地產PE爭當“飼料供應商”：淘金桶or花錢池

　　房地產金融的先進商業(yè)模式，應由資本從拿地環(huán)節(jié)即開始介入，通過有序的管理，用股權合作的模式，共同分享長期投資帶來的收益，從而逐漸擺脫“開發(fā)商融資工具”的角色。

　　“盡管房地產私募在開發(fā)商資金困難時確實扮演了‘救人于水火’的角色，但事實上，開發(fā)商還遠遠沒到愿意‘割肉’的時候。與此對應的是，目前的房地產私募基金也沒有匹配的能力去實現(xiàn)全產業(yè)鏈的覆蓋。”

　　日前，中國房地產基金聯(lián)盟秘書長閆宗成在由盈科律師事務所和中國房地產基金聯(lián)盟共同舉辦的“房地產私募基金及投融資策略實戰(zhàn)研討公開課”上表示，房地產私募基金在現(xiàn)階段僅僅只是“飼料供應商”。

　　不會曇花一現(xiàn)

　　閆宗成表示，由于房地產項目的基金投資多為長線，投資體量大且時間長，因此只有追求穩(wěn)定的長期收益的資金可與其風險收益特征相匹配。很多高凈值人群往往因為無法提供充足的長線資金，而無法擔當戰(zhàn)略投資者的角色。

　　“我們做過分析，現(xiàn)在全國的人民幣私募基金的資金，40%來自于機構，60%來自于個人投資者。個人投資者更傾向于存續(xù)期短且還本期短的項目。”閆宗成說，目前的這種投資者結構直接左右了投資目標的選擇，進而造成我國房地產私募基金偏離本質的現(xiàn)象。

　　以當前看似火爆的商業(yè)地產為例，在閆宗成看來，既是淘金桶，但也很可能是花錢池。“在商業(yè)地產的火熱之下，尤其要警惕泡沫及資金的斷裂，商業(yè)地產的核心是要運營，商業(yè)地產的未來在于資產價值。”閆宗成表示，商業(yè)地產運營好壞決定其未來的資產價值。

　　不過，他堅信房地產基金并不會曇花一現(xiàn)。對銀行放貸趨于寬松，從而對房地產私募基金將帶來滅頂之災的擔憂還為時尚早。“至少從現(xiàn)在來看，國家對房地產行業(yè)的調控還遠遠不到放松的時候。銀行、信托對房地產融資的放寬暫時還看不到。”

　　謀求突圍

　　在談及目前房地產私募基金面臨的各類風險時，閆宗成表示，首先要分析現(xiàn)狀和思考努力方向。“國內目前商業(yè)地產投資最大問題在于退出渠道狹窄。”

　　閆宗成說，從房地產基金角度來考慮，盡管市場紅紅火火，但國內物業(yè)退出渠道狹窄，在上市或REITS通道難以實現(xiàn)退出的情況下，投資風險將不斷增加。

　　“尤其在商業(yè)地產整體的上行周期有風險，在缺乏人氣和資金支持的二三線城市，我認為實際上已累積了相當多的泡沫。”

　　在閆看來，當下商業(yè)地產，特別是在二三線城市，因為城市的建設充斥著政府主導的形象工程，且規(guī)劃的剛性較弱，大量的商業(yè)綜合體一哄而上，供給過剩的結果必然帶來租金慘烈下跌。

　　而在一線城市，在商辦物業(yè)供給減少且住宅開發(fā)受到限制的同時，大量資金涌向商業(yè)地產，形成巨量資產泡沫包括重復投資。

　　“兵馬未動，糧草先行，要進軍房地產投資時首先看資金準備好沒有，人才儲備準備好了沒有。糧草彈藥沒有準備好就盲目進入市場，必然會帶來資金鏈的斷裂。”

　　“股權”才是未來趨勢

　　近年來，由房地產開發(fā)商發(fā)起設立的基金成為了房地產基金市場中的主流，但此類模式中發(fā)起人和管理人都是房地產開發(fā)商，投資的對象也是自有項目。于是，房地產基金究竟是“股權”還是“債券”這一問題成為了業(yè)界探討的熱點。

　　國外房地產行業(yè)是劃歸到金融行業(yè)中的，因此商業(yè)地產從金融屬性上分析更貼切于房地產基金。鱗次櫛比的購物中心和高樓大廈，其實代表著一個金融現(xiàn)象。

　　“商業(yè)購物中心往往是商業(yè)和產業(yè)的結合，并把金融和產業(yè)完美地結合在一起。”閆宗成認為，目前，房地產基金還不到成為“股權”的地步，因此房地產基金大多采用了債權退出的模式，從長遠來看并非最佳模式。在近似于“存貸利息差”的債權退出模式下，投資人往往會有些“急吼吼”。

　　“名義上私募股權房地產投資基金的投資方式應該以股權投資為主，但實際操作中多是債權投資。這種明股暗債的方式長期來看并不可持續(xù)，房地產私募基金的發(fā)展未來必將回歸其本質。”

　　閆宗成表示，“股權”才是房地產基金行業(yè)的未來趨勢。在房地產和金融方面，未來更希望出現(xiàn)股權模式。

　　“讓資本從拿地環(huán)節(jié)即開始介入，通過有序的管理，用股權合作的模式共同分享長期投資帶來的收益，從而實現(xiàn)房地產金融的先進商業(yè)模式，逐漸擺脫’飼料供應商’的角色。”