成都寫字樓泡沫已現(xiàn)？

　　李秀中

　　成都100多個城市綜合體的寫字樓將在2012年集中上市，天量供應引發(fā)業(yè)界對成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫的擔憂。最近兩家機構的一季度報告都預示，成都寫字樓市場2012年將面臨供大于求的嚴峻形勢。

　　世邦魏理仕報告顯示，預計二季度將會有巨量寫字樓入市，將加劇供過于求的現(xiàn)狀。仲量聯(lián)行的報告也顯示，大量新增供應及竣工高峰將令市場面臨一定壓力，預計未來12個月內(nèi)全市空置率將有顯著上升。

　　放量供應

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年5月底，成都在建和立項的城市綜合體已經(jīng)達到88個(商業(yè)體量超過5萬平方米)。不過，銳利數(shù)據(jù)成都公司總經(jīng)理郭潔認為，今年的數(shù)據(jù)將“遠遠不止，至少150個”。

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年成都寫字樓市場將出現(xiàn)供應高峰，創(chuàng)紀錄地達到250萬平方米，2011年這一數(shù)據(jù)還不到100萬平方米。

　　不過，這一壓力在一季度尚未顯現(xiàn)。世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均租金環(huán)比上漲1.1%至每月每平方米99.7元。新增供應量有小幅增量，但市場空置率依然存在微量下降，環(huán)比下降0.5個百分點至24.9%。

　　世邦魏理仕認為，這種增長仍舊是因為一季度新增供應量微少并不能滿足市場需求，而新入市的坐落在市中心白揚大廈為優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金定價并不低，吸納量也基本達到預期，使得租金有所上升且空置率下降。

　　仲量聯(lián)行的報告也顯示，成都寫字樓市場在傳統(tǒng)租售淡季的第一季度仍保持活躍，成都市甲級寫字樓凈吸納量為31075平方米。雖受新項目入市影響，第一季度末全市甲級寫字樓空置率升至23.1%，但受強勁租賃需求推動，可比項目空置率持續(xù)走低，降至15.7%。全市甲級寫字樓平均有效租金持續(xù)上升勢頭，至季末微漲至每平方米每月119.6元，環(huán)比及同比分別增長0.2%、11.1%。

　　不過，世邦魏理仕預計二季度將會有大量寫字樓入市，其中最令人矚目的為來福士、鐵獅門晶融匯以及華潤大廈和時代8號。這些新增量將大大提升成都現(xiàn)有市場優(yōu)質(zhì)寫字樓的質(zhì)量及數(shù)量。而推遲在二季度入市的位于天府大道沿線的天量寫字樓，將加劇供過于求的現(xiàn)狀，持續(xù)影響這部分地區(qū)的售價及租金。情況不容樂觀。

　　泡沫已現(xiàn)？

　　成都寫字樓市場的現(xiàn)狀已經(jīng)引起當?shù)貥I(yè)界的擔憂，一些資深業(yè)內(nèi)人士從目前供求關系的角度來看，認為成都寫字樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，而且在2012年很有可能會面臨破裂。

　　不過，世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，從寫字樓市場來看，一線城市以外的省會城市在未來一兩年之內(nèi)會有一個短期的放量供應，市場競爭會加劇。在這兩年內(nèi)，會超出市場需求，但是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及服務業(yè)比重的提高，這些供應量會被消化。

　　世邦魏理仕中國區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官蒲敬思也表示，從寫字樓市場來看，目前的確碰到這樣一個現(xiàn)實問題，短期內(nèi)供大于求的情況會造成結構性空置率比較高。不過，他也認為：“雖然今年中國的GDP增長率下調(diào)到7.5%~8%左右，但是我們覺得還是有強勁的發(fā)展動力，這從整體上減少了整個寫字樓市場和物業(yè)市場的風險。整體來看，風險是很低的?！?/p>

　　胡港文表示，短時間內(nèi)放量供應可能最明顯的一個現(xiàn)象就是租金、價格方面會面臨壓力。但是，如果看以往中國其他一些城市的辦公樓市場發(fā)展，15年前陸家嘴的供需平衡現(xiàn)狀可能比現(xiàn)在這些省會城市更嚴峻，但是也可以看到由于中國改革開放的發(fā)展帶來大量需求，吸納了大量的供應，現(xiàn)在陸家嘴的租金也很高。

　　他同時表示，整個成都市場可能有一個問題，前幾年土地大量集中出讓導致新增的寫字樓供應量集中在短期放量供應。今后在發(fā)展中應從土地的供應源頭上進行控制，更科學地去研究判斷未來對辦公市場的新增需求量，這樣可以有調(diào)節(jié)性地增加新供應。