王石專訪：反腐是對房地產(chǎn)市場最大的調(diào)控

近日萬科公司創(chuàng)始人、現(xiàn)任集團(tuán)董事會主席王石先生接受網(wǎng)易財經(jīng)《財經(jīng)會客廳》欄目采訪時稱，“反腐（就）是最大的調(diào)控”。他解釋道，現(xiàn)在最有效的對市場調(diào)控就是反腐。高級餐館受影響了吧，奢侈品受影響了吧，難道房地產(chǎn)不受影響嗎？第一，受影響，第二，會很受影響。這是最有效的調(diào)控！

王石在訪談中還表達(dá)出自己對于“打擊反腐”的態(tài)度，稱自己“非常歡迎反腐，因?yàn)榉康禺a(chǎn)相當(dāng)?shù)囊徊糠郑橇糁尯芏喔静恍枰姆孔釉谀莾?。只要不反腐你會發(fā)現(xiàn)，越高級的還是越好賣。”

此外他還表示，不能講“直接對房地產(chǎn)的才叫調(diào)控，貨幣政策它是調(diào)控，”其實(shí)反腐是不需要這個（具體政策）的，這個過程中“市場已經(jīng)是非常明顯感覺到了，所以就是在這調(diào)控當(dāng)中，人家李嘉誠把房子賣了（撤離內(nèi)地）。”

以下是訪談實(shí)錄：

第一節(jié)  萬科從未擔(dān)心老大地位不保

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深交所第二家上市公司。作為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，萬科業(yè)務(wù)已覆蓋全國53個大中城市，近三年來的年均住宅銷售規(guī)模已達(dá)6萬套以上。2011年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億元。進(jìn)入2013年以后，雖然萬科依舊取得了年銷售規(guī)模1709億元的好成績,繼續(xù)領(lǐng)跑同行業(yè)，但領(lǐng)先優(yōu)勢已不再足夠明顯。以綠地集團(tuán)為例，2013年綠地實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額1625億元，排名全國第二，并且計(jì)劃2014年沖擊2400億的銷售目標(biāo)。因此輿論認(rèn)為，萬科行業(yè)老大的地位很可能不保。

網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到，去年房地產(chǎn)的銷售額挺高的，很多家房企的銷售額都超過了千億。所以有人在想，萬科的行業(yè)老大的位置會不會不保。你有過這樣的擔(dān)心嗎？

王石：我沒有這個擔(dān)心。直接回答你這個問題是關(guān)于量的問題，當(dāng)然萬科現(xiàn)在還是排在第一位，我們隨時準(zhǔn)備其它公司超過萬科。因?yàn)槟阋恳^萬科來講并不是很難，比如說中建總公司，它合并幾個公司要超過萬科太容易了，而且它是多國家的。就是要在量上超過萬科，成為第一，不是很難。但又怎么樣呢？那個重要嗎？ 是重要，但不是那么重要。真正的第一，一定非常明確你的領(lǐng)跑是什么？你的領(lǐng)跑是質(zhì)量，比如說我們的質(zhì)量。中國目前搞住宅 ，我們現(xiàn)在住宅施工平均的質(zhì)量，誤差是厘米誤差。那萬科現(xiàn)在可以公布說，是毫米誤差。你如果學(xué)工科，你就知道這個意味著什么，這差距至少差10倍?，F(xiàn)在只有萬科敢說，我的工程誤差是毫米誤差。萬科現(xiàn)在同時有多少個項(xiàng)目在施工呢？同時有200多個項(xiàng)目在施工。有多少人平均在萬科的工地上呢？20萬人。我看萬科敢說，我的誤差是毫米誤差，這是第一。

第二，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)的精裝修面積不超過40%，但是萬科的精裝修已經(jīng)是100%。我們知道，所謂在西方的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，毛坯房是半成品，你如果是在工業(yè)發(fā)達(dá)國家說，你提供的房子是毛坯房的話，我們指的是這種公寓了，那是笑話的。但是在中國，現(xiàn)在主要產(chǎn)品50%以上還是毛坯房。萬科已經(jīng)消滅了毛坯房！

就說兩個數(shù)字來講，我說你沒達(dá)到這個質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，你超過萬科有意義嗎？沒什么意義。所以不擔(dān)心的。

第二節(jié) 萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商

2013年6月底，萬科總裁郁亮宣布，萬科要從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。原因是未來十年，中國住宅需求量會穩(wěn)定下來，甚至?xí)s。那么，除了住宅需求量的原因之外，萬科的轉(zhuǎn)型還有哪些原因呢？

網(wǎng)易財經(jīng)：萬科已宣布，要向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。能詳細(xì)講一下轉(zhuǎn)型的原因嗎？

王石：它是發(fā)展邏輯的必然。因?yàn)樽鳛槿f科，過去是非常明確，我們是一個住宅開發(fā)商。但是，即便是住宅開發(fā)商，你也不可能純粹的就是住宅。比如說小區(qū)當(dāng)中，它本身就有6-8%的要求你配套搞的，學(xué)校、商場，甚至配套的一些小型酒店，甚至還有劇院。比如現(xiàn)在，萬科光賓館就有15個了，因?yàn)橐笈涮祝惚仨氉龅?，尤其你配套做的是和住小區(qū)結(jié)合起來的?？赡茏鳛閷ｉT經(jīng)營賓館的人，覺得你這個太小，

但要求配套你必須來做，萬科只有這樣接受，按照規(guī)劃這樣做。再一個像商場，萬科現(xiàn)在平均下來每年的開工面積已經(jīng)是在1500萬平方米，那我們就算6%（的配套），6%就差不多已經(jīng)將近100萬平方米了，

那這就是非常大的一個數(shù)字，一年就100萬平方米的綜合的， 所以你自然而然已經(jīng)做到了。你已經(jīng)不是一個純的住宅開發(fā)商，你要給小區(qū)做這樣一個配套。

再一個現(xiàn)在城市的改造當(dāng)中，在很多舊項(xiàng)目的改造當(dāng)中，很少有來講說，我就讓你純屬搞住宅，它本身就是配套，可能住宅最多60%甚至只有40%。那你萬科做不做呢？你說我是個純住宅開發(fā)商，我不做，那你不做等于你就沒有機(jī)會了。所以本身市場就要求你萬科，必須進(jìn)行這樣轉(zhuǎn)變。做了之后，你就不能說

我就是個純的開發(fā)商，我只搞我的小區(qū)的商業(yè)配套。而且我還要更多的配套，你比如要開個大Mall，它的半徑可能就是10公里的，甚至20公里的。所以你必須要轉(zhuǎn)變思維方式，從一個小區(qū)的開發(fā)配套，到一個城市的開發(fā)配套，所以這是一個你不得不轉(zhuǎn)的，就是城市配套。

再有一個就從更激進(jìn)的意義上來講，城市就是這樣要求了，說我們這需要一個博物館，我們非常欣賞你萬科的品牌，希望你萬科能做下來。你做不做？這個已經(jīng)和剛才說的，和綜合開發(fā)都不一樣。當(dāng)然你說讓去萬科賠錢是沒法兒做的，但是賺錢是很有限了?？赡軄碇v，就是政府的地，邀請你做博物館，那這是可以算出來的嘛。設(shè)計(jì)費(fèi)多少錢，建筑費(fèi)多少錢，完成多少錢，最后給你一個2.5%的管理費(fèi)，那是非常有限的。那做不做呢？那萬科也做。

所以萬科現(xiàn)在從一個純的住宅開發(fā)商，轉(zhuǎn)型成為一個城市配套供應(yīng)商，就是這樣的概念。

第三節(jié)  萬科未來面臨兩大挑戰(zhàn)

網(wǎng)易財經(jīng)：那在未來的十年中，你覺得萬科它會做怎樣的一些改變，以適應(yīng)新的環(huán)境呢？

王石：說未來五年可以容易說一些，未來十年是有相當(dāng)多的不確定性。未來五年，萬科的國際化，

這是萬科一個要面對、要解決的問題。實(shí)際上，萬科已經(jīng)從3年前開始建立香港的金融平臺，到去年開始在投資美國的房地產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)在這個是非常非?？斓?，實(shí)際上2月10日在深圳，我們簽一個60層高的公寓大廈，是在紐約曼哈頓的一個項(xiàng)目。就是整個在美國的投資會進(jìn)一步加快，同時來講，可能也是巧合吧，我現(xiàn)在到劍橋去，到英國去了，應(yīng)該說沒有什么意外的話，今年下半年，我們在英國的投資也會開始。同時現(xiàn)在已經(jīng)是在香港、新加坡投資了。所以未來的五年，萬科的國際化會加速。

再一個就是如何適應(yīng)萬科兩個角色的變化。第一個就是，如何從一個住宅開發(fā)商變成一個城市產(chǎn)品供應(yīng)商，第二個來講就是，如何從現(xiàn)在這樣一個移動互聯(lián)網(wǎng)的時代，來進(jìn)行適應(yīng)這樣的移動互聯(lián)網(wǎng)時代。如果說十年前，如何來適應(yīng)這樣一個網(wǎng)絡(luò)時代的話，現(xiàn)在從適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時代變成適應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代。這是萬科在未來五年要接受的兩個挑戰(zhàn)。

第四節(jié)  解析李嘉誠拋售地產(chǎn)

2013年八九月間，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)及和記黃埔相繼宣告，計(jì)劃拋售百佳超市、上海陸家嘴的寫字樓項(xiàng)目和廣州西城都薈廣場等資產(chǎn)，涉及金額約為410億港元。為此，王石在微博上表示，這是一個信號，要小心了！那么王石為什么要做示警之語呢？

王石：去年9月份的時候，李嘉誠拋售了內(nèi)地的多個項(xiàng)目。當(dāng)時您就說話了，說這是一個信號，要小心了。能在這兒簡單給大家講講，為什么當(dāng)時說要小心呢？

王石：要簡單來說就很簡單，一般從成功的商人來講，往往不是在市場頂端的時候，他來把物業(yè)賣出去，來表現(xiàn)賺的是他最有本事，一般來講這就帶有相當(dāng)?shù)馁€博（性質(zhì)）。因?yàn)槭裁唇许敹四兀宽敹酥缶褪窍碌?，如果你頂端把握不好，可能下來。因?yàn)榈巾敹酥?，這個時候很容易出手的，如果到頂端之后，說你要出手，可能就比較難了，同樣你要下到這個時候，你基本上出不了手的。你說我到下跌的時候再賣吧，

你到這個時候你就出不了手了，它只有繼續(xù)往下跌的。所以對成功的商人來講，他都是在看的那個時候就出手了，并不等于說他已經(jīng)認(rèn)為這個市場不行了。應(yīng)該一般來講，他出手的時候，這個市場還在上升，正因?yàn)槭袌錾仙臅r候，他比較容易出手。至于說在上升之后，什么時候到達(dá)頂端了，那是另外一個話題。所以這就是李嘉誠的過人之處，他在接近頂端的時候他就出手了，接近頂端了，那就要注意了。是不是？

第五節(jié)  反腐是對房地產(chǎn)市場最大的調(diào)控

近年來，中國房地產(chǎn)市場一直作為宏觀調(diào)控的主要對象，國十條、國八條、國五條，調(diào)控政策層出不窮，限套數(shù)、限房貸、試新稅，調(diào)控工具花樣迭出。但是進(jìn)入2013年以來，國家層面的、直接的調(diào)控政策，僅在年初出臺了新國五條和新國六條。在下半年的十八屆三中全會上，《改革決定》也沒有直接提及房地產(chǎn)調(diào)控，僅在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房產(chǎn)稅立法、建立房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺等方面被認(rèn)為是對房地產(chǎn)行業(yè)有重大影響。那么進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向會有怎樣的變化呢？

網(wǎng)易財經(jīng)：這幾年，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場一直被調(diào)控，有各種限購、限貸政策。但是最近一年，沒怎么再出房地產(chǎn)調(diào)控政策了，很想聽一下你的觀點(diǎn)。

王石：我覺得最大的調(diào)控、最有效的調(diào)控就是現(xiàn)在。你不覺得嗎？現(xiàn)在高級餐館生意好嗎？

網(wǎng)易財經(jīng)：因?yàn)樵诜锤?/p>

王石：反腐不是調(diào)控嗎？反腐是最大的調(diào)控?，F(xiàn)在最有效的對市場調(diào)控就是反腐。高級餐館受影響了吧，奢侈品受影響了吧，難道房地產(chǎn)不受影響嗎？第一，受影響，第二，會很受影響。這是最有效的調(diào)控！所以從這個角度來講，我非常歡迎反腐。因?yàn)榉康禺a(chǎn)相當(dāng)?shù)囊徊糠?，是留著讓很多根本不需要的房子在那兒。只要不反腐你會發(fā)現(xiàn)，越高級的還是越好賣。

網(wǎng)易財經(jīng)：對，有人拋售房子。

王石：對吧，難道說這不是調(diào)控嗎？你不能講，直接對房地產(chǎn)的才叫調(diào)控，貨幣政策它是調(diào)控，對房地產(chǎn)的那幾條是調(diào)控，這反腐才是真正有效的調(diào)控。還需要（具體政策）嗎？不需要了，市場已經(jīng)是非常明顯感覺到了。所以就是在這調(diào)控當(dāng)中，人家李嘉誠把房子賣了。

第六節(jié) 新書《大道當(dāng)然》

2014年的春天，王石的新作《大道當(dāng)然》一書出版，主要記錄了他和萬科近13年來成長與思考的軌跡。這本書算是繼《道路與夢想》之后，王石個人傳記與萬科發(fā)展史的再一次完美融合。

網(wǎng)易財經(jīng)：你的新書為什么取名《大道當(dāng)然》？

王石：“大道當(dāng)然”是萬科在21世紀(jì)初的時候,我們公司每年提出一個口號，這是公司其中一年提出的口號，叫作”大道當(dāng)然、精致細(xì)遠(yuǎn)“。兩個含義，大道當(dāng)然就是說你要走正道，邏輯上理想主義往前走，第二個作為企業(yè)來講，當(dāng)然講質(zhì)量、講精細(xì)。兩個層面的，一個是企業(yè)倫理層面的，一個企業(yè)質(zhì)量技術(shù)層面的。之后公司每年都會有一句口號，來激勵當(dāng)年往前的狀態(tài)，這么多年過去了，就那年的”大道當(dāng)然、精致細(xì)遠(yuǎn)“給我很深的印象，所以就取了那年口號的前一句話。那本身更多的還是從做一個企業(yè)，你認(rèn)為是理想主義、理直氣壯去做，是取的這個意思。

網(wǎng)易財經(jīng)：你希望讀者從這本《大道當(dāng)然》里面得到什么樣的收獲？

王石：那本身是我自己這一段的一個總結(jié)，讀者能從這些總結(jié)當(dāng)中得到什么東西，那是因讀者而異，還要看市場的反應(yīng)。在我來講，我1999年辭去總經(jīng)理職務(wù)之后，就開始脫離公司的日常業(yè)務(wù)，就開始登山，當(dāng)然整個登山的過程當(dāng)中，現(xiàn)在看來正好是從1999年到2010年，正好時間就是《大道當(dāng)然》原來主要寫的這十年期間。就本身登山過程對自己發(fā)生的變化，還是非常大的。再一個就是它和企業(yè)管理是什么關(guān)系，比如說到2013年萬科的CEO郁亮，去年的5月份也登頂珠峰了。你會發(fā)現(xiàn)它是有一種探險精神的傳承關(guān)系。當(dāng)然也涉及到這個過程當(dāng)中，公司的一些變化，我自己的一些思考。實(shí)際上你會看到，這十年作為房地產(chǎn)行業(yè)，是發(fā)生了蠻大的變化。正因?yàn)榈貎r高、房價高，相當(dāng)多的人就感到，一方面說買不起房子，但是一方面又說你遲買了房價更貴。所以盡管說是一方面買不起，一方面還是瘋狂地?fù)屬?，所以反而對于將來，我們到底住什么樣的房子，居住什么樣的環(huán)境，反而被市場、被消費(fèi)者不是特別強(qiáng)調(diào)了。

因?yàn)楦杏X到只要買到房子了，就好了。顯然萬科這幾年在這個過程當(dāng)中，一直強(qiáng)調(diào)我們要解決居住什么樣的房子，甚至強(qiáng)調(diào)好房子、好服務(wù)、好鄰居。

網(wǎng)易財經(jīng)：我看到書里面還有你在哈佛游學(xué)的過程，包括現(xiàn)在去劍橋求學(xué)，這些對你思考企業(yè)管理有什么影響？

王石：這是第二個部分。這個應(yīng)該說，它現(xiàn)在更多還是一種感性的描寫，至于你說的它對企業(yè)管理有什么關(guān)系，應(yīng)該沒有什么直接關(guān)系。就像剛才說的，登雪山探險，它和企業(yè)管理沒有直接關(guān)系，但事后之后你再體會到，它總是有一種內(nèi)在的聯(lián)系，你之后才慢慢體會到了什么，把它來總結(jié)出來。

同時來講，我去哈佛之前，本身是在香港科技大商學(xué)院教企業(yè)倫理，在哈佛期間也同時還在教這門課。當(dāng)然你在學(xué)院進(jìn)行了系統(tǒng)的訓(xùn)練，也上了很多課程，當(dāng)然會影響你。我作為企業(yè)家，不知道我的部下說我在哈佛幾年之后有什么變化，但是我給同學(xué)上課，我那些助教很明顯感覺到，我在哈佛一年之后，教學(xué)的風(fēng)格和邏輯思維都不大一樣，發(fā)生變化了。我已經(jīng)接受了北大光華管理學(xué)院（的邀請），給他們上這門課，所以現(xiàn)在準(zhǔn)備把我這幾年的教學(xué)提綱，也是作為對在哈佛過程當(dāng)中的一個總結(jié)，把它出一本書，這本書大概得年底吧。所以你說現(xiàn)在，就是哈佛對你的企業(yè)管理起到什么作用來講，可能這個現(xiàn)在談為時過早，可能慢慢才能感覺到。

第七節(jié) 王石的夢想

網(wǎng)易財經(jīng)：能回顧一下你80、90年代的夢想嗎？

王石：80年代應(yīng)該說是，想有一番作為，不甘心現(xiàn)狀，至于將來要做什么不是很清楚的，也沒有想到說，自己終身以企業(yè)家為職業(yè)，更沒想到我會一直到現(xiàn)在還呆在深圳。那種理想是不清楚的，但是要接受更好的教育，有一番作為?；谶@樣的想法，1983年從廣州辭職到了深圳，這樣到了90年代。在中國這種（環(huán)境）企業(yè)家是個顯學(xué)，搞商業(yè)是現(xiàn)在主要的一個發(fā)展的機(jī)會，相比之下我在其它方面沒有受過系統(tǒng)的訓(xùn)練，顯然其它的沒有什么長處，就這樣做企業(yè)。正因?yàn)檫@樣來講，才到了1999年辭去總經(jīng)理職務(wù)的時候，就實(shí)現(xiàn)自己的夢想吧，去大自然探險、去登山，所以應(yīng)該說是90年代初的夢想 ，就在這種戶外的、對身體極限的探險方面，自己往前走吧。但這個夢想應(yīng)該說，兩年前放棄了。

說來這也很戲劇性，我記得那是2003年，我登珠峰北坡。我登頂下來之后，給我最大的肯定，我是很不以為然的，肯定我的就是中國人中年齡最大的登頂?shù)?。我登珠峰那一年，人類登頂最大年齡是63歲

我52歲，人家比我大11歲，所以我52歲就好像說，哎呀你了不起，人家63歲呢，是個日本人。但實(shí)際上之后我知道，也就是在我先后登頂?shù)臅r候，又一個71歲的日本人登頂珠峰，也就是把這個63歲一下提高了8年。但我不以為然我也得較勁啊，我就想我60歲的時候再登一次，我到72歲的時候再登一次。你71歲上去了，既然是最大年齡，咱別中國人年齡最大的，咱們是全球年齡最大的。那剛好第二次我還沒到60歲，到2008年，就是這個71歲上去的，叫三浦雄一郎的，他又登珠峰了，他那年77歲，就把從71歲提到了77歲。那好我是2010年，因?yàn)橼s上世博會，（第二次登頂）提前了一年，我原定60歲嘛，

59歲又上去了一次。那我也得調(diào)整我的年齡，我就準(zhǔn)備78歲的時候上（第三次），你72歲再上沒有意義了，人家現(xiàn)在最大年齡已經(jīng)是77歲了，所以我就把第三次的（登頂）年齡，（計(jì)劃為）78歲。好，2013年了，這哥們兒5月份又上去一次，80歲?，F(xiàn)在人類登頂（珠峰）最大年級是80歲。我想放棄了，我不跟他較勁了，這較勁較不過他。所以這個夢想就放棄了，就是我在登頂珠峰最大年紀(jì)這個事，我不較勁了。甚至我把這回到日本一次講演，我把這個故事也講演出來了。我說記住，不要和日本人較勁，（笑）。

網(wǎng)易財經(jīng)：你現(xiàn)在新的夢想是什么？

王石：新的目標(biāo)就是在學(xué)校，把登物理的山峰改成登知識的山峰，這個是無止境的。原來計(jì)劃3年，原來游學(xué)是2011年到2013年就結(jié)束了，但是顯然哈佛原來（計(jì)劃）一年，（實(shí)際）一下就兩年半，劍橋原來（計(jì)劃）一年，現(xiàn)在估計(jì)至少得兩年。還有耶路撒冷、還有伊斯坦布爾，預(yù)計(jì)這個就得到2017年了，在中間只會延長不會縮短。當(dāng)然這個完了之后呢，還有很多有誘惑力的地方，還有日本、印度、德國，那更不用說，要去的地方多了。所以如果說我是50-60歲是在登物理山的話，應(yīng)該說60-70歲就是登知識的山，一直會學(xué)下去的。

當(dāng)然我相信，我在整個登物理山峰的過程當(dāng)中，萬科在往前走，同樣我在登知識的山峰的時候，萬科也在往前走。

回看王石前半生，1951年出生的他，當(dāng)過兵、也做過工人。1983年，王石開始闖蕩深圳，1984年就創(chuàng)建了深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，出任總經(jīng)理。1988年公司改組，試水股份制，這便是萬科的起點(diǎn)。上個世紀(jì)80年代，中國社會風(fēng)起云涌，在改革開放的最前沿陣地，王石把握住了歷史的機(jī)遇，幾經(jīng)歷練，終于成為了可以左右一個行業(yè)的時代人物。也許對于王石來說，今天的結(jié)果并非最初的想象，但對于夢想的追尋使他從未停下腳步?；蛟S這便是王石心中的道。