倫敦：置之死地而后生的復(fù)興

　　這座霧都20多年來奇跡般的復(fù)興并非一個美好的故事，由私營部門實現(xiàn)公共目標(biāo)的局限性、由房地產(chǎn)刺激城市復(fù)興的泡沫化都是曲折的一部分

　　□ 記者 馮禹丁

　　在2010上海世博會園區(qū)中，英國館絕對可以算是一個最“酷”的所在。整個建筑高20米，遠(yuǎn)觀像是一株隨風(fēng)搖曳的蒲公英，它由60858根纖細(xì)透明、長達(dá)7.5米的亞克力“觸須”組成，每根“觸須”頂端都內(nèi)嵌著不同的植物種子。觸須會像光纖那樣傳導(dǎo)光線以提供內(nèi)部照明，營造出敞亮肅穆的空間感。晚間，自觸須乃而出的光，讓整個展館散發(fā)出迷人的綽影。

　　“我們相信，英國館會成為世博園區(qū)最有吸引力的一個館?！鄙虾Ｊ啦^貿(mào)易投資戰(zhàn)略主管龐大維(David Percival)4月中旬在接受《商務(wù)周刊》采訪時說。5月1日世博會開幕之后，名為“種子圣殿”的英國館門前果然人滿為患，兩三千人排隊等候進入，平均等候時間為3小時，多則甚至要排6個小時。以至于英國駐上海副總領(lǐng)事雅克·布克女士不得不在媒體上呼吁，“我們不鼓勵人們排隊6小時來看英國館?！?/p>

　　在龐大維看來，英國館的迷人之處不僅在于它的外形創(chuàng)意，更體現(xiàn)于它對未來城市可持續(xù)發(fā)展理念的理解和獨特演繹。英國館的主題是“讓自然走進城市”，其內(nèi)嵌的種子超過26萬顆，涵蓋了900個品種，全部來自中國科學(xué)院昆明植物研究所的野生生物種子資源庫。昆明植物所2004年與英國合作開發(fā)“千年種子銀行”項目，計劃到2020年收集和保存世界上25%的野生花木物種。龐大維說：“種子代表了可持續(xù)發(fā)展的理念，代表自然的多樣和生命的潛能，每天地球上有100多種物種在消失，人類在發(fā)展中一定要留住這些朋友?！?/p>

　　倫敦的磨難

　　英國首都倫敦是1851年第一屆世博會的舉辦地，它曾作為工業(yè)革命和“大城市病”、貧民窟的首發(fā)地而聞名于世。歷史上的倫敦所經(jīng)歷的磨難濃縮了人類城市史上的黑暗一面，它曾經(jīng)歷過死亡7萬人以上的大鼠疫，直到一間面包房里躥出的火苗引燃了一場席卷倫敦的大火，這場長達(dá)數(shù)周、奪去8人性命的火災(zāi)意外終結(jié)了鼠疫的肆虐，而災(zāi)后重建更令倫敦經(jīng)濟得以階段性復(fù)蘇。

　　歷史上的倫敦似乎總是在重復(fù)著類似的塞翁失馬戲劇。比如它曾幾個世紀(jì)都籠罩在“黃色濃霧”之中，1952年12月的那場4天4夜的大霧甚至奪取了成百上千條生命。災(zāi)難迫使政府制定《公共健康法》、《清潔空氣法案》等一系列嚴(yán)苛法律，推動倫敦將重工業(yè)轉(zhuǎn)移，向無污染的金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)在倫敦早已不是“霧都”，其空氣質(zhì)量居于全球城市前列。

　　倫敦曾經(jīng)是世界上交通最擁堵的城市，也是最早陷入似乎無解的交通困境的國際大都市。但同時倫敦也是軌道交通、地鐵系統(tǒng)和道路擁堵費征收的首吃螃蟹者，市中心擁堵狀況不斷得到改善。倫敦?fù)碛腥澜缱罟爬弦沧畎l(fā)達(dá)的12條地鐵和軌道交通系統(tǒng)，即將于今年10月開工的十字鐵路(Cross Rail)將成為歐洲最大的交通建設(shè)項目。如今90%的倫敦人都乘坐公共交通工具上下班，只有44%的倫敦市民擁有私家車，市長鮑里斯·約翰遜正在引導(dǎo)整個城市的自行車革命，倫敦市民可以從全市400個自行車?？奎c的6000輛自行車中任意租借一輛。

　　作為制造業(yè)基地和港口貿(mào)易中心的倫敦，最早感受到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和內(nèi)城衰退的“空心化”沖擊，但歷經(jīng)艱辛之后的最終復(fù)興帶動了整個大倫敦重回世界之巔。如今倫敦被稱為“世界城市”(World City)，有著40%的城市綠化率，對于金融業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)的吸引力無人能及，它擁有世界上最大的保險市場，最大的黃金租賃市場，最大的船舶經(jīng)紀(jì)市場以及比任何其他城市都多的外資銀行和投資公司，以至于日本的銀行在倫敦的數(shù)量比在東京還多，美國銀行在倫敦的數(shù)量比在紐約還多。英國富時100指數(shù)中一半的企業(yè)和歐洲500強中超過1/5的公司在倫敦設(shè)立總部，而世界500強中75%的企業(yè)都在倫敦設(shè)有辦公室。另外，倫敦是音樂、時尚、廣告和設(shè)計行業(yè)的國際門戶，在會計和法律等專業(yè)性服務(wù)行業(yè)方面也處于世界領(lǐng)先水平，它還擁有42家學(xué)術(shù)性機構(gòu)和數(shù)以萬計世界頂級研發(fā)人才。倫敦還是最大的碳交易發(fā)生地。它的目標(biāo)是到2025年二氧化碳排量減少60%。

　　本屆世博會上，英國館的展示主題包括“綠色城市”、“開放城市”和“活力城市”，用這三個詞來形容今天的倫敦再恰當(dāng)不過。倫敦也在世博會“城市最佳實踐區(qū)”(UBPA)的零碳館(ZED Pavilion)內(nèi)設(shè)立了“倫敦，低碳之都”，展示倫敦在城市可持續(xù)發(fā)展上所取得的成就。零碳館項目的原型來自于“全球首個零二氧化碳排放社區(qū)”倫敦南部的貝丁頓社區(qū)。倫敦發(fā)展署駐上海首席代表趙冰冰向《商務(wù)周刊》介紹，倫敦還將展覽題為“打開倫敦”的26個創(chuàng)意旅行箱，向世人展示他們?nèi)绾螌h(huán)保理念貫穿到城市生活的點點滴滴。

　　“倫敦是一個焦點，當(dāng)代關(guān)于城市的很多動態(tài)研究都匯聚于倫敦?！蓖瑵髮W(xué)城市與規(guī)劃學(xué)院教授童明告訴《商務(wù)周刊》，“從1990年代開始，倫敦經(jīng)歷了一個很大的再生和轉(zhuǎn)折，已經(jīng)從老邁、遲緩、沒落的代表變成了一座最有活力的城市?！?/p>

　　但倫敦提供的最重要經(jīng)驗或許是，“奇跡般的復(fù)興絕不是一帆風(fēng)順的，而是曲折甚至多災(zāi)多難的”。

　　完全非正統(tǒng)的處方

　　倫敦城從衰退到復(fù)興的變遷，發(fā)生在20世紀(jì)中后期制造業(yè)由英美等國向愛爾蘭、以色列和東亞轉(zhuǎn)移的歷史語境之下。此前的百年，英國的海洋霸主和工業(yè)領(lǐng)先地位，使倫敦成為世界上最繁忙的港口和工業(yè)基地，繁忙到倫敦橋上橋下經(jīng)常發(fā)生大規(guī)模交通堵塞。但隨著英國工業(yè)體系的衰退和集裝箱海運的興起，“二戰(zhàn)”后，臨海的港口代替了倫敦的貿(mào)易中心地位，倫敦的碼頭關(guān)閉速度比開張的還要快?！?950-1960年代是東京和紐約大發(fā)展的時期，而倫敦則處于衰退中?！蓖髡f。

　　1961-1971年，英國制造業(yè)和運輸業(yè)也先后陷入衰落，整個大倫敦區(qū)有50多萬人失業(yè)。加上英國政府推行的“新城運動”加劇了過度郊區(qū)化，當(dāng)時倫敦的3萬名碼頭工人中只有3000人留下來。1970年代和1980年代的大蕭條，更沉重打擊了英國經(jīng)濟，大部分制造業(yè)基地消失，重工業(yè)企業(yè)如貝克頓煤氣公司、格林尼治煤氣公司相繼關(guān)閉，以港口為基地的工業(yè)開始萎縮。1971-1981年，整個英國損失了200萬個工廠就業(yè)崗位，到1981年，倫敦港區(qū)失業(yè)率達(dá)到18.6%，整個碼頭區(qū)最后一個老碼頭——最大的“皇家碼頭”也正式宣布關(guān)閉。

　　1970年代末時，所有的英國大城市都出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象：以廢棄的工業(yè)或倉庫廢墟為特征的大塊空白或半空白土地等待著再開發(fā)。大多數(shù)這類土地都是公有或半公有的，當(dāng)?shù)厥姓块T計劃將其用于住房或修路，但由于受制于財政削減或公眾反對而無法施行。撒切爾政府的環(huán)境國務(wù)大臣邁克爾·赫塞蒂納回憶他1973年飛過港口區(qū)的所見：“緊鄰著倫敦內(nèi)城的繁華，是幾百英畝荒涼的港口、碼頭和倉庫等的空虛和無助。有各種委員會、報告、討論，但令人震驚的是，沒有人做出有效的事情，沒有人負(fù)責(zé)?！?/p>

　　1977年，在一次英國皇家城市規(guī)劃協(xié)會會議上，著名城市規(guī)劃學(xué)家彼得·霍爾談?wù)摮鞘兴ネ藭r說，“人們已經(jīng)看到一些最大城市地區(qū)的發(fā)展在減速、停滯，然后倒退，失去了人口和就業(yè)?！北M管霍爾認(rèn)為沒有哪一種處方能夠真正讓這種地區(qū)起死回生，但他還是提出了一個“完全非正統(tǒng)的極端激進的處方”——自由港(Freeport)解決方案，即挑選某個小片地區(qū)進行各種嘗試，不對其進行約束，這一方案“將以正大光明的自由企業(yè)為基礎(chǔ)，官僚主義將被控制到絕對的最少”。

　　1979年撒切爾夫人領(lǐng)導(dǎo)的保守黨上臺執(zhí)政后，實行了私有化、去監(jiān)管化、減稅等一系列新政，對城市建設(shè)的政策也轉(zhuǎn)向以市場為主導(dǎo)，鼓勵私有資本介入城市開發(fā)。1980年，英國政府采納了霍爾的方案，引入“企業(yè)區(qū)條例”。根據(jù)該方案，英國政府在1980-1981年間制定了15個“企業(yè)區(qū)”，入駐這些區(qū)域的公司可以享受100%的資本折讓，以及工業(yè)和商業(yè)建筑減稅、免征土地開發(fā)稅，以及免除許多常規(guī)規(guī)劃和管理限制。

　　同年，《英國地方政府規(guī)劃與土地法》獲得通過，授權(quán)國家環(huán)境部建立城市開發(fā)公司(UDCs)，取代地方政府來負(fù)責(zé)城市開發(fā)區(qū)(UDA)的工作，并賦予UDCs一系列權(quán)力，其中包括：經(jīng)國務(wù)大臣和有關(guān)部長批準(zhǔn)后，UDCs可以不經(jīng)公眾聽證，即可獲得屬于公共部門的土地。對于為什么要成立UDCs，赫塞蒂納解釋說：“我們?nèi)∠怂麄?指地方政府部門)的權(quán)力，因為他們制造了如此多的混亂，他們是一群把事情徹底弄糟的人。他們有咨詢委員會、規(guī)劃委員會、聯(lián)絡(luò)委員會甚至討論委員會，但他們什么也沒干。”

　　第一批UDCs的試點選在了利物浦和倫敦東南部道克蘭地區(qū)，1981年，英聯(lián)邦政府成立了半官方性質(zhì)的“都市綜合體開發(fā)商”倫敦道克蘭發(fā)展公司(LDDC)，致力于復(fù)興衰敗的道克蘭港區(qū)。截止1988年，英國共批準(zhǔn)成立了11個UDCs。

　　道克蘭位于倫敦東部，離市中心不過8公里，西起著名的倫敦塔橋東至皇家碼頭，坐擁22平方公里土地，沿著泰晤士河河岸線長達(dá)80公里。原本是一個有許多功能居住區(qū)和大量倉庫的工業(yè)碼頭，但由于和倫敦交通體系分離，當(dāng)時道克蘭及其周圍社區(qū)實質(zhì)上遠(yuǎn)離了倫敦中心區(qū)而變得日益貧窮。其河邊是雜亂的土地及110幢破舊建筑物，約60%的工業(yè)用地和水域被荒廢，那些不愿意也無資金再開發(fā)的公共部門占用了大部分土地，私人部門僅占有相對極少的土地。1971—1981年間，該地區(qū)人口數(shù)量下降了18.15%，失業(yè)率比倫敦城內(nèi)高113%，83%的居民住在出租房里。

　　一開始LDDC對道克蘭的開發(fā)并不成功。它先設(shè)計了一個寬泛而靈活的以需求為導(dǎo)向的開發(fā)框架，但由地方公眾社區(qū)團體成立的道克蘭聯(lián)合委員會反對CDDC提出的道克蘭規(guī)劃方案，環(huán)境、土地和交通問題阻礙了投資者在該區(qū)的投資，政府也無法拿出資金購買土地。

　　隨后LDDC通過大規(guī)模的通訊和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了道克蘭區(qū)域的投資環(huán)境。它修建輕軌將其與倫敦地鐵線聯(lián)通，建設(shè)公路干線并聯(lián)接到全國高速公路網(wǎng)等；其次，LDDC利用公共資金作為杠桿，將土地以比市場平均水平低的價格出讓給開發(fā)商，成功地吸引了私人投資。1980年代，英國經(jīng)濟開始回暖，道克蘭開發(fā)區(qū)土地的商用價值大大提升，LDDC從土地增值中獲得了巨大利益，土地價格從1981年的8萬英鎊/英畝(約合19.8萬英鎊/公頃)上漲到1988年的400萬英鎊/英畝。通過分期開發(fā)住宅、商業(yè)物業(yè)等所獲得的收益滾動開發(fā)，到1991年3月，LDDC已經(jīng)購買了2109英畝土地，占道克蘭總面積的40%。其中483英畝用于基礎(chǔ)設(shè)施，1225英畝出售給私營部門用于開發(fā)。1981-1987年，LDDC共投入公共資金3.8億英鎊，吸引了20億英鎊的私人投資。道克蘭因此成為1980年代“杠桿規(guī)劃”的最杰出案例，和其他城市內(nèi)城復(fù)興的樣板。

　　道克蘭的“華彩篇章”

　　1985年，道克蘭開始揭幕它的“華彩篇章”——金絲雀碼頭，它原是西印度碼頭的一座倉庫，用來儲存來自加勒比西印度群島的香蕉和甘蔗，以及來自加納利群島的水果，但后來它變成了一個880萬平方英尺的辦公區(qū)，創(chuàng)造了約4萬個就業(yè)崗位。記者把它描述為“泰晤士河上的九龍”。

　　金絲雀碼頭開發(fā)項目最初的推動者是三家美國銀行組成的財團，但在1987年中期，其中的一家撤出，融資失敗。隨后LDDC與另一家總部位于多倫多的開發(fā)商奧林匹亞和約克(O&Y)達(dá)成合作。O&Y公司擅長大規(guī)模的公私合營，即由它提供融資，政府提供廉價土地，一起創(chuàng)造新的城市中心，比如它曾運作過紐約的曼哈頓世界金融中心。

　　在金絲雀碼頭，O&Y故伎重施，買斷租約以吸引倫敦中心區(qū)以外的公司遷往道克蘭，比如勸說美國運通公司從倫敦布勞德蓋特(Broadgate)遷來。金絲雀碼頭成為倫敦城的一個延伸部分，就像曼哈頓成為華爾街的附屬品一樣。

　　但倫敦城決心保衛(wèi)自己的金融中心地位以應(yīng)對道克蘭的威脅。他們重新開發(fā)炮臺街(Cannon Street)，1985—1987年間，倫敦城批準(zhǔn)了5倍于之前3年的辦公面積。這三年，道克蘭增加了260萬平方英尺的辦公面積，而倫敦城增加了1650萬平方英尺。1991年，62萬平方米的辦公建筑圍繞著倫敦城形成了一個完整的環(huán)形。

　　此時誰也沒有想到，這場競爭將是一場大蕭條的殉葬品。1990年，始于美國席卷全球的經(jīng)濟蕭條來臨，之后三年里，倫敦的金融和商業(yè)服務(wù)業(yè)工作崗位減少了9萬個，倫敦及其周邊的辦公區(qū)面積空置了1/6，許多美國銀行從倫敦撤離。到1992年4月，倫敦中心區(qū)和道克蘭辦公樓的空置率已經(jīng)達(dá)到18%，在道克蘭空置率更達(dá)到50%，金絲雀碼頭超過40%，許多正在開發(fā)的碼頭和廣場項目停止，多家開發(fā)商破產(chǎn)。

　　其中最為轟動的悲劇者就是O&Y。1992年夏天，400萬平方英尺的金絲雀碼頭建成，但53%的辦公樓和幾乎所有的零售商業(yè)面積未能出租出去。作為紐約最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主，O&Y擁有180億美元的資產(chǎn)，但恐慌的銀行拒絕向其發(fā)放貸款，過于依賴短期貸款使得資金鏈斷裂的O&Y于當(dāng)年5月14日在加拿大登記破產(chǎn)，13天后，它在倫敦的宏偉工程被托管。

　　這次挫折使人們開始反思“由私營部門實現(xiàn)公共目標(biāo)的局限性”。“道克蘭的經(jīng)驗暴露了過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展來刺激城市復(fù)興的致命弱點，如果不采用其他手段限制生產(chǎn)，政府向開發(fā)商提供的激勵因素必將引起過度供給。”哥倫比亞大學(xué)教授、《簡介：當(dāng)代世界的紐約與倫敦》一書作者蘇珊·費恩斯坦論斷到。

　　她的同行、來自上海同濟大學(xué)的童明教授也認(rèn)為：“道克蘭的開發(fā)并不是一個美好的故事，里面有太多的波折，一度甚至差點把倫敦都給淹了。搞城市規(guī)劃的人可以從中學(xué)到很多東西?！?/p>

　　不過從好的一面看，道克蘭也證明了自由港和“企業(yè)區(qū)”模式對于復(fù)興老城是可行的。它使環(huán)境得到改造，新的就業(yè)機會出現(xiàn)，人口增長。1981—1990年間，道克蘭失去了2萬個傳統(tǒng)工作崗位，又得到了4.1萬個新工作崗位。港口工作消失了，銀行、保險等金融服務(wù)業(yè)崗位占總就業(yè)的比重從32%上升到60%。

　　故事到此還未結(jié)束，1995年10月，O&Y的老板保羅·里奇曼(Paul Reichmann)在沙特阿拉伯資金的幫助下，又從銀行財團手中把托管的開發(fā)項目買了回去，長期停滯的二期工程啟動。至2001年，金絲雀碼頭終于得以完工。1998年3月當(dāng)LDDC結(jié)束其歷史使命時，道克蘭已經(jīng)重現(xiàn)了昔日的繁榮，常住人口增加了兩倍，就業(yè)率上升了30%，成為英國經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的區(qū)域之一。目前的道克蘭已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型為世界級金融中心，主要的跨國金融機構(gòu)都在此設(shè)立分支，其在世界金融界的地位與紐約曼哈頓島相差無幾。不僅如此，它在1990年代幾經(jīng)夭折后奇跡般的起死回生，還帶動了整個倫敦向高科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)的全面躍遷。

　　2012年，倫敦又將迎來奧運盛會，趙冰冰說，“相信那是倫敦東區(qū)復(fù)興的又一次絕好契機”。