突圍資金困境 房地產(chǎn)開發(fā)商試水私募化融資

　　由于信貸、信托、股市等融資閥門收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商未來的現(xiàn)金流問題引發(fā)了業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。日前，盛世神州房地產(chǎn)投資基金在京成立。這是在私募陽光化后，北京第一家由開發(fā)商發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金。在盛世神州成立前不久，國內(nèi)已經(jīng)有三四家類似的基金成立。在傳統(tǒng)融資渠道四面受擠壓的困境下，開發(fā)商正試圖以私募化融資突出重圍，甚至有人稱，今年將是房地產(chǎn)業(yè)融資的一個基金年。

　　私募融資興起

　　3月8日，北京第一家以房地產(chǎn)項目股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的房地產(chǎn)私募投資基金——盛世神州房地產(chǎn)投資基金成立，開啟了北京房企探索私募化融資的道路。加盟該基金的有復(fù)地集團董事長范偉、陽光100置業(yè)集團總裁易小迪等多位房地產(chǎn)老總。據(jù)介紹，該基金首期融資規(guī)模為5億元。

　　無獨有偶，金地集團（600383）董事長凌克在近期召開的2009年業(yè)績說明會上也表示，集團將和投資伙伴共同發(fā)起人民幣基金，主要投資于住宅產(chǎn)業(yè)，期望三年人民幣基金管理的規(guī)模達到80-100億元。“現(xiàn)在的房企有幾種產(chǎn)業(yè)擴展方式，其中一種是向房地產(chǎn)金融和投資方面擴展。”凌克表示，房地產(chǎn)的金融化勢在必行，未來會有專門從事房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理公司。金地集團總裁張華綱則透露，金地集團發(fā)起私募基金的合作伙伴可能是瑞銀等金融機構(gòu)。

　　而據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生介紹，在盛世神州成立之前，國內(nèi)已經(jīng)有三四家類似的基金于近期成立。

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司董事長張民耕表示，北京這種一線城市，以前有4000多家開發(fā)商，現(xiàn)在有項目在手的公司可能不到500家。中小開發(fā)商都被擠出到二三線城市。私募基金的主要合作對象將是這些二三線的中小開發(fā)商。他表示，成立私募基金可以引導(dǎo)社會資金進入房地產(chǎn)市場，讓民間資金分享房地產(chǎn)行業(yè)成長的紅利，從而促進行業(yè)存量增長，使民間資金成為中國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定器。

　　張民耕還認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)是單一、全能型的開發(fā)模式，從籌集資金投入、建設(shè)、分紅到最后的風(fēng)險都由一家開發(fā)商承擔(dān)，風(fēng)險非常集中。而美國的投資者、開發(fā)商、建筑商、營銷商的分工非常清晰，專業(yè)化程度很高。設(shè)立私募基金，有利于開發(fā)商集合社會各個渠道的資源，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自身的金融屬性。

　　“今年將是一個基金年。”一位基金界資深人士表示，2007年6月，有限合伙企業(yè)法正式頒布，這為發(fā)展合伙制企業(yè)打下了基礎(chǔ)。經(jīng)過幾年的籌備，目前不少開發(fā)商都打算在地產(chǎn)私募領(lǐng)域一試身手，尤其是沿海發(fā)達城市。

　　突圍資金困局

　　房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資能力對于行業(yè)發(fā)展具有舉足輕重的作用。但是，目前開發(fā)商的融資渠道，包括信貸、股市、信托等都受到擠壓。已經(jīng)上市的公司還基本沒有資金問題，大品牌的公司影響也不大，最困難的是中小企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)私募化融資，可以說是突圍現(xiàn)行融資困局的舉動。

　　目前，我國開發(fā)商的融資渠道十分單一，最主要的是依靠銀行信貸，高負(fù)債成為開發(fā)商的普遍生存現(xiàn)狀。當(dāng)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率較高時，不僅增加了企業(yè)的自身風(fēng)險，也使銀行貸款的風(fēng)險加大。國家為防止出現(xiàn)大量銀行壞賬，頻頻對信貸出招，給開發(fā)商帶來了融資壓力。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該年資金來源5.71萬億元，其中，國內(nèi)貸款1.13萬億元；個人按揭貸款8403億元。就此估算，直接與信貸相關(guān)的資金約1.97萬億元，占房企資金來源的34.5%。今年前兩個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源1.05萬億元，其中，國內(nèi)貸款2489億元；個人按揭貸款1443億元，信貸資金達到房企資金來源的37.6%。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，剔除ST公司后，38家公布2009年年報的上市房企資產(chǎn)負(fù)債率達到68.21%，較2008年同期增長了1.14個百分點。有16家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過了70%。

　　由于長期依賴信貸資金，開發(fā)商的資金鏈深受銀行信貸政策的影響。在銀根收緊的背景下，不少開發(fā)商已經(jīng)感受到了融資壓力。根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，2月份人民幣新增貸款7001億元，僅僅是1月份新增貸款1.39萬億元的一半，比去年同期大幅下降了3714億元。

　　東海證券研究員李志兵指出，今年新增信貸的目標(biāo)為7.5萬億元，按照均衡信貸投放的比例，一季度的新增貸款應(yīng)該控制在2.25萬億元左右。目前，前兩個月的新增貸款已達2.09萬億元，導(dǎo)致3月份的信貸調(diào)控壓力增大。

　　在對銀根收緊的同時，銀監(jiān)會也開始嚴(yán)格控制包括信托、金融租賃以及財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)的融資項目，并追溯之前的違規(guī)貸款。即便是房地產(chǎn)上市公司，由于監(jiān)管層收緊審批，已有半年多未能實施再融資。

　　“現(xiàn)在明顯感覺融資變難了。”北京一家民營房企的負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者，目前企業(yè)的資金頭寸比去年緊張了很多。“信貸收緊了，大型企業(yè)可能還好些，中小房企的日子普遍不好過。銀行貸款很難拿到，原本計劃走信托或者財務(wù)公司融資也更難操作了。在加快開發(fā)的同時，擔(dān)心后續(xù)資金跟不上。”

　　張民耕介紹，從國外的經(jīng)驗看，房企從銀行借款的比例很少，主要是通過與各種基金合作。國外的基金品種非常多，大型開發(fā)商與基金通常結(jié)成長期合作關(guān)系。房地產(chǎn)私募基金為我國提供了一種新的模式和渠道。從長遠(yuǎn)看，私募基金吸收了社會資源，使原本炒盤炒地的資金流入開發(fā)領(lǐng)域，解決了社會資金的出路，同時也滿足了企業(yè)的資金需求。對于銀行、信托等機構(gòu)則創(chuàng)造了一個避險工具，使風(fēng)險不再過度集中于金融領(lǐng)域。

　　監(jiān)管亟待完善

　　私募基金雖然在我國已有幾年的發(fā)展，但是以房地產(chǎn)為投資對象的私募基金并不多見，而由開發(fā)商作為發(fā)起人的更是剛剛起步。分析人士指出，對于這一尚處探索階段的新興事物，相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)管措施還有待完善。

　　張民耕介紹，目前房地產(chǎn)私募基金的資金來源還只是面向高端，例如盛世神州的投資門檻就是500萬元，而且在注冊基金管理公司時要經(jīng)過多道審批。首先要通過北京股權(quán)投資基金協(xié)會，這是民間行業(yè)的自律組織；然后通過北京市金融局審查，最后才到工商局。對于基金的風(fēng)險管理，重點在于加強成本控制、資金運用和項目篩選。“由于基金的管理者都是有經(jīng)驗的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，所以有一定的優(yōu)勢。”

　　中央財經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授指出，房地產(chǎn)私募基金作為一種全新的融資方式，滿足了開發(fā)商和社會的需求，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是在實際操作領(lǐng)域還需要進一步規(guī)范。應(yīng)該重點關(guān)注私募基金的績效考核和治理結(jié)構(gòu)，尤其是風(fēng)險的控制和管理。國家應(yīng)該建立健全相關(guān)政策法律，保護投資者的利益。