PE之王黑石做多中國地產(chǎn)：首只人民幣基金募資50億

素來被冠以“資本之王”的全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(下稱“黑石”)在中國房地產(chǎn)市場的一舉一動都格外受人矚目，而PE行業(yè)向來奉行的“密室文化”又讓黑石格外的低調(diào)，倍顯神秘，因此“進出”之間總能引發(fā)各種解讀。自2011年以來出售上海的購物中心Channel One(調(diào)頻壹廣場)和廣州的御景半島等項目一度引發(fā)黑石撤出中國、“看空”樓市的論調(diào)后，2012年下半年起，短短半年多來，黑石再度浮出水面，聯(lián)合頂新收購上海華敏帝豪大廈、與華潤聯(lián)手拿下江蘇南通地塊，并且參股中投、綠城合資公司四處拿地，再一次將目光瞄準了中國市場。

頻繁出手 大陸投資顯激進

2012年12月，市場傳出消息，黑石聯(lián)手中國臺灣頂新集團以23億元人民幣的價格，收購了位于上海靜安區(qū)北京西路968號的華敏帝豪大廈的寫字樓部分。這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控開始后，黑石在中國的首次大規(guī)模買入行動。

據(jù)了解，早在去年初，華敏帝豪與一位買家談妥了單價5.2萬元/平方米的價格，并簽署了一份諒解備忘錄，但由于結(jié)算條件及外圍形勢的影響，交易被迫擱淺。而黑石的談判從去年5月前后開始，當時黑石想對帝豪大廈包括辦公樓、酒店、商業(yè)在內(nèi)的項目進行整體收購，價格超過70億元，折算后均價約為33000元/平方米，但遭到了拒絕。華敏帝豪大廈共63層，高258米，總建筑面積約16萬平方米，此次黑石收購的物業(yè)為約占該大樓整體物業(yè)面積20%的寫字樓，價格約47500元/平方米。12月初，黑石與中國臺灣頂新集團聯(lián)合成立了頂杰(上海)置業(yè)有限公司。

五大行一位曾協(xié)助黑石在上海買賣樓宇的人士表示，此次買樓的價格比較適中，該項目目前的年租金回報率約在6.7%，“通過多輪談判，先談?wù)w收購壓低價格再尋找合作伙伴共同買樓是黑石的一貫動作。”

無獨有偶，近日，黑石與華潤合作的消息不脛而走。一位接近黑石的人士向時代周報記者透露，黑石與華潤置地設(shè)立的合資公司，以超過人民幣30億元的價格購得江蘇省南通市的一幅商辦土地，樓板價約為1300元/平方米，未來將建設(shè)總建筑面積達60萬平方米的綜合體，包括購物中心、辦公樓和住宅，這筆交易在去年10月份成交，并通過了商務(wù)部的審批。

去年10月，黑石大中華區(qū)主席梁錦松曾表示，中國的收入水平在提高，同時城市化還在繼續(xù)，這些對房地產(chǎn)投資來說是利好，未來黑石在中國的投資會更激進一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面，“中國房地產(chǎn)的估值越來越具有吸引力。”

與此同時，梁錦松還透露，黑石的首只人民幣基金仍在募集過程中。2009年，黑石與浦東新區(qū)政府簽訂金融合作備忘錄，宣布將在浦東設(shè)立“百仕通中華發(fā)展投資基金”，目標募集約50億元人民幣資金，以浦東及上海周邊地區(qū)為重點投資領(lǐng)域，目標是2012年底達到50億元。

尋求本土合作覬覦高收益

事實上，早在2011年6月，綠城中國發(fā)布公告，綠城房地產(chǎn)與綠城陽光、合資伙伴甲及乙，于2011年6月3日訂立協(xié)議，擬投資成立合資公司，合資公司注冊資本為20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽光、甲方、乙方分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元，四方股權(quán)分別為24%、6%、60%及10%。

此后，合作方中的甲方、乙方浮出水面。甲方為中國投資有限責任公司旗下公司建銀投資，乙方為黑石。合資公司中投發(fā)展有限責任公司(下稱“中投發(fā)展”)定位為推動國家城市化進程的城市運營商，經(jīng)營范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施和公用設(shè)施的投資建設(shè)管理，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)投資，工業(yè)項目、商業(yè)項目、服務(wù)業(yè)項目投資等。該合資公司成立后，就開始接洽北京昌平新城、密云新城等新城建設(shè)。

2012年11月，天津市濱海中心商務(wù)區(qū)核心地帶推出8塊地，被中投發(fā)展(天津)濱海有限責任公司競得，成交總價為46.771億元。

今年2月1日，北京密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-02、B-02、B-03、B-04地塊二類居住、旅游業(yè)、托幼用地項目被中投發(fā)展購得，成交價格為9.25億元。2月5日，中投發(fā)展再次以4.62億元購得密云溪翁莊鎮(zhèn)養(yǎng)老用地。對此，商業(yè)地產(chǎn)專家楊詠詩向時代周報記者表示，“這個也算是好事情，黑石此前在中國投資的一些項目是短期行為為主，也類似試水，看市場是否符合他們的投資方向、計劃及回報，估計現(xiàn)在已經(jīng)感覺到中國商業(yè)房地產(chǎn)有長遠的回報收益，而且是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，他們會采用另外一種財務(wù)方式，比如大規(guī)模跟一些開發(fā)商共同打造新的項目，這個不像現(xiàn)成項目收購過來改裝一下重新招商拿出去那么快的周期，在建項目建設(shè)周期比較長，還有培育過程，最起碼5年才會看到回報。由于對中國已經(jīng)有一定了解，對開發(fā)商有一定信任度，對中長期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有信心，本身希望得到更高的回報，所以才采取參股合作的形式。”

“選擇華潤、中投這些比較大型穩(wěn)妥的企業(yè)，他們也注重自己的品牌，不會隨便冒險，對黑石來說也是保障，借助有實力的本地開發(fā)商，有更有利的入場成本，拿到相關(guān)開發(fā)權(quán)和地皮。在這種情況下他們加入的風險比較少，回報會比較高。”楊詠詩說。

長期以來，黑石善于玩低吸高拋的投資游戲，堅持穩(wěn)健的原則，一旦達到獲利目標就會果斷賣出資產(chǎn)，即使有很多人爭相收購他們的資產(chǎn)，黑石也會按時退出，絕不為了追求更高的利潤而喪失賣出的機會。這得以讓它在2008年的金融危機中安然脫身。

黑石官方網(wǎng)站顯示，其一貫統(tǒng)一的投資理念是“買入、修復、賣出”，以低于重置成本的價格收購高質(zhì)能創(chuàng)收的資產(chǎn)，解決資本結(jié)構(gòu)、硬傷或經(jīng)營問題，然后出售。項目平均持有期略超過三年。自成立以來，黑石在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和私募基金業(yè)務(wù)方面，過去10年年均收益率都保持在26%以上。對于華潤、中投等項目是否將改變3年周期的限制，改為長期持有的策略，黑石方面并未有向時代周報記者回復。

曾經(jīng)持有項目3年必出手

2008年10月底，黑石以約9.5億元收購了上海長壽路調(diào)頻壹廣場95%的股權(quán)，并為此參股盈石資產(chǎn)管理公司。

盈石一位高層告訴時代周報記者，此前盈石被黑石寄予厚望，希望借此平臺在中國投資上百億元的項目。本著基金三年要出手的原則，2011年11月，黑石以14.6億元的價格將調(diào)頻壹轉(zhuǎn)讓給了鄭裕彤旗下的新世界。

“黑石賣掉這個項目后，把持有的盈石股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從盈石撤出了，此后黑石和盈石就沒有合作項目了。”該高層表示。如果說這是一次正常的商業(yè)出售行為的話，黑石此后拋售的行動還是顯露出了“看空”的跡象。

2007年9月，為了赴港上市融資，恒大將持有的御景半島項目的全資子公司雅立集團40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給知名投行美林，2010年9月，受金融海嘯影響，美林將在中國大陸區(qū)域的地產(chǎn)基金及附屬投資業(yè)務(wù)約20億美元打包出售給黑石，其中包括了御景半島項目股權(quán)。2012年1月，黑石將廣州的御景半島項目40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大，交易總額為12.6億港元。這一項目黑石僅持有了2年多。

黑石到底在中國持有多少房地產(chǎn)項目不得而知，可以梳理的公開資料顯示，2009年，香港房地產(chǎn)開發(fā)商鷹君集團出資7.34億元開發(fā)大連的一個高檔公寓及酒店項目，2010年，黑石與鷹君達成協(xié)議為項目提供資金支持，占股50%。黑石收購的這些項目可謂賺得盆滿缽滿。拋售后直到2012年10月份以前，在公開市場上，黑石并未有大的動作。上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍向時代周報記者表示，隨著美國QE3、QE4的出臺，美國經(jīng)濟刺激政策逐漸顯現(xiàn)效果，經(jīng)濟筑底成功，房地產(chǎn)開始復蘇，中國經(jīng)濟進入中速增長，房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，國際資本對中國的選擇出現(xiàn)分化，有些減少對中國的投資，有些仍在進入。

“過去7年人民幣連續(xù)升值30%多，那時候進入中國的資金毫無風險地收獲了30%以上的收益，但2011年底，人民幣連續(xù)11天跌停，去年8月以前也是貶值的，也出現(xiàn)過觸及跌停。這些資本坐等套利率的時期已經(jīng)過去，也有可能面臨貶值風險，只剩下一條，博弈資產(chǎn)升值。”李驍稱。

仲量聯(lián)行中國區(qū)高級副總裁何超則指出，預(yù)計未來三四年上海商辦樓每年的租金將以5%-10%的幅度增長。隨著融資成本的持續(xù)降低，境外機構(gòu)投資者的需求將上升。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2012 年上海房地產(chǎn)投資市場總成交金額超過310 億元，其中境內(nèi)買家投資金額為208 億元，而外資在上海整棟收購的金額為103 億元。但境內(nèi)買家多為自己辦公，用于投資的外資仍然是主力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，我國外資參與房地產(chǎn)大宗交易的比例從第二季度的16%上升至36%。

就在黑石收購華敏帝豪大廈后，澳大利亞麥格理集團與中東阿布扎比投資集團，以24億元的價格從基匯資本收購了上海南京路上的353廣場。新加坡凱首峰投資公司也有意斥資33億元收購浦東金橋國際商業(yè)廣場。去年7月，凱德商用也表示，公司將成立一只10億美元的私募股權(quán)基金，用于投資中國的零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

截至2012年9月30日，黑石房地產(chǎn)管理資產(chǎn)總額540億美元，可用投資資本130億美元。去年10月中旬，黑石成功募集完成規(guī)模達133億美元的全球房地產(chǎn)基金B(yǎng)REPVII，這是迄今為止最大的房地產(chǎn)基金。此外，黑石計劃開始籌備20億美元房地產(chǎn)基金，專門用于收購亞洲的房地產(chǎn)項目，雖然并未透露有多少投向中國，但顯然中國正是其重點關(guān)注的投資區(qū)域之一。

黑石集團董事長斯蒂芬·施瓦茨曼去年10月向中國媒體表示，黑石對亞洲抱以積極的態(tài)度，隨著亞洲經(jīng)濟增長放緩和價格回落，黑石將成為這一區(qū)域的大買家，黑石看好亞洲基本面因素，認為長期的增長會是強勁和樂觀的。

被稱為“機會主義者”的黑石斷然不能錯過這個投資機遇。

一位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，黑石的投資團隊除了在北、上、廣、深等一線城市看項目外，還到杭州、南京、重慶等幾個核心的二線城市考察商辦項目，但該團隊目前還沒有明確具體的投資項目。