開發(fā)商與信托公司一拍即合：設(shè)地產(chǎn)PE曲線融資

樓市調(diào)控并未放松的形勢(shì)下，房企艱難度日，銀行融資依然困難，而一度火熱的房地產(chǎn)信托也被監(jiān)管部門重點(diǎn)監(jiān)控。

創(chuàng)新總是走在監(jiān)管的前面。房企與信托公司找到了另一種合作模式——成立房地產(chǎn)基金。具有項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的房企和具有募資優(yōu)勢(shì)的信托公司，二者聯(lián)合設(shè)立房地產(chǎn)基金的融資方式，正逐漸成為一種趨勢(shì)。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

近日，嘉凱城(000918.SZ)發(fā)布公告稱，為支持公司主業(yè)發(fā)展，并培育新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，公司全資子公司上海凱思達(dá)股權(quán)投資有限公司擬聯(lián)合中融信托就嘉凱城湖州龍溪翡翠項(xiàng)目發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金——“嘉瑞長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)發(fā)展基金I期”。

該基金結(jié)構(gòu)為有限合伙企業(yè)，規(guī)模約10億元，不低于8億元，基金管理人為凱思達(dá)與中融信托指定機(jī)構(gòu)北京中融匯富投資管理有限公司共同設(shè)立合資公司，股權(quán)比例51：49。有限合伙人為中國公民或機(jī)構(gòu)，中融匯富為中融信托的全資子公司。

其中，基金管理人出資1%;有限合伙人認(rèn)購99%份額，預(yù)計(jì)今年10月底完成募集及投資，投資年限為3年+1年，基金規(guī)模70%部分，2年退出;其余部分根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況退出，但不超過4年。

近日，萬通地產(chǎn)(600246.SH)與外貿(mào)信托也合作成立了房地產(chǎn)基金，這款規(guī)模為41580萬元的產(chǎn)品期限為3+2年，其中，3年項(xiàng)目運(yùn)營期，2年處置期。信托生效滿2年后，萬通地產(chǎn)可提前行使優(yōu)先回購權(quán)，從而提前終止信托計(jì)劃。

信托資金用于受讓北京萬通地產(chǎn)股份有限公司所持北京盈石正奇投資管理有限公司100%的股權(quán)并增資，正奇投資以其全部資金投資于昆山博遠(yuǎn)萬智投資中心(有限合伙)，合伙企業(yè)將收購萬通地產(chǎn)合法持有的天津和信發(fā)展有限公司48.96%的股權(quán)，萬通地產(chǎn)持有天津和信51%的股權(quán)。

該款產(chǎn)品屬于房地產(chǎn)投資基金類產(chǎn)品，此項(xiàng)目也是外貿(mào)信托首次嘗試主動(dòng)管理型房地產(chǎn)地產(chǎn)基金。信托資金退出方式有兩種情況，萬通地產(chǎn)行權(quán)回購信托資金所持股權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。萬通地產(chǎn)未行權(quán)回購信托資金持有的股權(quán)，信托計(jì)劃通過處置信托資金直接和間接持有的包括所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。

實(shí)際上，許多開發(fā)商旗下?lián)碛械禺a(chǎn)私募基金公司，如金地集團(tuán)(600383.SH)的穩(wěn)盛投資，陽光股份(000608.SZ)的厚土基金，復(fù)星集團(tuán)及復(fù)地集團(tuán)旗下的共贏資本等。

有地產(chǎn)私募人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，與開發(fā)商旗下的地產(chǎn)私募相比，信托公司和開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成立地產(chǎn)基金更具有募資和項(xiàng)目等方面的優(yōu)勢(shì)，“開發(fā)商直接成立地產(chǎn)投資基金，由于沒有歷史業(yè)績(jī)，很難被投資人認(rèn)可，有實(shí)力的信托公司加入進(jìn)來更容易募資。”

不過，房企與信托公司并不都是“一拍即合”，今年2月，陽光股份公告稱，受各方面因素影響，公司與昆侖信托雖不斷努力，但未能就該基金方案及備選投資項(xiàng)目最終達(dá)成一致，因此，公司董事會(huì)決定取消原合作計(jì)劃，放棄與昆侖信托合作發(fā)起成立“昆侖陽光厚土股權(quán)投資基金”。

規(guī)避監(jiān)管?

今年以來，房地產(chǎn)信托成為行業(yè)的敏感詞，兌付問題受到各方關(guān)注，銀監(jiān)會(huì)也是對(duì)房地產(chǎn)信托重點(diǎn)監(jiān)控，信托公司對(duì)此類項(xiàng)目均不敢怠慢。

“信托公司聯(lián)合開發(fā)商成立地產(chǎn)基金模式可以說是規(guī)避監(jiān)管的一種變通方式。”信托公司人士告訴本報(bào)記者。

在他來看，由于銀監(jiān)會(huì)曾對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行過“窗口指導(dǎo)”，并且當(dāng)下的節(jié)點(diǎn)正是保兌付的敏感時(shí)期，“若項(xiàng)目不是特別優(yōu)質(zhì)的話，信托公司直接"支援"開發(fā)商容易引起監(jiān)管注意。”

開發(fā)商如果不選擇直接通過信托公司融資，實(shí)際上也可以選擇與地產(chǎn)私募合作，那么這種方式與聯(lián)手信托公司設(shè)立地產(chǎn)基金相比如何?

今年6月，共贏資本董事總經(jīng)理丁亞明在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，開發(fā)商管理不規(guī)范的話，與地產(chǎn)私募合作會(huì)比較“痛苦”，大品牌開發(fā)商擁有標(biāo)準(zhǔn)化模式，合作起來比較順利。

他指出，地產(chǎn)私募基金扮演主動(dòng)管理人的角色，項(xiàng)目選擇百里挑一，一旦介入，對(duì)開發(fā)各個(gè)過程都會(huì)履行管理人職責(zé)，在成本、定價(jià)、銷售等進(jìn)度上嚴(yán)格監(jiān)控。