任志強(qiáng)：保障房缺失使無支付能力家庭被趕入市場

　　住房公共產(chǎn)品的10年缺失，使那些沒有支付能力、應(yīng)該受到政府保障的家庭被趕入市場

　　文/本刊記者 趙沛楠

　　2007年8月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號，以下簡稱24號文)，這是住房保障政策體系的一個(gè)綱領(lǐng)性文件?！兑庖姟访鞔_給出了3種供給關(guān)系：一是高收入或中高收入家庭用市場化方式、商品化的方式解決住房問題；二是中等或中等偏下收入的家庭靠半市場化的經(jīng)濟(jì)適用住房解決住房問題；三是低收入家庭靠政府廉租房解決住房保障問題。

　　在接受《中國投資》采訪時(shí)，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)說，市場和政府是房地產(chǎn)行業(yè)中涇渭分明的兩種力量，完全不應(yīng)混為一談。“政策已經(jīng)非常明確地告訴社會(huì)，在住房體系中是高收入或中高收入家庭用商品化形式解決住房問題”。

　　任志強(qiáng)分析說，1998年之前，住房政策是福利的實(shí)物分配制度，但并沒有從根本上改善住房條件，反而讓各級財(cái)政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度貨幣化分配的改革是市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的突破。但當(dāng)時(shí)忽視了對低收入無房戶群體保障體系的建立，留下了遺憾。當(dāng)我們試圖用市場化方式解決保障性問題或無強(qiáng)制性約束分層次解決住房的政策，這會(huì)造成公共產(chǎn)品嚴(yán)重的缺失，也會(huì)最終形成住房制度的扭曲。這就導(dǎo)致目前所有的社會(huì)矛盾集中轉(zhuǎn)移于市場化和產(chǎn)業(yè)政策上來，同時(shí)也讓所有行政調(diào)控的板子打在了房地產(chǎn)行業(yè)上。

　　從1998年的23號文件、2003年的18號文件和2007年的24號文件我們可以看到，前兩個(gè)文件中有明確的經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房的需求，但沒有明確責(zé)任與資金保障，因此讓保障性的廉租房成了一句空話，也讓經(jīng)濟(jì)適用住房“飛”出了保障性的軌道，混入到了市場的行列之中，成了富人們財(cái)產(chǎn)性收入的工具和行政性尋租的工具。

　　24號文件明確了政府與市場分工的責(zé)任。2008年溫總理的政府工作報(bào)告也特別強(qiáng)調(diào)了政府與市場責(zé)任的劃分與界定，再一次明確了中國的住房政策，即中高收入家庭靠市場(商品房)，政府會(huì)從富人的商品房中收取巨額的土地出讓金，用以建設(shè)廉租房幫助解決窮人的住房問題。低收入家庭靠政府(廉租房)。中間層介于兩者之間，上端政府幫助進(jìn)市場，下端政府幫助進(jìn)保障(分別為限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用住房)。隨后政策又?jǐn)U大到有了兩限房、公租房等以幫助或保障這一層人群，來提高他們的改善能力。

　　但公共產(chǎn)品的10年缺失，卻將買房這個(gè)本該由是否有完全或部分支付能力而決定的問題變成了必需，使那些沒有支付能力、應(yīng)該受到政府保障的家庭也被趕入市場，并成為其中的爭搶者。

　　什么時(shí)候與什么價(jià)位購房是與支付條件和預(yù)期收入能力相關(guān)的事，卻在市場中成了投資者的討價(jià)還價(jià)。更多的人不是以需求為前提，而是以房價(jià)是否能產(chǎn)生更多盈利的討論，讓消費(fèi)觀念產(chǎn)生了嚴(yán)重混亂。

　　資料

　　住房保障政策十年路

　　1998年7月3日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確提出改革目標(biāo)：“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”。

　　2003年9月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，“住房供應(yīng)主體”被商品房所替代，與1998年的房改政策產(chǎn)生了分歧。

　　2005年《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》也就是人們熟知的“國八條”在3月26日發(fā)出，文件清晰傳達(dá)了對房價(jià)上漲過快的憂慮。一個(gè)月后，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式提出8項(xiàng)措施來引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，以達(dá)到平抑房價(jià)、促進(jìn)穩(wěn)定的目的。隨后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等7部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，意見要求，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)?！凹訌?qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”。

　　2006年5月17日，溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施，即“國六條”。12天后，建設(shè)部等9部委聯(lián)合下發(fā)的“37號文”出臺，對“國六條”逐條進(jìn)行細(xì)化。這項(xiàng)措施在商品房建設(shè)的面積比例上進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，以中小戶型為主，重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問題，為經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的后續(xù)建設(shè)做了鋪墊。

　　2007年8月7日，國務(wù)院通過《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”，將住房保障投資重心由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)轉(zhuǎn)向廉租房建設(shè)。《若干意見》對經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象進(jìn)行規(guī)范，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。

　　2007年8月24-25日，國務(wù)院召集各部委及省級相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人參加的全國性住房工作會(huì)議在京召開，建立包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在內(nèi)的“多層次的住房保障體系”成為此次會(huì)議重點(diǎn)研究的內(nèi)容。

　　2008年12月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求加大保障性住房建設(shè)的力度，爭取用3年時(shí)間基本解決城市低收入家庭住房的困難和棚戶區(qū)改造工作。

　　2009年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，對解決747萬戶城市低收入家庭住房困難問題作出全面部署，準(zhǔn)備以實(shí)物方式解決556萬戶住房問題，發(fā)放貨幣補(bǔ)貼191萬戶。