王健林籌謀 與對(duì)手同臺(tái)喝交杯酒

一個(gè)CEO最難做到的，是對(duì)自己內(nèi)心的控制。

9月6日，王健林和蘇寧張近東的手握在了一起。而張近東背后還站著馬云，阿里巴巴是蘇寧的第二大股東。

還記得那個(gè)億元賭局嗎?現(xiàn)在馬云與王健林站在一起，足見時(shí)勢(shì)比人強(qiáng)，對(duì)手也可以同臺(tái)喝交杯酒。

還有一個(gè)主因——王健林在變化。

這幾年，王健林留給外界的印象，是鐵一般的意志和行動(dòng)力，鷹一樣的商業(yè)眼光，迅疾，對(duì)待目標(biāo)篤定，不容半點(diǎn)差池。

一年多前，見地君專訪他，往往一個(gè)問題還沒有闡述完，他便側(cè)過頭，投來一個(gè)具有辯駁意味的眼神。他有一套自成一體的商業(yè)觀，可以抵御任何質(zhì)疑。

那時(shí)的王健林把萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、萬達(dá)文化旅游、萬達(dá)酒店和萬達(dá)百貨視為萬達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。就在這四個(gè)輪子都在全力運(yùn)轉(zhuǎn)向前時(shí)，一天，一種對(duì)未來不確定的惶恐和危機(jī)感忽然降臨了。

那大概是在一年半前，見地君想象了這么一個(gè)早晨，這一天和一年中的任何一天一樣，王健林西裝革履，在七點(diǎn)半便準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在北京建國路93號(hào)的萬達(dá)廣場(chǎng)寫字樓內(nèi)。忙了一陣后，他捧著茶杯坐在桌前，遠(yuǎn)眺著東方。

“萬達(dá)已經(jīng)上了軌道，正在全力前進(jìn)。我做得很好。但是，總有一天，它的速度不再有那么快，它可能會(huì)停下來，舉步維艱。也可能正有一座暗礁潛伏在前面，我們恰恰跑錯(cuò)了方向。”他這么想。

具體是什么讓那天的王健林萌生了企業(yè)轉(zhuǎn)型的念頭，見地君不得而知。但那絕非心血來潮，也不是一次草率的決策。案頭上的數(shù)據(jù)陳列也許是個(gè)刺激因素，一次飯局談話也可能把他拉入了對(duì)時(shí)局與市場(chǎng)的前瞻性恐慌中——他一向是個(gè)危機(jī)感和方向感強(qiáng)烈的CEO型董事長(zhǎng)，他善于把握內(nèi)心。

“我們本來也活得挺好，蓋一座又一座萬達(dá)廣場(chǎng)，日子繼續(xù)這么過就行了。我也在想，我們?yōu)槭裁匆D(zhuǎn)型?而且?guī)缀跻灰怪g轉(zhuǎn)得這么快。”一位萬達(dá)內(nèi)部人士對(duì)見地君說。

在外界眼里，轉(zhuǎn)向在不得不轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)之前提前開始。今年年初，萬達(dá)正式對(duì)外宣布轉(zhuǎn)型，要走輕資產(chǎn)之路。在一次面向深交所的演講中，王健林把萬達(dá)轉(zhuǎn)型的原因歸結(jié)為擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要發(fā)展中小城市以及產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

以見地君通俗的理解，就是在做大規(guī)模的欲望下，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有模式終會(huì)延緩海量萬達(dá)廣場(chǎng)的落地，而輕資產(chǎn)模式能提速這一過程，諸多元素通通打包進(jìn)廣場(chǎng)內(nèi)，如院線、金融、兒童娛樂，這些都可以幫助他在各小城市里進(jìn)一步扎根。

這其實(shí)不是一個(gè)大眾化的選擇。同樣以商業(yè)體贏得市場(chǎng)的九龍倉，其主席周安橋在一個(gè)月前，對(duì)見地君說，“我們不走輕資產(chǎn)，只有重資產(chǎn)路線是適合我們的。”他們也有租金日益上升的持有型商業(yè)體，但把目光聚焦在一二線城市。

半個(gè)月前，見地君在香港見到融創(chuàng)主席孫宏斌，他在發(fā)布會(huì)上直言，“轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)很荒唐，房地產(chǎn)本就是輕資產(chǎn)，買地賣出去了就是輕資產(chǎn)，賣不出去就是重資產(chǎn)。有人覺得用別人的錢做是輕資產(chǎn)，用自己的錢就是重資產(chǎn)。這都很荒唐。還是應(yīng)該用自己的錢做。”

和他們想法不同，王健林一聲令下，龐然大物亟待轉(zhuǎn)身，只是一切并不容易。去年，萬達(dá)資產(chǎn)逾5000億，年?duì)I業(yè)額近2000億元。商業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租的固有成功路徑已經(jīng)成型，現(xiàn)在要拋棄原有優(yōu)勢(shì)，自己發(fā)起降維攻擊。支柱產(chǎn)業(yè)也被替換，萬達(dá)商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)成了新支柱。

他的底牌很露骨。“我們以后不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。”王健林說。

“老板現(xiàn)在更多把心思放在怎么拓展業(yè)務(wù)上。”一位萬達(dá)內(nèi)部人對(duì)見地君說。到2025年萬達(dá)要開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，但現(xiàn)在只有109個(gè)。這成了轉(zhuǎn)型的首要訴求。

輕資產(chǎn)的第一個(gè)行動(dòng)發(fā)生在今年1月14日，王健林找來光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司，它們將出資240億元與萬達(dá)合作建20座萬達(dá)廣場(chǎng)。對(duì)方出資金，萬達(dá)來運(yùn)營管理，以此讓自己變輕。

輕是輕了，但他并不滿意。據(jù)接近王健林的內(nèi)部人士告訴見地君，那次嘗試后，王健林還是覺得跟設(shè)想不一樣。“我們?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)的落地速度和數(shù)量靠基金去做很難做到，這樣還是太慢了，通過眾籌做也許會(huì)更好。”在內(nèi)部他這么說。

所以緊接著，他給自己辟出了第二條路，做理財(cái)產(chǎn)品，靠眾籌網(wǎng)羅大眾的閑錢，幫更多新萬達(dá)廣場(chǎng)的輪子轉(zhuǎn)起來。“穩(wěn)賺一號(hào)”1期與2期一度炒熱了市場(chǎng)接受度。 

數(shù)月前收購快錢的謎底終于揭曉。快錢一方面把商業(yè)地產(chǎn)和老百姓的理財(cái)打通了?，F(xiàn)在萬達(dá)在成都做云基地，做云POS掌握商家每日流水的大數(shù)據(jù)，目的是了解他們的貸款需求，快錢能解決小額貸款和每日扣除還款的問題。另一方面，又能發(fā)起眾籌，蓋更多萬達(dá)廣場(chǎng)。

王健林從來不打無準(zhǔn)備的仗。為了做到輕資產(chǎn)，他也開始扭轉(zhuǎn)在建萬達(dá)廣場(chǎng)的操作方式。

“我們現(xiàn)在所有在建項(xiàng)目都在做‘總包交鑰匙’，原來是我們施工監(jiān)理，現(xiàn)在交給第三方監(jiān)理公司去做。這能為轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)做準(zhǔn)備，也是我們能蓋更多萬達(dá)廣場(chǎng)的原因，我們剔除掉了售賣環(huán)節(jié)。”見地君聽一位萬達(dá)內(nèi)部人士說。

除了拉合作方，借錢做事，在王健林心中，剝離現(xiàn)有資產(chǎn)中售賣的部分，才是關(guān)鍵。

“現(xiàn)在我們領(lǐng)到的指標(biāo)就是趕緊把房子賣掉，把存貨中的可售產(chǎn)品盡快消化掉。這就是我們理解的輕資產(chǎn)。”另一位不愿具名的萬達(dá)人士告訴見地君。

王健林正在向過去的自己宣戰(zhàn)。他得承認(rèn)在做住宅層面，萬達(dá)從未大獲全勝。當(dāng)然也可以說，那也是因?yàn)樗静辉诖恕?/p>

“萬達(dá)的住宅只有一個(gè)思路，必須快，不要思考，沒有時(shí)間仔細(xì)定位，貨值必須要高，所以做的都是豪宅。這是他們?cè)鹊纳虡I(yè)模型決定的。住宅只是一個(gè)商業(yè)配置，為了回流現(xiàn)金流。”一位大型房企內(nèi)部管理人士對(duì)見地君如此評(píng)價(jià)萬達(dá)。

轉(zhuǎn)型重頭戲是商業(yè)地產(chǎn)脫掉地產(chǎn)。曾經(jīng)的搖錢樹住宅，現(xiàn)在王健林決定通通舍棄。但不能粗暴的丟掉，他想找出一個(gè)更有技術(shù)含量、收益最大化的玩法。見地君愿意想象王健林曾為此深思過許多日夜，而其中有一個(gè)時(shí)點(diǎn)是更具意義的。

那一天上午的會(huì)議結(jié)束后，他已經(jīng)廣泛聽取了部下的意見。但正如部下眼中的他，是個(gè)內(nèi)心強(qiáng)大的人一樣，他不會(huì)盲目做決定，大家的討論對(duì)他影響幾何，誰也不知道。

“怎樣才能抽掉住宅短板，加速變輕，又能做加法?二者不應(yīng)該是矛盾的。我愿意分享商業(yè)收益，但誰來幫我放大最后的住宅收益，完成替換?”然后，他想到了合作才能加大整體競(jìng)爭(zhēng)力。

這位愛爭(zhēng)第一的商業(yè)大佬想到了同行——萬科。他們?cè)跇I(yè)務(wù)和優(yōu)勢(shì)上幾乎是高度互補(bǔ)的，王健林先去拜訪了萬科，他找到郁亮，擁抱了他。

5月14日，萬科和萬達(dá)聯(lián)手，宣布日后合作拿地、開發(fā)。至此，王健林把住宅丟下戰(zhàn)車，出手漂亮。那是之后的事了——見地君聽說，郁亮曾對(duì)部下談及這次合作，頗有隱憂。他說，如果萬科不與萬達(dá)合作，萬達(dá)轉(zhuǎn)身去找別家了呢?唉，業(yè)界老大也有老大的煩惱。

丟掉了住宅，是時(shí)候把現(xiàn)有的商業(yè)體進(jìn)行改造升級(jí)。轉(zhuǎn)型后的萬達(dá)廣場(chǎng)和之前相比，區(qū)別不僅在于資產(chǎn)所有方，也應(yīng)在資產(chǎn)增值上有亮點(diǎn)。

萬達(dá)百貨的不如意或許刺激了王健林。百貨行業(yè)環(huán)境正在走下坡路，關(guān)店、撤店潮涌起，連沈國軍也把銀泰拱手送給了阿里巴巴。最近國家統(tǒng)計(jì)局做了一項(xiàng)調(diào)查，得出結(jié)論，認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)零售對(duì)社會(huì)消費(fèi)品的貢獻(xiàn)即將超過傳統(tǒng)連鎖百貨。對(duì)萬達(dá)來說，調(diào)整業(yè)態(tài)是上策。

在商業(yè)拼殺里，王健林是個(gè)眼里揉不得沙子的人，擅長(zhǎng)順風(fēng)吹火，百貨業(yè)的堅(jiān)持夠久了，蜜月期遲遲不來，現(xiàn)在起碼有近一半萬達(dá)百貨店虧損。這幾乎成了王健林為數(shù)不多的商業(yè)弱點(diǎn)。

他需要新方案。

網(wǎng)絡(luò)零售提供了一個(gè)方向，O2O的浪潮早就來了，王健林不會(huì)舍得落下。7月31日，他與馬化騰、李彥宏交好，合力打造飛凡電商，面向?qū)嶓w購物中心，打造互聯(lián)網(wǎng)+方案。目標(biāo)是服務(wù)于各大綜合體，為實(shí)體經(jīng)營全方位嫁接互聯(lián)網(wǎng)。

為了讓互聯(lián)網(wǎng)+的春風(fēng)吹走部分萬達(dá)百貨的死氣沉沉，王健林選擇了一部分關(guān)店，重新規(guī)劃、調(diào)整業(yè)態(tài)。一部分與擅長(zhǎng)零售業(yè)態(tài)的知名企業(yè)合作，揚(yáng)長(zhǎng)避短。自然傳統(tǒng)百貨品類如珠寶、化妝品、鞋類他們還會(huì)保留。

蘇寧張近東進(jìn)入到他的視線里。蘇寧的零售業(yè)態(tài)在線上發(fā)力多年，蘇寧易購云店一路擴(kuò)張，這種線上線下融合的商家正是王健林需要的。

他們甚至在風(fēng)格上也有相似之處。一位接近張近東的人士告訴見地君，“張近東是天才型選手，控制欲強(qiáng)，商業(yè)嗅覺極其靈敏。他做互聯(lián)網(wǎng)是必須玩，既是被逼，又是主動(dòng)選擇。張近東的蘇寧是攻擊性極強(qiáng)的公司，不會(huì)等著敵人上門，一般是主動(dòng)出擊。蘇寧更是一言堂，除了張近東，其他高管幾乎沒有什么決策權(quán)。”

為什么要合作?“張近東是利益派，無利益，不成商。”上述人士說。

雙方各取所需，誰抓住了線下，誰就有能力去沖擊商業(yè)的新高度。而王健林說，“萬達(dá)通過這次合作，發(fā)展了新的業(yè)態(tài)，萬達(dá)商業(yè)品質(zhì)也得到了提升。”

他們約定好首批合作項(xiàng)目40個(gè)，蘇寧云店入駐萬達(dá)廣場(chǎng)。

輕比重好，王健林顯然是希望借蘇寧的線上下貫通力，讓自己的商業(yè)更容易飛起來。

短短不足一年的時(shí)間，他干掉了過去的自己。用輕資產(chǎn)三個(gè)字，換來了萬達(dá)全方位的改造與重塑。商業(yè)是萬達(dá)最具先天優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，在清洗與吐納的過程中，不難看出，金融和電商業(yè)務(wù)也來錦上添花。而王健林文化產(chǎn)業(yè)的收購腳步從未停止過——這四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)正在變得關(guān)系緊密，互為依托。

因此，他越來越有底氣做一件事：把轉(zhuǎn)型年限提前，計(jì)劃萬達(dá)到2018年服務(wù)業(yè)收入和凈利潤占比超過65%。他也設(shè)置了一個(gè)“2211”目標(biāo)，到2020年，萬達(dá)的資產(chǎn)和市值都要超過2000億美元，收入超過1000億美元，凈利潤要超過100億美元。

從過往說到做到的高執(zhí)行力看，新萬達(dá)似乎指日可待。為了實(shí)現(xiàn)它，王健林心中一定還有許多看似不可能的變化正在發(fā)生，誰也不知道他下一步要做什么，和誰站在一起，但是有一點(diǎn)是確定的：他做了什么，都不會(huì)讓人更意外。