王健林：智闖奪命島

　　在國家調(diào)控之手的影響下，最具希望的財富之地，迅速變成遍布荊棘的奪命島。而新首富王健林，是大浪淘沙后的金光初現(xiàn)，還是產(chǎn)業(yè)沒落前的末世皇帝？

　　■文/本刊記者 張山斯

　　在眾多的行業(yè)中，地產(chǎn)是一個充滿了矛盾和悖論的行業(yè)。

　　一方面，它承載著為人們提供最基本、最必需、最廣泛的生活條件的功能，另一方面，它又承擔(dān)了來自消費(fèi)者最尖酸、最刻薄、最憤恨的指責(zé)；一方面，它無聲地承擔(dān)了地方政府土地出讓高成本的壓力，另一方面，它還要承擔(dān)來自政府與民間對于高房價的集體聲討。

　　得益于這個行業(yè)產(chǎn)品的特殊屬性，以及剛硬和廣泛的消費(fèi)需求，早期的地產(chǎn)大佬們幾乎插根扁擔(dān)都能開花；然而在國家調(diào)控之手的影響下，最具希望的財富之地，迅速變成遍布荊棘的奪命島。

　　2010年4月中旬，國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，地產(chǎn)新政對于二套房的首付款和貸款利率的嚴(yán)苛規(guī)定，是歷來地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一次。這一舉動，預(yù)示著國家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去。

　　而就在地產(chǎn)新政出臺不久，2010年新財富富豪排行榜發(fā)榜，成為大陸首富的赫然是萬達(dá)集團(tuán)的王健林。

　　順境之中，很難有自發(fā)的思變。而環(huán)境的變化，卻會使提前布局者的智慧浮出水面。王健林，是大浪淘沙后的金光初現(xiàn)，還是產(chǎn)業(yè)沒落前的末世皇帝？

　　王健林身上藏著有關(guān)一個行業(yè)如何轉(zhuǎn)型的密碼，萬達(dá)的身上則刻著局勢逆轉(zhuǎn)之前的謀篇布局。

　　王健林成為新首富

　　王健林的“富甲天下”除了直接的數(shù)字優(yōu)越，還有著另外一種意義：迄今為止，王健林是極個別未登陸資本市場即問鼎首富寶座的富豪。榜單對于王健林的估算，不過基于去年的第二輪私募融資、以及工商資料得來——只計(jì)算了商業(yè)地產(chǎn)部分，對其全產(chǎn)業(yè)鏈的價值還未納入，更何況上市后財富規(guī)模將大幅翻倍。

　　2009年9月，萬達(dá)旗下的商業(yè)地產(chǎn)板塊——大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司完成了兩輪私募，第二輪私募價格達(dá)到17元/股，王健林以其本人及名下的萬達(dá)集團(tuán)合計(jì)持有大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)23.597億股，按照第二輪私募價格計(jì)算，其財富市值達(dá)到401.1億元，榮登本年度新財富500富人榜首富寶座。一旦成功上市，這個數(shù)字還將成倍增長。然而，這部分資產(chǎn)也只是王健林龐大商業(yè)帝國的一部分，其持有的另外兩大支柱產(chǎn)業(yè)：百貨和文化院線資產(chǎn)額也不容小覷，2009年萬達(dá)院線的票房收入居全國第一。

　　而相比之下，在財富數(shù)字上難以望其項(xiàng)背的富豪們，財富的計(jì)算方式也顯示著明顯的差距。其中，排名第二的許家印和排名第九的吳亞軍之所以財富迅猛增長，主要受益于旗下公司2009年赴港上市帶來的財富放大效應(yīng)；而排名第三的張茵，之所以能夠緊隨其后，是因?yàn)槠煜戮笼埣垬I(yè)的股價一年中飆升近20倍。

　　萬達(dá)的商業(yè)模式

　　同樣置身于地產(chǎn)領(lǐng)域，為什么王健林與眾多的地產(chǎn)大佬們拉開了這么大的距離？答案就在于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　什么是商業(yè)地產(chǎn)？簡單地說，2001年，你在萬達(dá)的房子里逛沃爾瑪就是商業(yè)地產(chǎn)。2009年，你在萬達(dá)廣場看《阿凡達(dá)》、品美食、看美女就是商業(yè)地產(chǎn)。

　　22載50余城，萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”和城市綜合體的全新模式，用實(shí)力的腳步丈量并定格了一座座城市的中心。而成功的關(guān)鍵，在于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式擁有三大核心競爭力。

　　訂單管理方式。萬達(dá)首創(chuàng)訂單地產(chǎn)，追隨者似乎也頗多，可是效果大不同。以凱德嘉信茂為例，其奠基到開業(yè)將近一年半的時間，商鋪空置率還是高達(dá)50%，而萬達(dá)一般在開業(yè)前商鋪區(qū)域就全部售罄。凱德在訂單，但不是訂單管理。用王健林的話說，訂單管理的精髓是“先租后建”，萬達(dá)訂單不是像凱德成立個商業(yè)咨詢公司招商那么簡單，它講求跟租戶的同步：一同選址，一同設(shè)計(jì)，一同運(yùn)營，一同物業(yè)管理。很多國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商學(xué)萬達(dá)時只知其一不知其二，以為學(xué)了一個環(huán)節(jié)就是訂單管理了。萬達(dá)的訂單管理有自己的“四項(xiàng)基本原則”：一是聯(lián)合協(xié)議，二是平均租金，三是共同設(shè)計(jì)，四是先租后建。這是其商業(yè)模式的特色之一。

　　前瞻產(chǎn)品導(dǎo)向。其實(shí)，萬達(dá)一出生就有了產(chǎn)品前瞻的基因。這個基因在商業(yè)地產(chǎn)模式里更為突出，萬達(dá)產(chǎn)品已歷經(jīng)單店、組合店兩代，目前處在城市綜合體的產(chǎn)品階段。國內(nèi)少數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商在模仿萬達(dá)做城市綜合體，大部分地產(chǎn)商的產(chǎn)品還停留在第二代甚至第一代，萬達(dá)卻已經(jīng)開始做第四代產(chǎn)品的研究。這個模式導(dǎo)向的真正含義是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外延不斷擴(kuò)大，從而造就更多適合時代發(fā)展的新產(chǎn)品，讓開發(fā)的速度快過被模仿的速度。這是萬達(dá)商業(yè)模式成功的重要原因之一。

　　全產(chǎn)業(yè)鏈視角。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈包括投資、開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。很多開發(fā)商會“專注”于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的某個環(huán)節(jié)。結(jié)果在上下游配套商不成熟、鏈條連接不緊密的情況下屢屢斷鏈。王健林深知其道，在目前的商業(yè)地產(chǎn)階段，以全產(chǎn)業(yè)鏈視角運(yùn)作，貫穿上下游才是真正的“專業(yè)、專注”。萬達(dá)立足開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，成立規(guī)劃院、成本控制等集團(tuán)職能部門。向上聯(lián)通投資鏈條，通過私募等方式讓自己成為直接投資方，通過戰(zhàn)略合作、提前招商使合作方成為間接投資方。向下使設(shè)計(jì)建設(shè)環(huán)節(jié)與運(yùn)營環(huán)節(jié)達(dá)成無縫連接，采用集團(tuán)直接控制的商業(yè)管理部門加強(qiáng)這個環(huán)節(jié)。王健林在產(chǎn)業(yè)鏈方面做加法，這也是區(qū)別他人的精髓之一，這樣能打通商業(yè)地產(chǎn)的任督二脈。

　　新政下的萬達(dá)

　　嚴(yán)苛的地產(chǎn)新政一出臺，地產(chǎn)市場立即彌漫著一種蕭殺的氣息。雖然大多數(shù)地產(chǎn)商還在靜觀其變，新政的影響尚未直接體現(xiàn)在房價的變化上，但是交易量的急劇萎縮已經(jīng)宣告了新政的彪悍。一時之間，行業(yè)內(nèi)充滿著悲觀的情緒。

　　而事實(shí)上，就像政府不該以一刀切的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場一樣，對于地產(chǎn)行業(yè)未來的判斷也不該是一刀切的悲觀。不同區(qū)域的市場成熟度差異、產(chǎn)品需求的多樣化以及地產(chǎn)商不同的競爭優(yōu)勢，都為這個行業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了不同的機(jī)遇。

　　雖然王健林在接受采訪的時候也坦言，新政的影響將體現(xiàn)在3個月之后的市場反應(yīng)，而且明確提出商品房市場需求將至少萎縮1/3，但是行業(yè)中仍然對萬達(dá)地產(chǎn)充滿信心。

　　隨著新政對房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來將會出現(xiàn)越來越多的高密度小戶型產(chǎn)品，大戶型將逐漸稀缺，進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域以投資為主的資金并不會立即消散，新政將推動它們向大戶型房產(chǎn)、商業(yè)價值更高、更具長期投資價值的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，資金的支付模式也將更多地向全款投資轉(zhuǎn)變。

　　新政出臺短短一個月之后，這種市場判斷在萬達(dá)已經(jīng)得到證明，有不少業(yè)主購買了多套房產(chǎn)，甚至有業(yè)主買下了整層樓。對于多次置業(yè)者，由于近期多套房貸政策可謂史上最嚴(yán)的調(diào)控，手里資金充裕的購房者大多選擇全款投資買房，因?yàn)榻趪叶啻握{(diào)整了存貸款利率，高利息的落差使得按揭購房不劃算。目前，在萬達(dá)投資買房的業(yè)主一次性付款比例高達(dá)50%。

　　萬達(dá)廣場的住宅之所以被稱為“投資型物業(yè)”，就是因?yàn)樗栏皆谧陨沓鞘芯C合體之上。與商業(yè)互為資源，相互借勢，這一“萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)”優(yōu)勢使其投資更有保障，更受投資者青睞。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期政府出臺的一系列政策主要針對短期的投資行為，比如提高首付比例及利率、征收房產(chǎn)稅等，但這對正常的長期投資行為影響不大。在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的幅度會減慢。因此，住宅投資前景應(yīng)以長線持有為最佳。