yè)房的租售回報(bào)。“我們到遼寧之后，至今沒有賣過1平方米商業(yè)房，一直留著出租。到今年8月底，我們?cè)谶|寧的商業(yè)房?jī)糍Y產(chǎn)已經(jīng)突破30億元，未來3年我們的商業(yè)房?jī)?chǔ)量將會(huì)超過120萬平方米，凈資產(chǎn)達(dá)到100億元。”

　　為何對(duì)商業(yè)房只租不賣？葉錦寨對(duì)《浙商》記者說：“東北地區(qū)尤其是沈陽，可以說是全國(guó)商業(yè)住房租售比回報(bào)率最高的地區(qū)，比北京、上海還高。因?yàn)檫@里經(jīng)濟(jì)承受能力不強(qiáng)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶少，他們大多數(shù)買不起商業(yè)房，但租得起。在浙江，住宅租售比回報(bào)率在3-4%，回報(bào)期大約在30年；商業(yè)房租售比回報(bào)率在5-7%，回報(bào)期大約在25年。在沈陽，商業(yè)房租售比回報(bào)率在12-15%，回報(bào)期大約在10年，住宅出租的回報(bào)期大約在15年。”

　　“以前遼寧城市建設(shè)慢，是因?yàn)閱?dòng)比較晚。東北的資源相當(dāng)豐富，而且工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，未來10年遼寧的經(jīng)濟(jì)肯定很快就會(huì)進(jìn)入全國(guó)前10位，發(fā)展速度會(huì)比南方沿海省份快?！比~錦寨對(duì)于遼寧的未來充滿信心。

　　“從秸稈中提取乙醇成本太高，我要做的就是讓秸稈顆粒替代煤炭！”

　　吳文民：60億元利潤(rùn)的想象空間

　　本刊記者 何曉春

　　吳文民從公文包里摸索了很久，終于掏出兩枚“鉛筆頭”。吳文民是遼寧省浙江商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、遼寧遼東鋼鐵總廠總裁，但是現(xiàn)在他的心思已經(jīng)不在鋼鐵廠了，他掏出的也并不是真正的鉛筆頭，而是秸稈顆粒。

　　“從秸稈中提取乙醇成本太高，我要做的就是讓秸稈顆粒替代煤炭！”吳文民告訴《浙商》記者：“秸稈顆粒的熱值在4000大卡左右，煤炭的熱值在5000大卡左右；但是秸稈顆粒的燃燒率達(dá)到97%，而煤炭的燃燒率只能達(dá)到70%。與煤炭相比，秸稈顆粒環(huán)保無污染?！?/p>

　　我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，擁有耕地15億畝，年產(chǎn)秸稈7億噸。但這些資源不僅沒有得到有效利用，在有些地方甚至成為負(fù)擔(dān)，加快秸稈的優(yōu)質(zhì)化轉(zhuǎn)換利用勢(shì)在必行。發(fā)展生物質(zhì)能源，以生物質(zhì)燃料替代煤炭，可減少二氧化碳排放，減少碳?xì)浠?、氮氧化物等?duì)大氣的污染。

　　10月17日，吳文民剛剛與丹東鳳城相關(guān)部門談判結(jié)束。按照他的計(jì)劃，將在鳳城每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資1－2臺(tái)秸稈顆粒機(jī)設(shè)備，采取股份制的模式與村鎮(zhèn)合作，由他們負(fù)責(zé)收購秸稈?！斑@是我的策略，否則50元/噸的秸稈，他們很有可能就賣給我200元/噸。因?yàn)槭枪煞葜坪献?，我們成了利益共同體?！眳俏拿駥?duì)《浙商》記者說。

　　吳文民給《浙商》記者算了筆賬，以每個(gè)縣30臺(tái)秸稈顆粒機(jī)設(shè)備計(jì)算，設(shè)備投資額在180萬元左右；以每臺(tái)機(jī)器每年生產(chǎn)20萬噸秸稈顆粒計(jì)算，每個(gè)縣每年能夠生產(chǎn)600萬噸秸稈顆粒。秸稈顆粒的成本控制在300元/噸以下，而售價(jià)可以達(dá)到500-600元/噸。

　　按照吳文民的設(shè)想，如果秸稈顆?！皺C(jī)器＋農(nóng)戶”的模式在鳳城嘗試成功，那么可以在東北很多地方“遍地開花”。如果能夠在10個(gè)縣復(fù)制成功，每年就能夠生產(chǎn)6000萬噸秸稈顆粒。僅以每噸100元的利潤(rùn)計(jì)算，6000萬噸秸稈顆粒就能夠產(chǎn)生60億元的利潤(rùn)。雖然吳文民在遼寧丹東與安徽六安投資鋼鐵廠與水泥廠，但他認(rèn)為那些產(chǎn)業(yè)都做不大?！澳切┢髽I(yè)只是賺錢，但這個(gè)(秸稈顆粒)產(chǎn)業(yè)可以做大?！眳俏拿駥?duì)《浙商》記者說。

　　那么，秸稈顆粒的銷路如何？吳文民告訴《浙商》記者：“在日本、韓國(guó)市場(chǎng)，秸稈顆粒供不應(yīng)求，到港價(jià)格高達(dá)1000元/噸?，F(xiàn)在中國(guó)有不少秸稈顆粒企業(yè)，但不成氣候，滿足不了市場(chǎng)需求。如果企業(yè)走上正軌，70%的產(chǎn)品可以出口，30%的產(chǎn)品可以內(nèi)銷。沈陽、丹東等地的鍋爐不在少數(shù)，東北地區(qū)的這些鍋爐以后都是我們的潛在客戶。在許多地方，由于環(huán)境保護(hù)的原因，煤炭鍋爐已經(jīng)不讓燒了，但燃燒秸稈顆粒的生物質(zhì)能鍋爐卻允許燃燒。”

　　“我希望這個(gè)項(xiàng)目能夠成為‘省長(zhǎng)項(xiàng)目’！”吳文民對(duì)《浙商》記者說，“秸稈顆粒項(xiàng)目不僅能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還能產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，并且能解決農(nóng)民就業(yè)問題?！闭\(chéng)然，新能源產(chǎn)業(yè)能夠得到相關(guān)部門的扶持，前景廣闊并且相當(dāng)光彩。

　　董鋒希望營(yíng)口鲅魚圈東部地區(qū)的規(guī)劃早日出臺(tái)，他認(rèn)為東部地區(qū)是鲅魚圈打造百萬人口城市的最具潛力地區(qū)。

　　董鋒：打造營(yíng)口最好商圈

　　本刊記者 何曉春

　　10月27日，當(dāng)《浙商》記者見到遼寧省浙江商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司常務(wù)副總經(jīng)理董鋒時(shí)，他正在寫提案。作為營(yíng)口市鲅魚圈區(qū)人大代表，董鋒的桌上擺著一份《關(guān)于加緊東部地區(qū)規(guī)劃出臺(tái)、加快東部開發(fā)步伐的建議》。

　　錢江水利置業(yè)是上市公司錢江水利(600283)的子公司，他們?cè)谡憬⊥馔顿Y的第一個(gè)項(xiàng)目，便是營(yíng)口鲅魚圈錢江五金建材商貿(mào)城。“當(dāng)時(shí)錢江水利剛開始做房地產(chǎn)，浙江的地價(jià)已經(jīng)比較高了，我們就想走出浙江試試水?！倍h對(duì)《浙商》記者說。

　　董鋒把營(yíng)口鲅魚圈比作是浙江臺(tái)州的椒江區(qū)?！芭_(tái)州椒江從一個(gè)小漁村發(fā)展成為大都市，也就用了十多年的時(shí)間。營(yíng)口港是遼寧中部城市群最近的出?？?，我們認(rèn)為鲅魚圈很有潛力。當(dāng)時(shí)國(guó)家振興東北計(jì)劃尚未出臺(tái)，但我們已經(jīng)從消息靈通人士那里了解到這個(gè)政策，覺得這是個(gè)機(jī)會(huì)?！?/p>

　　事實(shí)證明，董鋒的判斷是正確的：營(yíng)口港吞吐量近年來一直以每年30%-40%的速度增長(zhǎng)，到今年能突破1.2億噸。不過，錢江水利置業(yè)遭遇了“水土不服”的命運(yùn)。當(dāng)時(shí)，他們想?yún)⒄照憬揽档闹袊?guó)科技五金城的樣板來做，在營(yíng)口復(fù)制一家“中國(guó)科技五金城”。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，董鋒發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝狈Ξa(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，靠單一的五金類行業(yè)拉動(dòng)市場(chǎng)有相當(dāng)?shù)碾y度。于是把“中國(guó)北方五金商貿(mào)城”更名為“錢江五金建材商貿(mào)城”。

　　錢江五金建材商貿(mào)城位于營(yíng)口鲅魚圈主干道長(zhǎng)江路東頭，沈大高速公路與哈大國(guó)道之間。項(xiàng)目總占地面積為500畝，計(jì)劃投資4億元，是鲅魚圈最大的專業(yè)化市場(chǎng)。目前商貿(mào)城一期已經(jīng)建成了12萬余平方米商業(yè)建筑，實(shí)際投資2.5億元；一共800多個(gè)鋪位，已經(jīng)銷售了70%左右。

　　雖然成本已經(jīng)收回80%，但是擔(dān)心后期招商引資的困難，如今錢江水利置業(yè)已經(jīng)調(diào)整戰(zhàn)略，準(zhǔn)備在后期300多畝土地上開發(fā)住宅地產(chǎn)。董鋒向《浙商》記者透露，經(jīng)過與鲅魚圈經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)的溝通，錢江水利置業(yè)補(bǔ)交了一些錢，把土地的商業(yè)性質(zhì)更改為住宅性質(zhì)。

　　由于錢江五金建材商貿(mào)城周邊并沒有大型樓盤，地價(jià)沒有可比性，但是顯然地價(jià)的溢價(jià)已經(jīng)讓錢江水利置業(yè)收回了成本。目前，鲅魚圈海邊的房子已經(jīng)賣到4000-5000元/平方米，即使以1000元/平方米樓面地價(jià)計(jì)算，地價(jià)就相當(dāng)于每畝60多萬元，而當(dāng)初錢江水利置業(yè)拿地的時(shí)候是10萬元/畝。

　　“有些人勸我們‘炒地’，直接把地賣了就算了?！倍h對(duì)《浙商》記者說，“但我們考慮到作為一個(gè)上市公司，聲譽(yù)比利潤(rùn)更加重要，我們也希望做一件能夠拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的事情，希望扎扎實(shí)實(shí)在鲅魚圈經(jīng)營(yíng)下去，而不是‘撈一把’就走。”

　　董鋒希望鲅魚圈東部地區(qū)的規(guī)劃早日出臺(tái)，他認(rèn)為東部地區(qū)是鲅魚圈打造百萬人口城市的最具潛力地區(qū)?！皷|部地區(qū)現(xiàn)在最欠缺的就是規(guī)劃沒出臺(tái)，相應(yīng)的開發(fā)不確定，但這恰恰留給我們想象的空間。”董鋒對(duì)《浙商》記者說。